Тайна аннуитета, или Ипотечная комната
Многие из заемщиков уже пользовались кредитами с графиком погашения аннуитет как предприниматели по программам микрокредитования. Но в последнее время аннуитет предлагается заемщикам и на потребительские цели на покупку автомобиля или жилья. Насколько это привлекательно для заемщика и почему банк вынужден продавать такой продукт? Почему в целом невыгодно продавать ипотеку?
Общество | Экономика и Финансы | Недвижимость | Банки
Для моделирования ситуации используем условно-популярные условия кредитования.
Кредит на покупку в Киеве двухкомнатной квартиры. Стоимость 60 тыс. долл. или 489 тыс. грн. Параметры кредита: до 20 лет, ставка около 20% годовых, собственный взнос 30%. Так как, предположить плавающую ставку (она достаточно популярна) сложно, - то предположим, что она не плавает, а стабильна.
Сравнивать будем лишь способ погашения тела кредита: равными частями или аннуитетом.
Погашение равными частями.
Первый ежемесячный платеж максимальный, а потом идет на спад. Равными частями погашается тело кредита и процентов начисляется больше, чем меньше тела кредита погасили.
Погашение аннуитетом.
Математическая формула аннуитета выравнивает соотношение платежа по телу и процентам таким образом, что общий платеж всегда одинаковый. Часто даже банковские сотрудники пишут, что график погашения «равными частями», имея ввиду аннуитет и то, что каждый месяц - нужно заплатить в кассу одинаково. Общая сумма платежа одинакова, независимо от того конец кредита или вы только начали погашать. Сначала в таком общем платеже больше процентов, а под конец кредита в таком общем платеже - больше тела кредита. Заемщик как бы пользуется дольше телом кредита, чем если погашать ежемесячно тело кредита равными частями. В итоге за весь срок кредитования уплачивается больше процентов.
Чем больше срок кредитования, тем резче возрастает уплата процентов заемщиком по графику аннуитет в сравнении с погашением равными частями.
Не случайно аннуитет изначально применялся в Украине именно по кредитованию предпринимателей. Есть потребность в оборотных средствах на текущие расходы. И есть стабильный уровень прибыльности, который позволяет погашать кредит. Такому заемщику удобно, если именно общий платеж равномерный. А учитывая короткие сроки таких микрокредитов (1-3 года) - существенной переплаты процентов не было.
Но если аннуитет предлагают на 5-7 лет на покупку автомобиля, а то и на 20 лет на покупку жилья.
Посмотрим несколько таблиц, которые я рассчитал по примеру покупки квартиры.
Какие можем сделать выводы?
1. На самый короткий срок аннуитет практически не дает выгоды по меньшему ежемесячному платежу, но также незначительно переплачиваются и проценты, в сравнении с графиком погашения тела кредита равными частями.
2. Выгодность аннуитета для клиента, как возможность получить кредит и погашать его ежемесячно, - не сильно растет, начиная уже с трехлетнего срока. В целом, ежемесячная кредитная нагрузка по аннуитету не существенно ниже максимального первого платежа по графику погашения равными частями.
3. Стоимость кредита для клиента по графику погашения аннуитет однозначно и прилично растет с увеличением срока кредита. Начиная с 20 лет затраты на график аннуитет у заемщика будет почти в 2 раза выше, чем по графику погашения равными частями.
Эквивалент ставки по кредиту аннуитетом и равными частями.
Если ставка в рекламе указана как 20% с графиком погашения равными частями, то по графику аннуитет она будет равна следующему:
Невыгодность графика аннуитет для заемщика на длительные сроки очевидна. Почему заемщик покупает, а банкиры продают такие кредитные продукты?
В стандартной ситуации (улучшение условий проживания) приобретение квартиры не спонтанно-эмоциональное решение, а следствие длительного неудовлетворения, является капитальной статьей бюджета домохозяйства. Соответственно решение по кредитованию заемщик пытается принимать взвешенно, насколько хватает финансовой грамотности, знакомых, опыта в сделках купли-продажи недвижимости. Конечно, есть сегмент заемщиков, которые не понимают, что покупают, но это совершенно другая история, история процесса эволюции и выживания сильнейших.
Причина поиска банкирами большей доходности в ипотечных продуктах, не смотря на специфичность состояния души покупателей таких продуктов, - это не только здоровая и каждому присущая жажда получения большего дохода.
