Как купить квартиру в новостройке со скидкой. Как найти квартиры у подрядчика и избежать рисков.
Застройщики нередко расплачиваются с подрядчиками квартирами в новостройке. Подрядчику конечно же нужны деньги, поэтому он часто готов предложить квартиру со скидкой. Подрядчики могут предлагать свои объекты через агентства недвижимости или через специализированные сайты в Интернете или даже группы в социальных сетях, но можно найти квартиры подрядчиков и самостоятельно.
Для начала нужно узнать у застройщика кадастровый номер земельного участка, на котором находится новостройка. Далее в Росреестре по этого кадастровому номеру получаем выписку. Сделать это можно и в Многофункциональный центр (МФЦ, Мои документы). Но гораздо проще сделать это на сайте Росреестра. Чтобы получить выписку в электронном виде достаточно зайти в раздел "Физическим лицам" и в правом меню выбрать "Запрос посредством доступа к ФГИС ЕГРН".
При этом понадобится ключ доступа к ФГИС ЕГРН, который можно получить на сайте Росреестра после авторизации со помощью ЕСИА (нужна регистрация на сайте Госуслуги). Кроме того, баланс на сайте Росреестра должен быть пополнен минимум на 400 рублей, что позволит приобрести пакет услуг по предоставлению сведений о 100 объектах. Подробнее о получении ключа доступа к ФГИС ЕГРН, пополнении баланса и приобретении пакета услуг можно узнать на сайте Росреестра.
Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости в электронном виде занимает до 3 дней, тогда как в бумажном виде на это уходит до 7 дней. Можно получить выписку и гораздо быстрее по уникальному ключу доступа (именно такая услуга обходится в 400 рублей за 100 запросов), но она не будет заверена электронно-цифровой подписью (такая выписка не принимается банками, органами опеки и попечительства).
Если полученный XML документ с выпиской в электронном виде не открывается нормально на вашем компьютере, но можно воспользоваться сервисом "Проверка электронного документа" на сайте Росреестра.
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости содержится указанный нами кадастровый номер земельного участка, а также характеристики объекта недвижимости. Самая интересная информация - это список с договорами долевого участия в строительстве. В частности, из этого списка легко определить, сколько квартир продал застройщик, действительно ли квартиры в данной новостройке продаются успешно.
Нас интересуют юридические лица, в основном Общества с ограниченной ответственностью (ООО), в пользу которых установлены ограничения прав и обременения объекта недвижимости. Нередко названия подрядчиков говорят сами за себя. Если встречаете что-то вроде "Строительная компания", "Стройдор", "Стройгород", "Водоканалстрой", "Инженерные системы", "Электромонтаж", "Пластиковые окна", да ещё и с несколькими квартирами, то с большой вероятностью это подрядчик.
Также такая выписка позволяет проверить, принадлежит ли конкретно выбранная вами квартира конкретному физическому или юридическому лицу, кому она принадлежала, сколько было уступок прав требования, находится ли квартира в ипотеке (в том числе, у какого банка и на какой срок).
Собрав название подрядчиков и их ИНН из выписки из ЕГРН, можно найти их контакты при помощи поисковых систем Яндекс или Гугл. Далее придётся звонить и узнавать о том, продаёт ли подрядчик квартиры и по каким ценам.
Покупка квартиры в новостройке у подрядчика вовсе не означает, что можно игнорировать проверку самого застройщика. Вполне может оказаться, что стройка была заморожена или велики шансы того, что объект будет недостроен, именно поэтому подрядчик предлагает огромную скидку на квартиру.
Но есть и специфические риски покупки квартиру именно у подрядчика. Во-первых, стоит рассматривать только квартиру, полученную подрядчиком по договору долевого участия (ДДУ). Если застройщик предлагает переуступить долг (право требовать долг от застройщика), а не право требовать конкретную квартиру, то риски повышаются. Ещё выше риски, если вас просят подписать какие-то предварительные договора и осуществить оплату по ним.
Недостатком зачётных схем является то, что покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет, т.к. строительная компания не сможет выдать подтверждение о расходах покупателя для Федеральной Налоговой Службы (ФНС), поскольку оплату вы производите подрядчику. И конечно же такая схема не подходит для покупки по ипотеке, т.к. сделка с банковской организацией может сильно затянуться.
Ещё один недостаток заключается в том, что подрядная организация может получить квартиру от застройщика в качестве оплаты, но при этом не выполнить обязательств перед застройщиком. В результате по суду договор уступки может быть расторгнут, а квартира возвращена застройщику.
Рассмотрим только вариант уступки права требования по договору долевого участия в строительстве, когда квартиру предлагает подрядчик. Такая уступка возможно после государственной регистрации и до того, как подписан акт приёма-передачи на квартиру.
Важно обязательно проверить договор, на основании которого у подрядчика имеется право требовать определённую квартиру. В этом договоре должны быть чётко указаны расположение, площадь и другие характеристики. В договоре может содержаться пункт, обязывающий согласовывать уступку требований с застройщиком.
Самым лучшим договором при уступке прав требования подрядчика является трёхсторонний договор с вами, застройщиком и подрядчиком. При этом вы точно будете уверены, что застройщик привлекал данного подрядчика. Плюс в договоре может быть указано, что долг застройщика подрядчиком погашен. Кроме того, к договору можно приложить справку о том, что застройщик признает оплату за квартиру от подрядчика и считает задолженность подрядчика за квартиру погашенной.
