Изъятие земель в новой Москве. Что ожидает собственников после принятия нового закона?
Гражданским, жилищным и земельным законодательством предусмотрен определенный порядок изъятия участка для государственных и муниципальных нужд. В Москве до настоящего времени именно проблема изъятия земельных участков остро не стояла. Как правило, большинство участков не были оформлены в собственность граждан или юридических лиц. В основном участки были переданы в аренду, а участки под предназначенными к сносу многоквартирными домами вообще никак не оформлялись, что позволяло расселять дома поквартирно без изъятия земельных участков. Исключением можно считать не большое количество участков, находящихся в частной собственности в Южном Бутово и иных окраинных районах. Но и там случаи изъятия именно земельных участков были не так распространены, поскольку начиная с начала 90-х годов власти Москвы всеми способами препятствовали передаче земель в частную собственность, выстроив сложную систему препонов, преодолеть которые было крайне сложно.
Проблема изъятия земель в новой Москве встала довольно остро сразу после передачи территорий от Московской области. Оказалось, что не смотря на большую территорию земель пригодных для застройки не так уж и много, при этом многие наиболее пригодные участки находятся в частной собственности граждан и юридических лиц.
При этом порядок изъятия земель, предусмотренный действующим законодательством, довольно сложен и при активном сопротивлении собственника фактическое изъятие участка может затянуться на годы.
Что же предусмотрено Федеральным законом “Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”?
Из его текста следует, что будут формироваться перечни объектов федерального и регионального значения, при размещении которых на присоединенных территориях будет применен особый порядок изъятия у собственников земельных участков. Что понимается под указанными объектами в законе не сказано, что позволяет принять решение об отнесении к такому объекту практически любого здания или сооружения.
Итак, как же ограничивается конституционное право граждан владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью?
Ограничивается достаточно жестко и радикально. Изъятие земельных участков в новой Москве будет происходить следующим образом.
Во-первых, серьезно ограничиваются, если не сказать попираются, права лиц, являющихся собственниками земельных участков, полученных в 90-е годы, если эти лица не оформили на участки право собственности. Но они могут считаться собственниками, поскольку получили участки по ранее действующему законодательству.
Так вот, в законопроекте предлагается опубликовать сведения в сети интернет и СМИ о предстоящем изъятии с предложением зарегистрировать право собственности и если в течение всего двух месяцев собственность не будет зарегистрирована, то изымать данные участки через суд как бесхозяйные. Очень интересная норма, направленная по сути на безвозмездное изъятие земли у наиболее социально не защищенных граждан. Ведь многие пенсионеры, дачники пользуются участками сезонно, при этом как раз эти категории часто не обращают внимание на юридические тонкости, полагая, что раз есть первичные документы о выделении участка, то и волноваться нечего. Если закон начнут применять, многие приехав на участок, могут с удивлением узнать, что на нем уже возводится объект федерального значения, а участок признан бесхозяйным через суд. Ведь для признания участка бесхозяйным не нужно привлекать собственника, поскольку предполагается что он неизвестен. Вся процедура начиная от опубликования сведений и до изъятия займет не более 4-х месяцев, т.к. суды обычно выносят подобные решения по искам местных администраций быстро.
В законодательстве и сейчас существует порядок признания недвижимой вещи бесхозяйной, но для этого установлен срок в один год с момента принятия объекта недвижимости на учет, кроме того в отношении земельных участков данная норма применялась довольно ограниченно.
Во-вторых, в случаях, если у собственника расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества отсутствуют правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельный участок, допускается принятие решения об изъятии указанных объектов недвижимого имущества для государственных нужд без принятия решения об изъятии земельного участка.
В-третьих принятие решения об изъятии может быть осуществлено без постановки участка на кадастровый учет.
В-четвертых сама процедура изъятия достаточно сжата по времени, что не позволяет во многих случаях эффективно защищать права собственников. Принимается решение об изъятии земельного участка, в течение 7 дней направляется собственнику и публикуется в сети интернет и печатных изданиях. Далее, решение об изъятии земельного участка может быть оспорено в суде только в течение 2 месяцев со дня его принятия, что делает судебную защиту довольно сложной. Можно ли будет данный срок восстановить не ясно, хотя исходя из общих положений гражданского процессуального законодательства скорее всего да.
Далее предполагается заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества по цене, предложенной изымающим лицом. Сразу встает вопрос, насколько такая цена будет справедливой? Исходя из практики изъятия квартир в Москве можно предполагать, что цена будет довольно сильно отличаться от рыночной в сторону снижения, и оспорить оценку в суде будет довольно сложно. Хотя законопроект наделяет собственника правом направить свои предложения относительно цены и возмещения убытков, однако как будет работать данная норма на практике сказать сложно.
Если же собственник не согласен с изъятием участка или предложенной ценой, то орган принявший решение об изъятии вправе обратиться в суд с иском об изъятии по истечении трехмесячного срока со дня направления (а не получения собственником) соглашения об изъятии.
О предстоящем изъятии собственник должен быть уведомлен не позднее чем за пять месяцев (при изъятии на основании Гражданского и Земельного кодексов - за один год). И далее вводится норма, которая по сути уничтожает принципы состязательности и равноправия сторон в гражданском судопроизводстве, низводя суд до органа, утверждающего решения администрации. Внимание: суд обязан принять решение о цене изъятия (а это основной вопрос из-за которого чаще всего возникают споры) на основании отчета об оценке изымаемых объектов недвижимого имущества и (или) причиненных таким изъятием убытков, подготовленного оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества. То есть законопроект наделяет определенное доказательство заранее установленной силой и не дает возможность суду установить истину по делу, например назначив оценочную экспертизу или принять во внимание представленный собственником отчет об оценке. Столь наглого предложения суду руководствоваться определенным доказательством, сделанным по заказу одной из сторон и за ее счет, я не припомню ни в одном законодательном акте.
Хотя далее законе и указывается, что отчет потом может быть оспорен отдельно в судебном порядке, но это сути дела не меняет, ведь по сути отменяется положение о том, что изъятие собственности возможно только после предварительного и равноценного возмещения, т.к. равноценность суд непосредственно при решении вопроса об изъятии не может проверить.
В законе много еще спорных моментов и есть основания обратиться в Конституционный суд на предмет проверки соответствия его отдельных положений Конституции, в частности статье ч. 3 ст. 35 , согласно которой принудительное отчуждение имущества может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Тем же лицам, чьи земельные участки находятся на территории новой Москвы можно дать рекомендацию если они еще не оформили все документы, как можно скорее зарегистрировать ранее возникшие права и получить свидетельство о регистрации права собственности, следить за публикациями об изъятии земельных участков на сайтах местных органов власти и не боятся отстаивать свои права в суде.
(C) адвокат Сидоров Артем Александрович.
Тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07, 8 903 125 76 30.
http://www.realtylaw.ru/clauses/2013/03/27/clauses_1302.html