Признание права собственности на квартиру, машиноместо, апартаменты через суд.
Судебная практика признания права собственности на квартиру, машиноместо, апартаменты по состоянию на 2014 год. Советы участникам долевого строительства.
автор: адвокат Артем Александрович Сидоров
1. Когда и для чего необходимо признание права собственности на квартиру через суд.
2. Признание права собственности на долю в виде квартиры. Или признание права собственности на квартиру в случае, если дом не сдан в эксплуатацию.
3. Признание права собственности на квартиру или на долю в виде квартиры в случае, если заключен договор долевого участия. Случаи отказа в исках и удовлетворения исков.
4. Зачет требований об оплате превышения площади квартиры по сравнению с проектной в счет оплаты неустойки.
5. Признание права собственности на квартиру в суде общей юрисдикции при банкротстве застройщика.
6. Признание права собственности на апартаменты.
1. Когда и для чего необходимо признание права собственности на квартиру через суд.
Достаточно распространены ситуации, когда дом построен и получено разрешение на ввод в эксплуатацию, но оформить квартиру в собственность дольщик не может по самым разным причинам. Чаще всего потому, что не подписан акт о реализации инвестиционного контракта. Следующей причиной может быть то, что имеющиеся у дольщика документы не дают основания для регистрации права собственности во внесудебном порядке. Например, если был заключен предварительный договор купли продажи, договор займа с условием передачи в счет долга квартиры или иной подобный. В этом случае даже если дом сдан, есть обмеры БТИ, приходится обращаться в суд с иском о признании права собственности на квартиру.
Во многих ситуациях возникает необходимость обратиться в суд с иском о признании права собственности еще до сдачи дома в эксплуатацию. Например, если застройщик длительное время не исполняет взятых на себя обязательств и есть риск его банкротства. Решение суда о признании права собственности на квартиру как объект незавершенного строительства или на долю в виде квартиры позволят закрепить юридически права на нее, а также предотвратить включение квартиры в конкурсную массу и продажу ее с торгов в случае банкротства застройщика.
Подробный алгоритм обращения в суд с иском о признании права собственности на квартиру и получения свидетельства о регистрации права собственности приведен в другой моей статье. Если описать его коротко, то необходимо подготовить исковое заявление и комплект документов в количестве по числу лиц, участвующих в деле, правильно определить состав участвующих в деле лиц, оплатить госпошлину. Исковое заявление подается в суд по месту нахождения объекта недвижимости (квартиры, машиноместа, нежилого помещения). Далее необходимо получить в суде необходимые судебные запросы в БТИ и другие организации, получить выписку из ЕГРП на квартиру, во многих случаях оказать суду содействие в извещении участвующих в деле лиц. По делу проводится предварительное и одно или несколько основных заседаний. Суд выносит решение о признании права собственности на квартиру, которое вступает в силу через месяц после его вынесения. Далее право собственности подлежит регистрации в Управлении Росреестра.
Рассмотрим некоторые изменения в судебной практики в 2012-2013 годах и проблемы, возникающие при рассмотрении дел о признании права собственности на квартиру в суде.
2. Признание права собственности на долю в виде квартиры.
Или признание права собственности на квартиру в случае, если дом не сдан в эксплуатацию.
Как правило, суды иски о признании права собственности в рассматриваемом случае удовлетворяют. Но возникает вопрос как лучше сформулировать исковые требования. Больше шансов что суд иск о признании права собственности удовлетворит в случае, если поставить требование о признании права собственности на долю в виде квартиры. Есть положительная практика Вреховного суда Российской Федерации по данному вопросу. Хотя если квартира уже существует как обособленный элемент здания, есть стены или хотя бы границы, то можно ставить вопрос о признании права собственности именно на квартиру, а не на долю. Особенно если уже есть обмеры БТИ. В практике автора были дела, в которых требования формулировались именно как признание права собственности на квартиру, суд выносил положительные решения и затем клиенты регистрировали право собственности на квартиру, хотя еще небыло разрешения на ввод в эксплуатацию. Вопрос о том, как сформулировать требования должен решаться в каждом конкретном случае. Рекомендуется посоветоваться с адвокатом. Возможно что в ходе рассмотрения дела о признании права собственности на квартиру в суде требования необходимо будет скорректировать. Если не верно сформулировать требования, то возможен и отказ в иске. Автору известно довольно много таких случаев.