Это также не полностью вызвано именно проблемой ликвидности банков. Отсутствие долгосрочных ресурсов для долгосрочного кредитования заемщика - это вообще отсутствие возможности кредитовать на длинный срок, но не совсем причина попыток получить больший доход.
На мой взгляд, главная проблема ипотечного кредитования - это потеря деньгами стоимости во времени и длительный срок оборачиваемости (возвратности) ипотечного кредита.
Экономисты, анализирующие инвестиции, обязательно оперируют термином NPV - net present value или чистая приведенная стоимость. Это показатель - сколько будет стоить полученный доход от проекта в будущем. Может выгоднее инвестировать в другой проект, с большей прибыльностью? Как если мы инвестируем не в анализируемый объект, а в альтернативное направление, даже в депозит в банке. Доходность такого альтернативного направления это мера фактической инфляции капитала, которым оперирует инвестор.
Если предположить, что все банки могут на межбанковском рынке кредитовать другие банки кредитом «овернайт» под 5% годовых на протяжении 20 лет (сейчас около 2%, а осенью 2012 было и 40%, когда всю гривну вкладывали в доллар). А капитал мы безрассудно не дали в долг, а положили под банковский матрас. То сумма 342,3 тыс. грн. (кредит, который мы анализировали выше), - через 20 лет подешевеет до 129 тыс. грн., останется всего 37,7% от капитала.
Если мы (банк) выдадим ипотеку с доходность 20% годовых, а общее обесценивание будет всё те же 5%, и полученные проценты мы будем всё также выдавать в ипотечные кредиты, - то через 20 лет наш капитал вырастет до 4,9 млн. грн., или в 14,2 раза. Неплохой бизнес, вроде бы?
Но а если выдавать потребительские кредиты под 100% годовых? Полученные проценты направлять туда же и выдавать, выдавать, выдавать. То через 20 лет наш капитал из 342,3 тыс. грн. условно превратится в 111 миллиардов, или вырастет в 324 тысячи раз.
Простые чудеса геометрической прогрессии, экспоненциальной последовательности.
Есть легенда, что давным-давно мудрец, изобретатель шахмат, в награду за изобретение попросил себе столько зерна, сколько вместится на каждой клетке шахматной доски. Если на каждой следующей клетке будет в два раза больше чем на предыдущей. По одной из версий ему отрубили голову, ибо нужно было дать 18 446 744 073 709 551 615 зерен. По подсчетам это больше, чем вообще было выращено за всю историю человечества.
Такая нехитрая математика любому предпринимателю (и уж тем более опытному финансисту) даст понять, что дешевой ипотеки не будет не только по отсутствию долгосрочных ресурсов у банков, но и при наличии такой золотой жилы как потребительское кредитование.
Соответственно для запуска такой экономико-образующей темы как доступность жилья и беби-бум (да-да, ставки могут быть выше, чем просто продажа излишних высоток) нужно либо организовывать реально доступную государственную ипотеку не только по социальному жилью. Осознанные беби-мейкеры не нуждаются в социальном, а нуждаются в семейном жилье соответственно своему социальному статусу. Либо сделать ипотеку экономически привлекательной для банков. Что бы возник рыночный интерес к выдаче ипотечных кредитов.
Учитывая масштабы такого необходимого дотирования экономики государством - масштабная ипотека, вероятно не больше чем мираж. А вот пересмотр процессов ценообразования и себестоимости потребительских кредитов, более чем возможно даже на коммерческом уровне, без участи государства. Вместо очень дорогостоящих статистических моделей анализа потребительских портфелей, возможно сделать системной коллекторскую работу. Сам факт безусловного наказания и взыскания кредита будет стимулировать и финансовую грамотность и даст возможность снизить цены. Хороший заемщик никогда не платил и не платит за другого по потребительским кредитам. Если сумма кредита 5 тыс. грн. на год, то разница между ставкой 20% годовых и 100% годовых, в месяц это разница в 212 грн. по аннуитету, и не столь важна для заемщика и не является приоритетным критерием выбора.
Банковский рынок стремится продавать потребительские кредиты, потому что их берут, это прибыльно и не рискованно. Продавать ипотечные кредиты некому (нет желающих делать семейную ячейку), низкоприбыльно и рискованно (попробуйте выселить семью с ребенком).
Вероятно, процесс конкуренции постепенно приблизит ставки по потребительскому кредитованию к ипотечному. Но пока эта тенденция не будет явной, - любые попытки стимулирования ипотечного кредитования будут малоуспешны, даже продажа аннуитета на 20 лет.
