Квартирный вопрос в Китае. Квадратные метры
Если на этом свете и есть более неоднозначная тема чем квартирный вопрос в России, так это квартирный вопрос в Китае, тем не менее вопрос серьезный, основанный на больших деньгах, со своими интересными свойственными лишь Китаю особенностями и возможностями, плюсами и минусами.
Так вот, самое вопиющее безобразие, с чего вообще начинается знакомство с квартирами - это квадратные метры...
Вам знакомо, чувство когда все вроде бы правильно, но что-то тут не так. Это чувство знакомо мне давно, еще со времен, когда я первый раз на шару заявился в агентство в Сямене и высказал желание снять какую-нибудь квартиру. Приветливые китаянки, работающие в агентстве мне были крайне рады, усадили за стол, напоили чаем с печенькой и лишь понимающе кивали, пока я пытался им донести суть моих требований через яндекс, гугль, байду, бкрс, друзей по телефону и все, что там заработает и переведет наш славянский на китайский.
Суть моих требований в основной базе состояла, как и большинство обычных квартир в России, метрах в 50, типа однушки-двушки, чтобы дом был не Мао-вских времен, квартира не убитая, ценник не конский и где-нибудь в этом районе. Первое, что меня удивило, это удивление девушек - как же ты, дорогой, в такой маленькой халупке ютиться будешь, не царское это дело, чай не бомжик, не к лицу тебе, к тому же за озвученный мне ценник пообещали найти что-нибудь в районе 80-90 метров, да еще и в новостройке. Ну ладно, коль так, всякое бывает, что-ж и впрям, может и не царское это дело, посмотрим и это. После того, как эта нехитрая задача была с хрустом повержена, мы вооружились лопатой хорошим настроением и пошли смотреть объекты.
Так вот, показывали они мне много разных обьектов: и похуже ремонтик, и получше, где-то с обстановкой, где-то без, что-то понравилось, что-то нет, но суть не в этом, а в том, что все показанные квартиры были 80-90 метров, и уже тогда мне показалось, что что-то тут не так… Я обещал подумать и вернуться.
Начав разбираться, мне очень быстро вскрылась одна неприятная и интересная, с маркетинговой точки зрения, особенность китайского рынка квартир: это расчет квадратных метров. Он этакий, скажем так немного виртуальный.
Если в России мы привыкли за квадратный метр принимать реальный квадратный метр, который можно рулеткой измерить, или в самом свинском случае, туда попадут еще и внутренние стены с балконом, то в Китае квадратный метр к реальному метру вообще имеет мало отношения. Методика расчета примерное следующая: берется вся арендованная застройщиком площадь объекта по периметру: вместе с подъездом, цветами, лифтами, парковками, приусадебной территорией и делиться это в математических пропорциях на все выставляемые на продажу квартиры. Получается некоторое абстрактное число, допустим 90, к нему в окончании добавляет глубокозначимое - «квадратный метр» и предлагают производить все денежные расчеты опираясь на этот виртуальный квадратный метр. Я называю его псевдо-квадратный метр.
В чем фишка? На основании моих расчетов, в самом минимальном случае, реальный квадратный метр, отличается от псевдо-квадратного метра на 25%, в среднем 30-35%, но может доходить и до 40-50%. Нет никаких достоверных способов понять реальный метраж квартиры, не обойдя ее с рулеткой, что в большинстве случаев вам сделать не дадут. Определить этот процент можно только весьма условно, на глазок, для этого оцените всю площадь объекта и соотнесите к количеству квартир на объекте. Чем меньше свободного пространства, зелени, лифтов, чем ниже постройка, тем меньше псевдо-квадратных метров.