3. Признание права собственности на квартиру или на долю в виде квартиры в случае, если заключен договор долевого участия.
Казалось бы, договор долевого участия Признание права собственности на квартиругарантирует наибольшую защищенность прав участников долевого строительства по сравнению с другими схемами. Однако при рассмотрении иска о признании права собственности на основании договора долевого участия могут возникнуть проблемы. Автору известны решения судов, которыми было отказано в признании права собственности в том числе на том основании, что был заключен договор долевого участия, и квартира еще не была передана дольщику. Суд мотивировал свою позицию тем, что право собственности возникает только после передачи квартиры, а до этого объект долевого строительства только находится в залоге у дольщика.
Тем не менее в последнее время практика по таким делам стала формироваться в положительном для участников долевого строительства ключе. В частности, Президиум Московского областного суда в июне 2013 года отменил одно из решений городского суда, которым в иске о признании права собственности было отказано на том основании, что дом не сдан в эксплуатацию и заключен договор долевого участия и после отмены нижестоящим судом было вынесено положительное решение. Тем не менее практика еще не сформировалась окончательно и при подаче иска в суд рекомендуется прилагать также и положительную практику по аналогичным делам вышестоящих судов.
4. Зачет требований об оплате превышения площади квартиры по сравнению с проектной в счет оплаты неустойки.
Ранее как правило суды отказывали в зачете, мотивируя свой отказ тем, что требования возникают из разных оснований. Однако начиная с этого года стали появляться решения, в том числе оставленные в силе вышестоящими судами, о зачете. То есть можно попытаться если застройщик требует с Вас доплаты, но при этом есть просрочка исполнения обязательств со стороны застройщика, направив ему надлежащим образом составленное требование о зачете, не оплачивать суммы за превышение площади или иную задолженность. Но здесь существует определенный риск того, что суд или вообще откажет в требовании о зачете, или снизит размер неустойки до суммы, которая будет меньше чем требуемая застройщиком. Поэтому к участию в деле лучше привлекать грамотного адвоката и быть готовым все же доплатить часть или всю сумму, если риск того, что суд не удовлетворить требование о зачете, будет слишком большим.
5. Признание права собственности при банкротстве застройщика. Проблема незаконного не принятия или оставления без рассмотрения исковых заявлений судами общей юрисдикции.
С подробной статьей о признании права собственности на квартиру в случае банкротства застройщика можно ознакомиться здесь.
Отметим только, что сейчас появилась довольно серьезная проблема. Суды часто необоснованно отказывают в принятии исковых заявлений или оставляют уже принятые заявления без рассмотрения в случае, если арбитражным судом рассматривается дело о банкротстве лица, с которым дольщик заключил договор, но при этом в отношении данного лица не принято определения о признании его застройщиком и применении в отношении него параграфа 7 главы 9 ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”.
В данном случае необходимо подавать частную жалобу на определения судов об оставлении исков без рассмотрения или об отказе в принятии исковых заявлений.
6. Признание права собственности на апартаменты.
Признание права собственности на апартаментыВсе чаще граждане становятся инвесторами строительства такого вида недвижимости, как апартаменты. Сформировалась определенная судебная практика, в соответствии с которой суды признают право собственности на апартаменты как на нежилые помещения. Апартаменты - маркетинговый термин, означающий юридически нежилое помещение, оборудованное фактически для проживания в нем. Иногда приобретатели апартаментов через суд пытаются признать их жилыми помещениями, но удается это крайне редко, поскольку если бы были соблюдены все требования, предъявляемые к жилому помещению, застройщик бы изначально продавал бы объект как квартиру, а не как апартаменты, поскольку стоимость квартиры с аналогичными характеристиками дороже. Ведь это уже жилое помещение, в нее можно зарегистрироваться и проживать там на законных основаниях, тогда как в апартаментах постоянно проживать на законных основаниях нельзя.
Постоянный адрес статьи.