Стоит ли покупать недвижимость на первой береговой линии?
Игорь Индриксонс (Управляющий инвестициями в недвижимость) в гостях программы Второй дом рассказал о зарубежной недвижимости у моря, а также о том, стоит ли покупать недвижимость на первой береговой линии.
Скачать подкаст
http://media.city-fm.ru/res/galleries/31/18/10009053/2c9e54654df83708e8ee6bc475f2aba0.zip
Дом у моря:
Высокая цена (~ в 2 раза дороже)
Сложнее сдавать, сложнее продать
Дороже страховка
Высокая влажность
Песок с ветром попадает везде, в т.ч. и в еду.
Пьяные туристы, дискотеки под окном
Чаще всего пляж будет общественный
Первая линия может превратиться во вторую, в третью,... В развивающихся странах часто от этого страдают.
Пляжи в Турции, Черногории, Болгарии нельзя купить, но можно взять в аренду. При этом в аренду может взять кто-то другой.
В аренду дают пляж чаще только тур.комплексам
Даже если сейчас есть доступ к пляжу, через некоторое время стоимость входа могут сделать запретительной
Если хочется купить дом на первой линии, нужно заставить себя снять его на год перед этим
Страховка дома, находящегося где-то до 500 м до береговой линии, стоит в два раза дороже. Для этого две причины: 1. сырость, штормы, ветры (соответственно и ремонт чаще), 2. грабят такие дома в 2-3 раза чаще (а в отличии от России, часто невозможно возвести высокий забор), т.к. окружения нет.
Эрозия почвы (нужно брать сертификат об эрозии почвы). В Великобритании, Франции это законодательно закреплено.
Безопасность детей. Дети могут убежать на море.
Из-за всего вышесказанного перепродать такой объект сложно, т.к. покупатели знают о таких недостатках.
В аренду сдать сложно, т.к. европейцы предпочитают не платить раза в 3 больше, а жить подальше. Ведь можно заплатить больше и жить в хорошем отеле.
В Египте, Доминикане,... пляжи принадлежат гостиницам. Покупая недвижимость в таких местах, вы не получите пляж.
Если океан, то шторм еще больше.
В Португалии океан холоднее, преступность выше, чем в Испании. Если выбирать Португалию, то юг.
Испанию в Европе считают нищей, а испанцы считают Португалию нищей.
В Испании 22% безработица.
Перелеты в России дорогие, рынка аренды нет. По ценам Анапы, Геленджика, Крыма можно приобрести недвижимость на юге Франции.
1.5-3 км от моря. В южной стране обязательно нужен транспорт. В 3 км от моря недвижимость будет в 2 раза дешевле. Жить спокойнее, плюс свой бассейн. На море можно съездить на машине.
В Черногории дорога часто вдоль пляжа проходит. Чтобы попасть на пляж, нужно перейти через дорогу. Плюс машины могут ездить чуть ли не по голове. Комплекс может проморгать взять в аренду пляж.
Хорватия спокойнее Черногории. В Хорватии дешевле. Но туда сложнее добираться россиянам. Если комплекс есть, то пляж наверняка будет, но на нем часто много народу.
В Черногории и Хорватии в основном маленькие бетонные пляжи.
В Италии лучше рассматривать все, что выше Рима. Например, в Калабрии в основном фермы и огороды, она не стал Меккой туризма.
Мошенничество с береговой линией в Греции, Италии, Испании: 150 м от воды можно строить. При этом зимой во время прилива получают разрешение. Застройщику наплевать на клиента, т.к. вы все равно вряд ли купите больше одного раза. Поэтому первая линия потом продается еще раз.
В Венеции очень дорогое содержание домов: 10-15% процентов в год от стоимости приобретения. Плюс риск большого наводнения.
Таиланд. Курортная недвижимость считается неликвидной, т.к. туристы в основном приезжают по путевке. Регулярные рейсы из России дорогие. Цены довольно низкие. Большая вероятность эрозии почвы. Могут забрать первую линию.
