Требования банков к аккредитации застройщиков
Почему меняются требования банков к застройщикам?
На рынке недвижимости сохраняется низкий спрос и высокое предложение. С 2014 года большое число застройщиков обанкротилось и продолжает банкротиться. Больше стало замороженных объектов, больше затянутых сроков строительства.
Программа господдержки ипотечного кредитования только отчасти снимает риск банка встать на убытки, потому что покрывает(компенсирует банкам) только часть процентов по ипотеке, но не всю сумму долга заёмщика.
У банков нет желания кредитовать потенциальных "обманутых дольщиков", поскольку в этом случае к риску невозврата кредита заёмщиком добавляется риск невозможности обратить взыскание на заложенное имущество. Достраивать объект самостоятельно банк и не вправе, и навряд ли потянет такой проект полностью "за свой счёт".
Поэтому банки проводят процедуру аккредитации застройщиков/объектов застройщика и меняют свои требования к этой процедуре в зависимости от своей оценки состояния рынка.
Что такое "аккредитация застройщика" и почему не наоборот?
Для того чтобы аккредитовать строительную компанию, банк проводит анализ ее финансово-хозяйственной деятельности на кредитоспособность и финансовую состоятельность, оценивает информацию из открытых источников (мнение дольщиков, информацию судебных дел и наличие исполнительных производств) и проверяет застройщика, его аффилированных лиц и бенефициаров по закрытым источникам информации. Банк проводит аудит строящихся объектов, проверяет наличие всей разрешительной документации, оценивает экспликацию объекта, ликвидность будущего залога. Процедура может длиться по нескольку месяцев.
Основным требованием при аккредитации является строительство объекта в рамках 214-ФЗ. Остальные зависят от строительного опыта застройщика (количество построенных жилых объектов) и его зрелости (количества лет работы на рынке строительства жилья).
Выдача аккредитации означает, что кредитное учреждение уверено в возникновении в будущем надёжного предмета залога (ипотеки).
Аккредитация застройщика в нескольких разных кредитных учреждениях увеличивает вероятность завершения строительства качественно и в срок, потому что банки применяют различные критерии оценки и их методы измерений дополняют друг друга.
Ипотечный кредит на покупку квартиры в конкретном доме можно получить в любом банке, но вероятнее всего одобрению банком вашего выбора будет предшествовать процедура аккредитации, то есть ваша сделка будет более длительной.
Обратная гарантия, т.е. проверка банка на устойчивость и финансовую состоятельность никакого отношения к сделке покупки новостройки не имеет. В случае банкротства/отзыва лицензии банка у вашего кредитора обязательно найдутся наследники. Вариантов не платить ипотеку не существует.