Фьючерсы на недвижимость. День 24.
В четвёртом квартале 2019 года Московская биржа запускает фьючерсы с привязкой к индексу стоимости недвижимости в Москве. В основу индекса войдут ипотечные сделки Сбербанка по вторичной недвижимости, за исключением элитной.
Фьючерсы имеют своей целью сглаживать и контролировать ценообразование, поскольку продают свой базовый актив завтра по цене определяемой рынком сегодня.
Если запуск фьючерсной торговли недвижимостью будет успешным, можно ожидать развития секьюритизации и выпуска новых деривативов секьюритизированной ипотеки для инвесторов-физлиц.
Что мне с этого?
Пока я не торгую на бирже, меня мало интересует доходность ипотечных ценных бумаг и их деривативов. Мне непонятно зачем вообще вовлекать в оборот новые финансовые инструменты, к которым я отношусь с тем же недоверием, что и к ОФЗ (ранее, ГКО) или ИСЖ Сбербанка (и других банков).
В 2014-2018 году произошла почти полная национализация банковского сектора и НПФ, которые владели через закладные большим количеством коммерческой и жилой недвижимости. Более того, происходит дальнейшая концентрация прав собственности на коммерческую недвижимость, ипотечное кредитование и рынок жилья в руках 3-4 государственных банков.
Начиная с санации СУ155 обкатана модель национализации крупнейших застройщиков в руках государственных банков. Изменения в 214ФЗ (проектное финансирование и счета эскроу) приведут к национализации всей строительной отрасли через механизмы кредитования.
Деривативы на секьюритизированную ипотеку станут такой же пирамидой, как и государственные ОФЗ, несмотря на кажущуюся обеспеченность доходами от уплаты процентов и гарантии погашения кредита залогом. Новые инструменты позволят больше контролировать ценообразование и финансовый сектор, в случае снижения цен, дадут возможность объемного захода на рынок связанного с государством инвестора-бенефициара, а в случае повышения цен, ещё одну возможность собрать и отжать деньги населения.