Я не перестаю удивляться гениальности китайцев в маркетинге: есть чему поучиться, ведь смотрите сами: мало того, что при покупке квартиры ценник рассчитывается по формуле «цена»* псевдо-квадратный метр, то есть минимум 25% вы платите за воздух, так еще и все сервисные платежи, ЖКХ услуги тарифицируются по такой же схеме. Вот например отопление зимой, где есть: отопительная компания выставляет ценник за 90 кв.м., а их у вас только 65. Все правильно? Конечно, тут можно спорить, но здесь приведу пару примеров:
1) Семечки, 260 грамм - 7-8 юань. Если кто-то их продает за 15 юань, я не куплю, не потому, что мне жалко 15 юань, а потому что цена не соответствует товару. Если на той же упаковке семечек будет написано 500 грамм, и цена будет 15 юань, я тоже не куплю, потому что я понимаю, что внутри те же самые 260 грамм семечек, а не 500 грамм, есть же глаза, и разум. Мне скажут, что для того, чтобы получить на выходе 260 грамм семечек в пачке, нужно закупить и просеять 500 грамм, потому что есть очень маленькие семечки, часто попадаются опилки или мусор, и вообще электричество для станков денег стоит, поэтому на упаковке и написано 500 грамм. Это все так и есть, но если взвесить на весах эти семечки - весы покажут 260 грамм и я съем именно 260 грамм, не 500 грамм. Так почему я должен платить за 500 грамм?
2) Покупаем машину. SKODA с мотором 150 лошадиных сил - цена 100 000 юань, 250 лошадиных сил цена - 150 000 юань. Это справедливо! Хорошо, я выбрал 250 лошадиных сил, заплатил 150 000 юань, купил. Потом встречаюсь с другом, у которого точно такая же SCODA из Германии, тоже 250 лошадиных сил, сел за его машину - проверить, а она в 2 раза быстрее едет. Друг сел в мою машину, проехал и говорит мне: «Друг, у тебя не 250 лошадиных сил, а не более 150». Я возражаю: «Но в паспорте же написано 250, на посмотри». Он отвечает: «Ну вот тебе моя машина, у меня тоже в паспорте написано 250 лошадиных сил, сам посмотри, у тебя есть глаза и разум». И это тоже правда - есть же глаза, и разум. Но это же похоже на обман?
Самое интересное в истории с квадратными метрами, в том, что попытки изложить эти соображения китайцам, встречают в самом мягком случае непонимание, а чаще всего противоречие, и попытки объяснить, что я не прав, потому что нахожусь в Китае. А в Китае так.
Давайте посмотрим на нашу 94 метровую (по документам), 3 комнатную квартиру , я специально обмерил все с рулеткой, а теперь пересчитаем все с калькулятором. Получим 68 метров! В Китае так.
Да я действительно нахожусь в Китае, и в Китае так, но логика же не зависит от территории. Есть товар, есть деньги. Платить деньги я привык за товар, за то, чем можно реально обладать, в данном случае, квадратным метром, а не абстрактными величинами, за которые просят заплатить вполне измеримые деньги. Здесь напрашивается глупое и абстрактная проекция: хорошо, я заплатил, допустим, за квартиру 430 000 юань. Но цена же 650 000, возражает мне продавец, нет говорю я, это-же не 430 000, это на самом деле 650 000 юань, просто вы неправильно считаете, смотрите: банковский процент, под которые я занял деньги на эту квартиру на 10 лет составит…., инфляция в этом году составила……, поэтому вычтем эту сумму из….., с учетом инфляции получиться… и вообще чтобы…..
Со своей позиции, я все правильно говорю?, особенно если учесть, что это позиция человека, платящего деньги! Подумайте что мне ответит застройщик на это, при том, что поступает совершенно так же.
Мораль в том, что если вы не праздный читатель, и собираетесь действительно покупать квартиру…
Это не значит, что не надо покупать квартиру, это только значит, рынок квартир «мистификационный» и дороже заявляемого, это значит, что добавилась еще одна дополнительная трудность по оценке реальной стоимости квартиры - сокрытие товара, как на рынке: «покупаем джинсы, а нельзя примерить», что часто встречается на рынках в Гуанчжоу. Мне такой подход не нравиться, но можно ориентироваться, для этого надо выбрать приемлемый тип гардена, рассчитать примерный коэффициент наёбки, для этого типа гардена, и корректировать стоимость за метр в соответствии с этим коэффициентом, ну или допустить в себя китайский подход к расчетам, если это не вызывает отторжения, тыжвкитае.
Есть еще вопросы налогообложения, взаимоотношения с агентствами, банками, ньюансы предпочтений китайцев при выборе квартиры, совершенно отличных от российских, прописка-хукоу, особенности использования земли, потрясающие скрытые преимущества, которые могут случиться при покупке квартиры в Китае, и которые китайцы, по совершенно странным причинам совершенно не ценят! Об этом в следующий раз.