В Греции, Испании в туристической зоне считается, что покупают недвижимость денежные мешки. Налог на недвижимость в прибрежной зоне выше в 2-3 раза. Если в среднем в Европе налог 1% год, то в прибрежной зоне может доходить до 3%. Чем ближе дом к морю, тем дороже коммунальные платежи (канализация, водопровод,...). Канализация, скажем, дороже, т.к. компания страхуют экологические риски.
В Европе если первая береговая линия, то 600-700 евро в месяц могут составлять коммунальные платежи, тогда как в 3 км они будут обходиться в 200 евро.
Если понедельная аренда стоит 500 евро, то при долговременной аренде аренда может обходиться в 600-700 евро в месяц. Т.к. в 3 км от моря можно снять домик по цене коммунальных платежей у первой береговой линии.
Содержание бассейна: 3-5 тыс. евро. Раз в неделю должен приходить персонал, чтобы менять расходники, чистить подводным пылесосом. Это стоит 100 евро за визит. Плюс дорогие вода и электричество.
Болгария пошла по испанскому варианту. Разрешили строить, сколько угодно вдоль береговой линии. Кратковременно это приводит к денежным вливаниям.
В Испании и Болгарии были случаи, когда объект не приняли и снесли, т.к. слишком близко был к береговой линии. А т.к. мошенническим путем было получено разрешение о строительстве, то разрешение не сработало.
В Финляндии и Норвегии все хорошо с бюрократией и коррупцией. Покупают в основном на озерах. При этом на береговой линии озера можно поставить забор, пользоваться.
Береговую линию можно огородить: Сейшельские острова,... но стоить будет очень дорого. Дом может стоить 25 млн. долларов.
Майами и Калифорния самые опасные рынки, т.к. там выдавалось самое большое количество subprime кредитов, из-за чего произошел мировой кризис. Плюс строят из сэндвич-панелей. Нужно учитывать зонирование. Можно купить недвижимость, которую можно сдавать в аренду только круглогодично. В Майами сдается понедельно, т.ч. может получиться, что невозможно сдавать в аренду. Недвижимость там неликвидна.
Итого:
Не покупать на первой береговой линии. Если захотелось купить, то сначала долгосрочная аренда.
Скачать подкаст
http://media.city-fm.ru/res/galleries/31/18/10009053/2c9e54654df83708e8ee6bc475f2aba0.zip
Дом у моря:
Высокая цена (~ в 2 раза дороже)
Сложнее сдавать, сложнее продать
Дороже страховка
Высокая влажность
Песок с ветром попадает везде, в т.ч. и в еду.
Пьяные туристы, дискотеки под окном
Чаще всего пляж будет общественный
Первая линия может превратиться во вторую, в третью,... В развивающихся странах часто от этого страдают.
Пляжи в Турции, Черногории, Болгарии нельзя купить, но можно взять в аренду. При этом в аренду может взять кто-то другой.
В аренду дают пляж чаще только тур.комплексам
Даже если сейчас есть доступ к пляжу, через некоторое время стоимость входа могут сделать запретительной
Если хочется купить дом на первой линии, нужно заставить себя снять его на год перед этим
Страховка дома, находящегося где-то до 500 м до береговой линии, стоит в два раза дороже. Для этого две причины: 1. сырость, штормы, ветры (соответственно и ремонт чаще), 2. грабят такие дома в 2-3 раза чаще (а в отличии от России, часто невозможно возвести высокий забор), т.к. окружения нет.
Эрозия почвы (нужно брать сертификат об эрозии почвы). В Великобритании, Франции это законодательно закреплено.
Безопасность детей. Дети могут убежать на море.
Из-за всего вышесказанного перепродать такой объект сложно, т.к. покупатели знают о таких недостатках.
В аренду сдать сложно, т.к. европейцы предпочитают не платить раза в 3 больше, а жить подальше. Ведь можно заплатить больше и жить в хорошем отеле.
В Египте, Доминикане,... пляжи принадлежат гостиницам. Покупая недвижимость в таких местах, вы не получите пляж.
Если океан, то шторм еще больше.
