Субъективно о недвижимости. День 15.
В Петербурге построено слишком много студий. Это такие «квартиры», напоминающие номер в гостинице с возможностью готовить прямо в номере. Их многие покупали потому, что на большее не хватало денег или не для себя, а для сдачи в аренду или продажи.
Жить в студии удобно лишь холостяку, который ленив и/или который приходит домой только переночевать, для него есть какие-то общественные или рабочие пространства, в которых он реализует свои интересы и досуг. Маленькая площадь - меньше уборки, меньше забот, ничего лишнего.
Спрос на студии создавал наиболее большую маржу с высокой ликвидностью при вложении средств на этапе котлована с продажей после завершения строительства. Наиболее выгодной была сдача студий в посуточную аренду в «высокий сезон» и на несколько месяцев в «низкий сезон». Износ помещения и мебели больше, но вместо того, чтобы делать ремонт, студию можно было выгодно продать.
Однако, вслед за каталогизацией хостёлов появилось регулирование всей аренды в жилых домах. Сдача в аренду признана коммерческой деятельностью. Посуточная аренда квартир получила те же стандарты, что и для гостиниц. Покупка студий для последующей сдачи в аренду становится рискованным предприятием.
Теперь народный инвестор вложился в покупку апартаментов в специализированных «апарт-отелях». Несколько лет назад, глядя на «Yes» никто не предполагал, что рынок апартаментов будет расти так бурно. Апартаменты пришли на смену квартирам-студиям на рынке посуточной аренды и, возможно, вытеснят студии из долгосрочной аренды.
Во-первых, апарт-отель по определению имеет возможность получить «гостиничные звёзды». Весь комплекс строится для последующей сдачи в аренду, есть все необходимые для гостиницы сервисы и службы.
Во-вторых, если для сдача в аренду квартир в жилых домах может потребовать неимоверных усилий для легализации и уплаты налогов, то собственник апартаментов имеет возможность передать их в управление управляющей компании апарт-отеля.
В-третьих, в апартаментах имеет возможность проживать и сам собственник. Он, конечно, не будет платить арендную плату самому себе, но будет иметь возможность воспользоваться всеми сервисами апарт-отеля и сильно облегчить себе быт.
В-четвёртых, в апарт-комплексах часто группируют покупателей по целям приобретения: краткосрочная аренда, долгосрочная аренда, личное проживание. При этом любой собственник может изменить использование своих апартаментов в будущем. Это приведет к смешанному заселению/использованию апарт-отеля, но, в отличие от жилого дома, никто не вправе ограничивать собственника в целевом использовании. Возможны все три варианта.
апартаменты, студия, недвижимость, аренда, риски,