Договор уступки прав требования с одновременным переводом долга

[arushaiman]

В связи с переходом строительной отрасли к новой финансовой модели «эскроу-счетов» и «проектного финансирования» многие компании, включая и гигантов, и лузеров, попытались максимально сохранить прежнюю модель.

Источники финансирования строительства многоквартирного жилого дома по федеральному закону 214-ФЗ:

• средства учредителей
• кредитование застройщика банком
• средства дольщиков

Самые лояльные и лёгкие деньги - это средства дольщиков. Чем больше мелких кредиторов у одного заёмщика, тем легче должнику управлять долгом. С финансовой точки зрения стоимость заимствования у дольщиков самая низкая не только из-за размера дисконта или процентов, но и потому, что реализация квартир происходит равномерно, на протяжении нескольких лет, остатки нераспроданных квартир незначительно обременяют бюджет застройщика после сдачи дома.

Большинство застройщиков никогда не получат от банков проектное финансирование. По завершении переходного периода новые проекты на средства дольщиков строиться уже не будут. Не сумевшие перестроиться застройщики ликвидируются: прекратят деятельность или присоединятся к более сильным компаниям.

Но это потом. А жить хочется сейчас. Поэтому многие строительные компании в преддверии «часа Х» до 01 июля 2019 года продали по договорам долевого участия большую часть квартир аффилированным структурам без надлежащей оплаты.



В массовом масштабе всеми без исключения застройщиками были заключены и зарегистрированы в Росреестре сделки по ДДУ, маскирующие другие сделки и имеющие иной экономический смысл, чем содержание в договоре.

Оспаривать данные сделки некому. Сами по себе попытки уйти из-под ограничений и требований новых правил закона никому вред не нанесли. Риски возникли в настоящем и будущем.

В настоящем, некоторые застройщики пытаются продавать свои квартиры по договору переуступки, так и не произведя никаких расчетов между первоначальным дольщиком и застройщиком по заключенным до 01 июля 2019 ДДУ. Составленные застройщиком документы могут прямо противоречить п.1 ст.11 214-ФЗ. А именно, уступка прав требования может производиться только одновременно с переводом долга на нового должника. Застройщик может вполне добросовестно не понимать, что в такой ситуации договор переуступки прав - это не одно и то же, что и перевод долга на нового должника. Без соблюдения всех формальностей и требований законодательства сделка с неоплаченным ДДУ становится ничтожной.

В будущем, риски возрастают:

• в случае признания соглашения (договора) уступки прав требования на квартиру ничтожным
• в случае банкротства первоначального дольщика или застройщика
• в случае невыполнения застройщиком сроков строительства или требований к качеству передаваемого жилья
• невозможность взыскать убытки: 1) плата за уступку прав требования первоначальному дольщику, не платившему по ДДУ ничего; 2) плата, компенсация, пени или штрафы, которые применяют чтобы «обелить» отношения между аффилированными компаниями, за просрочку оплаты по ДДУ и возлагают эту обязанность на нового дольщика.

Чем можно себя обезопасить в подобной ситуации:

• внимательно читать договоры, не понимаете - просите разъяснить или нанимайте агента или юриста в своих интересах
• не бояться задавать вопросы, пока не получите полную ясность и осознанность принимаемых вами решений
• настаивать на заключении равноправной сделки, вам нет дела до чужих налоговых и финансовых манипуляций, вам нужен качественный товар за его действительную цену
• не полагаться на ипотечный банк (когда вы останетесь без квартиры, но с кредитом, банк первым встанет в очереди на взыскание с вас всех долгов)
• не полагаться на регистрацию в Росреестре, который не является гарантом сделки и не несёт никакую имущественную ответственность перед вами за регистрацию ничтожной сделки (кроме, возврата госпошлины).