04.04.2013
Общество | Экономика и Финансы | Недвижимость | Банки
Общество | Экономика и Финансы | Недвижимость | Банки
Для моделирования ситуации используем условно-популярные условия кредитования.
Кредит на покупку в Киеве двухкомнатной квартиры. Стоимость 60 тыс. долл. или 489 тыс. грн. Параметры кредита: до 20 лет, ставка около 20% годовых, собственный взнос 30%. Так как, предположить плавающую ставку (она достаточно популярна) сложно, - то предположим, что она не плавает, а стабильна.
Сравнивать будем лишь способ погашения тела кредита: равными частями или аннуитетом.
Погашение равными частями.
Первый ежемесячный платеж максимальный, а потом идет на спад. Равными частями погашается тело кредита и процентов начисляется больше, чем меньше тела кредита погасили.
Погашение аннуитетом.
Математическая формула аннуитета выравнивает соотношение платежа по телу и процентам таким образом, что общий платеж всегда одинаковый. Часто даже банковские сотрудники пишут, что график погашения «равными частями», имея ввиду аннуитет и то, что каждый месяц - нужно заплатить в кассу одинаково. Общая сумма платежа одинакова, независимо от того конец кредита или вы только начали погашать. Сначала в таком общем платеже больше процентов, а под конец кредита в таком общем платеже - больше тела кредита. Заемщик как бы пользуется дольше телом кредита, чем если погашать ежемесячно тело кредита равными частями. В итоге за весь срок кредитования уплачивается больше процентов.
Чем больше срок кредитования, тем резче возрастает уплата процентов заемщиком по графику аннуитет в сравнении с погашением равными частями.
Не случайно аннуитет изначально применялся в Украине именно по кредитованию предпринимателей. Есть потребность в оборотных средствах на текущие расходы. И есть стабильный уровень прибыльности, который позволяет погашать кредит. Такому заемщику удобно, если именно общий платеж равномерный. А учитывая короткие сроки таких микрокредитов (1-3 года) - существенной переплаты процентов не было.
Но если аннуитет предлагают на 5-7 лет на покупку автомобиля, а то и на 20 лет на покупку жилья.
Посмотрим несколько таблиц, которые я рассчитал по примеру покупки квартиры.
Какие можем сделать выводы?
1. На самый короткий срок аннуитет практически не дает выгоды по меньшему ежемесячному платежу, но также незначительно переплачиваются и проценты, в сравнении с графиком погашения тела кредита равными частями.
2. Выгодность аннуитета для клиента, как возможность получить кредит и погашать его ежемесячно, - не сильно растет, начиная уже с трехлетнего срока. В целом, ежемесячная кредитная нагрузка по аннуитету не существенно ниже максимального первого платежа по графику погашения равными частями.
3. Стоимость кредита для клиента по графику погашения аннуитет однозначно и прилично растет с увеличением срока кредита. Начиная с 20 лет затраты на график аннуитет у заемщика будет почти в 2 раза выше, чем по графику погашения равными частями.
Эквивалент ставки по кредиту аннуитетом и равными частями.
Если ставка в рекламе указана как 20% с графиком погашения равными частями, то по графику аннуитет она будет равна следующему:
Невыгодность графика аннуитет для заемщика на длительные сроки очевидна. Почему заемщик покупает, а банкиры продают такие кредитные продукты?
В стандартной ситуации (улучшение условий проживания) приобретение квартиры не спонтанно-эмоциональное решение, а следствие длительного неудовлетворения, является капитальной статьей бюджета домохозяйства. Соответственно решение по кредитованию заемщик пытается принимать взвешенно, насколько хватает финансовой грамотности, знакомых, опыта в сделках купли-продажи недвижимости. Конечно, есть сегмент заемщиков, которые не понимают, что покупают, но это совершенно другая история, история процесса эволюции и выживания сильнейших.
Причина поиска банкирами большей доходности в ипотечных продуктах, не смотря на специфичность состояния души покупателей таких продуктов, - это не только здоровая и каждому присущая жажда получения большего дохода.
Это также не полностью вызвано именно проблемой ликвидности банков. Отсутствие долгосрочных ресурсов для долгосрочного кредитования заемщика - это вообще отсутствие возможности кредитовать на длинный срок, но не совсем причина попыток получить больший доход.