Если у квартиры были предыдущие правообладатели, то у подрядчика должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так далее до оплаты застройщику. Хотя в данном случае лучше избегать сложных цепочек и предпочитать варианты, когда первым правообладателем является подрядчик.
Для начала нужно узнать у застройщика кадастровый номер земельного участка, на котором находится новостройка. Далее в Росреестре по этого кадастровому номеру получаем выписку. Сделать это можно и в Многофункциональный центр (МФЦ, Мои документы). Но гораздо проще сделать это на сайте Росреестра. Чтобы получить выписку в электронном виде достаточно зайти в раздел "Физическим лицам" и в правом меню выбрать "Запрос посредством доступа к ФГИС ЕГРН".
При этом понадобится ключ доступа к ФГИС ЕГРН, который можно получить на сайте Росреестра после авторизации со помощью ЕСИА (нужна регистрация на сайте Госуслуги). Кроме того, баланс на сайте Росреестра должен быть пополнен минимум на 400 рублей, что позволит приобрести пакет услуг по предоставлению сведений о 100 объектах. Подробнее о получении ключа доступа к ФГИС ЕГРН, пополнении баланса и приобретении пакета услуг можно узнать на сайте Росреестра.
Получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости в электронном виде занимает до 3 дней, тогда как в бумажном виде на это уходит до 7 дней. Можно получить выписку и гораздо быстрее по уникальному ключу доступа (именно такая услуга обходится в 400 рублей за 100 запросов), но она не будет заверена электронно-цифровой подписью (такая выписка не принимается банками, органами опеки и попечительства).
Если полученный XML документ с выпиской в электронном виде не открывается нормально на вашем компьютере, но можно воспользоваться сервисом "Проверка электронного документа" на сайте Росреестра.
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости содержится указанный нами кадастровый номер земельного участка, а также характеристики объекта недвижимости. Самая интересная информация - это список с договорами долевого участия в строительстве. В частности, из этого списка легко определить, сколько квартир продал застройщик, действительно ли квартиры в данной новостройке продаются успешно.
Нас интересуют юридические лица, в основном Общества с ограниченной ответственностью (ООО), в пользу которых установлены ограничения прав и обременения объекта недвижимости. Нередко названия подрядчиков говорят сами за себя. Если встречаете что-то вроде "Строительная компания", "Стройдор", "Стройгород", "Водоканалстрой", "Инженерные системы", "Электромонтаж", "Пластиковые окна", да ещё и с несколькими квартирами, то с большой вероятностью это подрядчик.
Также такая выписка позволяет проверить, принадлежит ли конкретно выбранная вами квартира конкретному физическому или юридическому лицу, кому она принадлежала, сколько было уступок прав требования, находится ли квартира в ипотеке (в том числе, у какого банка и на какой срок).
Собрав название подрядчиков и их ИНН из выписки из ЕГРН, можно найти их контакты при помощи поисковых систем Яндекс или Гугл. Далее придётся звонить и узнавать о том, продаёт ли подрядчик квартиры и по каким ценам.
Покупка квартиры в новостройке у подрядчика вовсе не означает, что можно игнорировать проверку самого застройщика. Вполне может оказаться, что стройка была заморожена или велики шансы того, что объект будет недостроен, именно поэтому подрядчик предлагает огромную скидку на квартиру.
Но есть и специфические риски покупки квартиру именно у подрядчика. Во-первых, стоит рассматривать только квартиру, полученную подрядчиком по договору долевого участия (ДДУ). Если застройщик предлагает переуступить долг (право требовать долг от застройщика), а не право требовать конкретную квартиру, то риски повышаются. Ещё выше риски, если вас просят подписать какие-то предварительные договора и осуществить оплату по ним.
Недостатком зачётных схем является то, что покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет, т.к. строительная компания не сможет выдать подтверждение о расходах покупателя для Федеральной Налоговой Службы (ФНС), поскольку оплату вы производите подрядчику. И конечно же такая схема не подходит для покупки по ипотеке, т.к. сделка с банковской организацией может сильно затянуться.
Ещё один недостаток заключается в том, что подрядная организация может получить квартиру от застройщика в качестве оплаты, но при этом не выполнить обязательств перед застройщиком. В результате по суду договор уступки может быть расторгнут, а квартира возвращена застройщику.
Рассмотрим только вариант уступки права требования по договору долевого участия в строительстве, когда квартиру предлагает подрядчик. Такая уступка возможно после государственной регистрации и до того, как подписан акт приёма-передачи на квартиру.
Важно обязательно проверить договор, на основании которого у подрядчика имеется право требовать определённую квартиру. В этом договоре должны быть чётко указаны расположение, площадь и другие характеристики. В договоре может содержаться пункт, обязывающий согласовывать уступку требований с застройщиком.
Самым лучшим договором при уступке прав требования подрядчика является трёхсторонний договор с вами, застройщиком и подрядчиком. При этом вы точно будете уверены, что застройщик привлекал данного подрядчика. Плюс в договоре может быть указано, что долг застройщика подрядчиком погашен. Кроме того, к договору можно приложить справку о том, что застройщик признает оплату за квартиру от подрядчика и считает задолженность подрядчика за квартиру погашенной.
Если у квартиры были предыдущие правообладатели, то у подрядчика должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так далее до оплаты застройщику. Хотя в данном случае лучше избегать сложных цепочек и предпочитать варианты, когда первым правообладателем является подрядчик.