"Ни за что не соглашайтесь на ипотеку"
Оригинал взят у favor_in_all в "Ни за что не соглашайтесь на ипотеку"
Ипотечное жилье - иллюзия, обман и гарантированно убыточная сделка. Заместитель председателя правления уральского банка пошел против системы и объяснил, как можно разумно управлять своими активами без использования банковских кредитов. Несколько практических советов, конкретный сценарий и немного цифр.
Будем рассматривать два сценария. Первый вариант - вы взяли ипотеку, живете в этой квартире, это ваш капитал. Второй вариант - вы арендуете квартиру и откладываете деньги на покупку своего жилья.
Какая ситуация выгоднее? Начинаем считать.
Мы берем гипотетическую квартиру стоимостью 4 млн 600 тыс. Это может быть как двух-, так и трехкомнатная квартира. Чаще всего при таких сделках у семей есть первоначальный взнос - условный миллион. Берем среднюю ставку по ипотеке - 12,5%, среднюю ставку по вкладу - 8,5% и срок 15 лет.
У нас есть некие условия этой задачи, как говорят экономисты. Мы предполагаем, что цены на жилье меняться не будут. Они, конечно, могут меняться, но пока для простоты предположим, что этого не произойдет.
Итак, первый сценарий. Семья № 1 внесла в качестве первоначального взноса 1 млн, взяла в ипотеку 3,6 млн. При ставке 12,5%, мы получаем ежемесячный платеж - 44 тыс. рублей. У семьи №1 при этом есть иллюзия, что это ее жилье. Хотя на самом деле оно в залоге у банка.
Это важный момент. И если платежи остановились, то квартиру изымают, выставляют на продажу. После того как она будет продана, вам отдадут просто разницу между ценой продажи и невыплаченным долгом. Заметьте: банк не будет бегать, продавать вашу квартиру максимально дорого. Сделают оценку, и - как купится, так купится. Можете, конечно, сходить в суд и оспорить оценку.
Итак, вы погасили, например, основной долг - 500 тысяч рублей, и, к несчастью, прекратили платить. У вас забрали квартиру, продали ее, если повезло, за те же 4,6 млн. Вычли остаток долга и отдали вам 1,5 млн. То есть тот миллион, который вы внесли изначально, и 500 тыс. рублей, которые вы погасили.
Но вы кроме кредита платили проценты. Вам их никто отдавать не будет. То есть проценты вы теряете. Гашение основного долга при аннуитете происходит в основном в конце, поэтому, если у вас забирают квартиру из-за просрочки где-то в середине пути, то большую часть того, что вы заплатили банку, - а это были проценты, а не основной долг, - вам не вернут.
Теперь второй сценарий. Семья № 2 решила с ипотекой не связываться. У этих людей есть сила воли. Они готовы платить те же 44 тыс. в месяц, но в два места. Во-первых, владельцу жилья, у которого арендуют квартиру, отдают 23 тыс. рублей вместе с коммуналкой. (Тут, конечно, цифру тоже можно обсуждать, но сейчас арендные ставки действительно пониже). А 21 тыс. рублей честно будут откладывать по ставке в 8,5%.
Прошло 15 лет. И если у всех всё хорошо, то на руках у семьи №1 есть квартира, стоимостью 4,6 млн. Квартире уже 15 лет, это не новое жилье.
Вы помните квартиры периода МЖК, которым сейчас по 25-30 лет? Кто сейчас назовет это качественным жильем? Никто. То есть ипотека была оправдана, пока росли цены. Вот тогда это была классная сделка: цены вырастали вместе с квартирой. Ты платил и понимал, что ты зарабатываешь в этот момент.
Итак, у семьи №1 через 15 лет капитал с миллиона увеличился до 4,6 млн.
Семья № 2. У нее, во-первых, накапали проценты на миллион (вы помните, что стартовые условия мы закладывали одинаковые). Если по сложному проценту, то, вложив миллион, за 15 лет они заработали 2,4 миллиона в виде процентов. Это первый плюсик им. То есть у них уже есть 3,4 млн рублей. И потом, они откладывали в месяц по 21 тыс. рублей. За 180 месяцев у них отложилось 3 млн 780 тыс. рублей. И примерно такая же сумма у них накапала в процентах. Теперь мы всё это сложим: капитал семьи теперь составил примерно 11 миллионов. Всё.
Семья № 2 победила с преимуществом в 7 млн рублей.
Если смотреть на ситуацию с точки зрения математики, первая семья потеряла эту разницу в семь миллионов. Почему так произошло? Семья, которая откладывала деньги и получала за это проценты, на самом деле получила их из ипотечных платежей. Весь банкет - за счет семьи № 1, за счет их представления о стабильности. Ведь семья № 2 относила деньги в банк под 8,5%, а семья № 1 брала их там же под 12,5%.
Источник: krasvremya.ru
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ну это как посмотреть. Ситуация задана заведомо "сферическая", как тот конь. Или как в учебнике Шарпа, где всегда задан какой-то условный "режим" с неизменяемыми в принципе параметрами. А на вопрос что делать, если вдруг что-то пойдёт не так, ответов попросту нет. Потому что "не так" пойти не может в принципе. Потому что.
Так же и тут. А это ничего, что в реальности бабки проседают примерно на 20% в год? И далее по тому самому сложному проценту. С этим простым наблюдением надеюсь, спорить никто не собирается? :)) Ну и вот. Сравните теперь, сколько "весили" те же 4,6млн. и 44тыс. в 2001г. и попробуйте представить во что они же превратятся в 2031. Ну и к чему тут вся эта дальнейшая арифметика застывших форм? Есть ещё вопросы? Вот поэтому её и берут. Вот поэтому и банки такие проценты дерут. Там ведь тоже не дураки сидят...
avn-msk
Ипотечное жилье - иллюзия, обман и гарантированно убыточная сделка. Заместитель председателя правления уральского банка пошел против системы и объяснил, как можно разумно управлять своими активами без использования банковских кредитов. Несколько практических советов, конкретный сценарий и немного цифр.