На мой взгляд, главная проблема ипотечного кредитования - это потеря деньгами стоимости во времени и длительный срок оборачиваемости (возвратности) ипотечного кредита.
Экономисты, анализирующие инвестиции, обязательно оперируют термином NPV - net present value или чистая приведенная стоимость. Это показатель - сколько будет стоить полученный доход от проекта в будущем. Может выгоднее инвестировать в другой проект, с большей прибыльностью? Как если мы инвестируем не в анализируемый объект, а в альтернативное направление, даже в депозит в банке. Доходность такого альтернативного направления это мера фактической инфляции капитала, которым оперирует инвестор.
Если предположить, что все банки могут на межбанковском рынке кредитовать другие банки кредитом «овернайт» под 5% годовых на протяжении 20 лет (сейчас около 2%, а осенью 2012 было и 40%, когда всю гривну вкладывали в доллар). А капитал мы безрассудно не дали в долг, а положили под банковский матрас. То сумма 342,3 тыс. грн. (кредит, который мы анализировали выше), - через 20 лет подешевеет до 129 тыс. грн., останется всего 37,7% от капитала.
Если мы (банк) выдадим ипотеку с доходность 20% годовых, а общее обесценивание будет всё те же 5%, и полученные проценты мы будем всё также выдавать в ипотечные кредиты, - то через 20 лет наш капитал вырастет до 4,9 млн. грн., или в 14,2 раза. Неплохой бизнес, вроде бы?
Но а если выдавать потребительские кредиты под 100% годовых? Полученные проценты направлять туда же и выдавать, выдавать, выдавать. То через 20 лет наш капитал из 342,3 тыс. грн. условно превратится в 111 миллиардов, или вырастет в 324 тысячи раз.
Простые чудеса геометрической прогрессии, экспоненциальной последовательности.
Есть легенда, что давным-давно мудрец, изобретатель шахмат, в награду за изобретение попросил себе столько зерна, сколько вместится на каждой клетке шахматной доски. Если на каждой следующей клетке будет в два раза больше чем на предыдущей. По одной из версий ему отрубили голову, ибо нужно было дать 18 446 744 073 709 551 615 зерен. По подсчетам это больше, чем вообще было выращено за всю историю человечества.
Такая нехитрая математика любому предпринимателю (и уж тем более опытному финансисту) даст понять, что дешевой ипотеки не будет не только по отсутствию долгосрочных ресурсов у банков, но и при наличии такой золотой жилы как потребительское кредитование.
Соответственно для запуска такой экономико-образующей темы как доступность жилья и беби-бум (да-да, ставки могут быть выше, чем просто продажа излишних высоток) нужно либо организовывать реально доступную государственную ипотеку не только по социальному жилью. Осознанные беби-мейкеры не нуждаются в социальном, а нуждаются в семейном жилье соответственно своему социальному статусу. Либо сделать ипотеку экономически привлекательной для банков. Что бы возник рыночный интерес к выдаче ипотечных кредитов.
Учитывая масштабы такого необходимого дотирования экономики государством - масштабная ипотека, вероятно не больше чем мираж. А вот пересмотр процессов ценообразования и себестоимости потребительских кредитов, более чем возможно даже на коммерческом уровне, без участи государства. Вместо очень дорогостоящих статистических моделей анализа потребительских портфелей, возможно сделать системной коллекторскую работу. Сам факт безусловного наказания и взыскания кредита будет стимулировать и финансовую грамотность и даст возможность снизить цены. Хороший заемщик никогда не платил и не платит за другого по потребительским кредитам. Если сумма кредита 5 тыс. грн. на год, то разница между ставкой 20% годовых и 100% годовых, в месяц это разница в 212 грн. по аннуитету, и не столь важна для заемщика и не является приоритетным критерием выбора.
Банковский рынок стремится продавать потребительские кредиты, потому что их берут, это прибыльно и не рискованно. Продавать ипотечные кредиты некому (нет желающих делать семейную ячейку), низкоприбыльно и рискованно (попробуйте выселить семью с ребенком).
Вероятно, процесс конкуренции постепенно приблизит ставки по потребительскому кредитованию к ипотечному. Но пока эта тенденция не будет явной, - любые попытки стимулирования ипотечного кредитования будут малоуспешны, даже продажа аннуитета на 20 лет.
04.04.2013
Общество | Экономика и Финансы | Недвижимость | Банки