Ипотека по-немецки: личное спокойствие под 1,9% годовых
Россияне поставили абсолютный рекорд ипотечной активности: в 2018 году они заняли свыше трех триллионов рублей (в полтора раза больше, чем годом ранее), а ипотечный портфель банков вырос почти на четверть. Этому помогла супернизкая (для отечественного рынка) ставка в 8,5-9,5%. Многие россияне кинулись брать кредиты на квартиры с инвестиционными целями: они рассчитывают их сдавать, а после выплаты займа получать дополнительные дивиденды на пенсии.
[Spoiler (click to open)]Но сегодня в смысле долгоиграющих инвестиций выгодное предложение делает Германия. В тонкостях немецкого ипотечного вопроса редакция Вести. Недвижимость разбиралась вместе с управляющим партнером Kaiser Estate (Мюнхен) Борисом Бронштейном.
Главное отличие ипотеки в Германии - ставка ниже в 5-6 раз российской
Дополнительный доход в старости, сохранение накоплений или далеко идущие планы по развитию международного бизнеса - ипотека в Германии симпатизирует инвесторам, которые не привыкли класть все яйца в одну корзину, говорит Борис Бронштейн.
В пользу немецкой ипотеки выступают три аргумента: убедительная надежность немецких банков (ни одного банкротства с 1900 года), низкие ставки (от 0,9 до 1,9%) и скрупулезная проверка всех объектов недвижимости, которые становятся обеспечением займа.
При этом, тщательно же проверяются и доходы, и кредитная история заемщика. По немецким законам, ежемесячные платежи по ипотеке не могут быть выше 35% от заработка, а в расходах учитываются и алименты, и затраты на обучение, и аренда жилья.
Ипотека выдается как на вторичные объекты, так и на строящиеся. Только в этом случае оплата по закону происходит в 7 этапов, по ходу строительства. Срок кредитования составляет от 10 до 30 лет, первоначальный взнос на первую ипотеку - от 50% (хорошая кредитная история дает шанс получить кредит и с 20% - но это уже обговаривается с банком в индивидуально).
Главное отличие ипотеки в Германии - ставка ниже в 5-6 раз. Но есть также нюансы, касающиеся досрочного погашения кредита и налоговых платежей. Досрочные выплаты по ипотеке, как правило, возможны в размере не более 10% от тела кредита ежегодно (сверх того, что оплачивается ежемесячными платежами).
Однако этот момент каждый банк устанавливает индивидуально для каждого клиента. В этом еще одна приятная особенность ипотечной системы в Германии: здесь бизнесмен-заемщик - полноправный участником диалога с банком и имеет право выбирать удобные для себя условия займа. Правда, нужно учитывать, что это все может повлиять на процент.
Что касается налогов на недвижимость, то в Германии они варьируются от 25 до 32%, в зависимости от региона. Здесь у бизнеса есть преимущество перед частными лицами: если кредит зарегистрирован на компанию, которая только управляет собственным активом (сдает в аренду студенческое общежитие или дом престарелых, например), налог будет снижен до 15,8%.
А у нерезидентов налоги могут быть снижены до 0% совершенно легально, достаточно лишь правильно оформить все необходимые документы.
Ипотечное кредитование в России ориентировано, прежде всего, на наемных работников, владельцев же бизнеса и индивидуальных предпринимателей банки встречают крайне прохладно. В Германии, напротив, накоплен серьезный опыт работы банков с предпринимателями. Кредитные организации тщательно проверяют источники дохода заемщика и объекты недвижимости, которые становятся предметом залога, и уверены в их ликвидности, отмечает эксперт.