Будем рассматривать два сценария. Первый вариант - вы взяли ипотеку, живете в этой квартире, это ваш капитал. Второй вариант - вы арендуете квартиру и откладываете деньги на покупку своего жилья.
Какая ситуация выгоднее? Начинаем считать.
Мы берем гипотетическую квартиру стоимостью 4 млн 600 тыс. Это может быть как двух-, так и трехкомнатная квартира. Чаще всего при таких сделках у семей есть первоначальный взнос - условный миллион. Берем среднюю ставку по ипотеке - 12,5%, среднюю ставку по вкладу - 8,5% и срок 15 лет.
У нас есть некие условия этой задачи, как говорят экономисты. Мы предполагаем, что цены на жилье меняться не будут. Они, конечно, могут меняться, но пока для простоты предположим, что этого не произойдет.
Итак, первый сценарий. Семья № 1 внесла в качестве первоначального взноса 1 млн, взяла в ипотеку 3,6 млн. При ставке 12,5%, мы получаем ежемесячный платеж - 44 тыс. рублей. У семьи №1 при этом есть иллюзия, что это ее жилье. Хотя на самом деле оно в залоге у банка.
Это важный момент. И если платежи остановились, то квартиру изымают, выставляют на продажу. После того как она будет продана, вам отдадут просто разницу между ценой продажи и невыплаченным долгом. Заметьте: банк не будет бегать, продавать вашу квартиру максимально дорого. Сделают оценку, и - как купится, так купится. Можете, конечно, сходить в суд и оспорить оценку.
Итак, вы погасили, например, основной долг - 500 тысяч рублей, и, к несчастью, прекратили платить. У вас забрали квартиру, продали ее, если повезло, за те же 4,6 млн. Вычли остаток долга и отдали вам 1,5 млн. То есть тот миллион, который вы внесли изначально, и 500 тыс. рублей, которые вы погасили.
Но вы кроме кредита платили проценты. Вам их никто отдавать не будет. То есть проценты вы теряете. Гашение основного долга при аннуитете происходит в основном в конце, поэтому, если у вас забирают квартиру из-за просрочки где-то в середине пути, то большую часть того, что вы заплатили банку, - а это были проценты, а не основной долг, - вам не вернут.
Теперь второй сценарий. Семья № 2 решила с ипотекой не связываться. У этих людей есть сила воли. Они готовы платить те же 44 тыс. в месяц, но в два места. Во-первых, владельцу жилья, у которого арендуют квартиру, отдают 23 тыс. рублей вместе с коммуналкой. (Тут, конечно, цифру тоже можно обсуждать, но сейчас арендные ставки действительно пониже). А 21 тыс. рублей честно будут откладывать по ставке в 8,5%.
Прошло 15 лет. И если у всех всё хорошо, то на руках у семьи №1 есть квартира, стоимостью 4,6 млн. Квартире уже 15 лет, это не новое жилье.
Вы помните квартиры периода МЖК, которым сейчас по 25-30 лет? Кто сейчас назовет это качественным жильем? Никто. То есть ипотека была оправдана, пока росли цены. Вот тогда это была классная сделка: цены вырастали вместе с квартирой. Ты платил и понимал, что ты зарабатываешь в этот момент.
Итак, у семьи №1 через 15 лет капитал с миллиона увеличился до 4,6 млн.
Семья № 2. У нее, во-первых, накапали проценты на миллион (вы помните, что стартовые условия мы закладывали одинаковые). Если по сложному проценту, то, вложив миллион, за 15 лет они заработали 2,4 миллиона в виде процентов. Это первый плюсик им. То есть у них уже есть 3,4 млн рублей. И потом, они откладывали в месяц по 21 тыс. рублей. За 180 месяцев у них отложилось 3 млн 780 тыс. рублей. И примерно такая же сумма у них накапала в процентах. Теперь мы всё это сложим: капитал семьи теперь составил примерно 11 миллионов. Всё.
Семья № 2 победила с преимуществом в 7 млн рублей.
Если смотреть на ситуацию с точки зрения математики, первая семья потеряла эту разницу в семь миллионов. Почему так произошло? Семья, которая откладывала деньги и получала за это проценты, на самом деле получила их из ипотечных платежей. Весь банкет - за счет семьи № 1, за счет их представления о стабильности. Ведь семья № 2 относила деньги в банк под 8,5%, а семья № 1 брала их там же под 12,5%.
Источник: krasvremya.ru
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ну это как посмотреть. Ситуация задана заведомо "сферическая", как тот конь. Или как в учебнике Шарпа, где всегда задан какой-то условный "режим" с неизменяемыми в принципе параметрами. А на вопрос что делать, если вдруг что-то пойдёт не так, ответов попросту нет. Потому что "не так" пойти не может в принципе. Потому что.
Так же и тут. А это ничего, что в реальности бабки проседают примерно на 20% в год? И далее по тому самому сложному проценту. С этим простым наблюдением надеюсь, спорить никто не собирается? :)) Ну и вот. Сравните теперь, сколько "весили" те же 4,6млн. и 44тыс. в 2001г. и попробуйте представить во что они же превратятся в 2031. Ну и к чему тут вся эта дальнейшая арифметика застывших форм? Есть ещё вопросы? Вот поэтому её и берут. Вот поэтому и банки такие проценты дерут. Там ведь тоже не дураки сидят...
avn-msk