В Португалии океан холоднее, преступность выше, чем в Испании. Если выбирать Португалию, то юг.
Испанию в Европе считают нищей, а испанцы считают Португалию нищей.
В Испании 22% безработица.
Перелеты в России дорогие, рынка аренды нет. По ценам Анапы, Геленджика, Крыма можно приобрести недвижимость на юге Франции.
1.5-3 км от моря. В южной стране обязательно нужен транспорт. В 3 км от моря недвижимость будет в 2 раза дешевле. Жить спокойнее, плюс свой бассейн. На море можно съездить на машине.
В Черногории дорога часто вдоль пляжа проходит. Чтобы попасть на пляж, нужно перейти через дорогу. Плюс машины могут ездить чуть ли не по голове. Комплекс может проморгать взять в аренду пляж.
Хорватия спокойнее Черногории. В Хорватии дешевле. Но туда сложнее добираться россиянам. Если комплекс есть, то пляж наверняка будет, но на нем часто много народу.
В Черногории и Хорватии в основном маленькие бетонные пляжи.
В Италии лучше рассматривать все, что выше Рима. Например, в Калабрии в основном фермы и огороды, она не стал Меккой туризма.
Мошенничество с береговой линией в Греции, Италии, Испании: 150 м от воды можно строить. При этом зимой во время прилива получают разрешение. Застройщику наплевать на клиента, т.к. вы все равно вряд ли купите больше одного раза. Поэтому первая линия потом продается еще раз.
В Венеции очень дорогое содержание домов: 10-15% процентов в год от стоимости приобретения. Плюс риск большого наводнения.
Таиланд. Курортная недвижимость считается неликвидной, т.к. туристы в основном приезжают по путевке. Регулярные рейсы из России дорогие. Цены довольно низкие. Большая вероятность эрозии почвы. Могут забрать первую линию.
В Греции, Испании в туристической зоне считается, что покупают недвижимость денежные мешки. Налог на недвижимость в прибрежной зоне выше в 2-3 раза. Если в среднем в Европе налог 1% год, то в прибрежной зоне может доходить до 3%. Чем ближе дом к морю, тем дороже коммунальные платежи (канализация, водопровод,...). Канализация, скажем, дороже, т.к. компания страхуют экологические риски.
В Европе если первая береговая линия, то 600-700 евро в месяц могут составлять коммунальные платежи, тогда как в 3 км они будут обходиться в 200 евро.
Если понедельная аренда стоит 500 евро, то при долговременной аренде аренда может обходиться в 600-700 евро в месяц. Т.к. в 3 км от моря можно снять домик по цене коммунальных платежей у первой береговой линии.
Содержание бассейна: 3-5 тыс. евро. Раз в неделю должен приходить персонал, чтобы менять расходники, чистить подводным пылесосом. Это стоит 100 евро за визит. Плюс дорогие вода и электричество.
Болгария пошла по испанскому варианту. Разрешили строить, сколько угодно вдоль береговой линии. Кратковременно это приводит к денежным вливаниям.
В Испании и Болгарии были случаи, когда объект не приняли и снесли, т.к. слишком близко был к береговой линии. А т.к. мошенническим путем было получено разрешение о строительстве, то разрешение не сработало.
В Финляндии и Норвегии все хорошо с бюрократией и коррупцией. Покупают в основном на озерах. При этом на береговой линии озера можно поставить забор, пользоваться.
Береговую линию можно огородить: Сейшельские острова,... но стоить будет очень дорого. Дом может стоить 25 млн. долларов.
Майами и Калифорния самые опасные рынки, т.к. там выдавалось самое большое количество subprime кредитов, из-за чего произошел мировой кризис. Плюс строят из сэндвич-панелей. Нужно учитывать зонирование. Можно купить недвижимость, которую можно сдавать в аренду только круглогодично. В Майами сдается понедельно, т.ч. может получиться, что невозможно сдавать в аренду. Недвижимость там неликвидна.
Итого:
Не покупать на первой береговой линии. Если захотелось купить, то сначала долгосрочная аренда.