Устойчивая инвестиция: в какие объекты вкладывать сегодня, чтобы получить прибыль завтра
Экономический кризис, девальвация и шаткость банковской системы заставляют украинцев задумываться об альтернативных инструментах сбережения.
В рейтинге "инструментов инвестирования" у населения на первом месте пока стоит покупка долларов, но с учетом дефицита наличной валюты все больше людей стараются переводить гривни в квадратные метры. Такого мнения придерживается директор проектной группы "Архиматика" Александр Попов. Традиционно наиболее привлекательна для украинцев жилая недвижимость. Но можно ли сегодня рассматривать ее как инвестицию, и какие объекты в перспективе могут принести доход?
Что покупают?
Эксперты подтверждают активизацию сделок покупки жилья с целью сбережения средств. Такие покупатели чаще всего планируют сдачу квартиры в аренду с последующей ее перепродажей на растущем рынке. Но желающие приумножить таким образом свой капитал должны понимать, что речь идет о заработке в долгосрочной перспективе.
"К началу 2015 года жилье окончательно перестало быть интересным вложением в краткосрочной перспективе. Еще в начале-середине прошлого года при инвестировании в первичку можно было рассчитывать на получение дохода в течение года: многие застройщики - крупные частные, государственные и муниципальные компании, специализирующиеся на жилье эконом-класса, держали цену в гривне, причем на уровне, установленном еще в 2013 году. Те же компании, которые вели ценообразование в валюте, снизили цены, компенсируя девальвацию гривни. Причем это снижение касалось и готовых квартир", - рассказывает Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам жилого комплекса RiverStone.
Однако к концу 2014 года практически все компании скорректировали свои прайсы, и повышение в гривне цен составило 10-15%. Компании же, которые привязывали цены к валюте, столкнулись с новой сложностью: курс Нацбанка и курсы наличного обмена валюты разошлись более чем на 20%, так что долларовую стоимость метра тоже ожидает пересмотр.
Но даже с учетом этих изменений вкладывать в покупку жилья все еще выгодно, считает Деревлева. Ценная с точки зрения инвестирования квартира должна обладать двумя важными качествами: ликвидностью - т.е. возможностью быть проданной без потери в стоимости в ближайшей перспективе, а также иметь перспективу роста цены.
"Это может дать лишь рынок первичной недвижимости: недавно введенные в эксплуатацию объекты или близкие к сдаче, а также квартиры в домах, которые сдаются в 2-летней перспективе. При этом на рынке недвижимости действуют те же правила, что и на фондовом: чем выше риски, тем выше потенциальный доход, и чем ниже риски, тем, соответственно, ниже доходность. Поэтому невозможно купить квартиру в недавно построенном доме и ожидать, что она будет продана с доходностью в 20% годовых. В сегодняшних условиях при среднем уровне рисков (проверенный застройщик, сдача объекта через 18 месяцев) можно рассчитывать на 15% годовых, не более", - подсчитывает Деревлева.
Если же говорить об аренде жилья, то сегодня она может обеспечить не более 7,5% годовых. При этом наибольшей ликвидностью обладают наиболее дешевые квартиры. "Чтобы быстро сдать однокомнатную квартиру, она должна стоить не дороже 4000 грн в месяц (при этом коммунальные расходы оплачиваются арендатором), а вложить в нее с учетом косметического ремонта и минимума мебели нужно не более 600 тыс. грн. При этом срок от покупки квартиры до ее сдачи должен быть минимальным", - говорит Деревлева.
Александр Попов считает, что плюсом выбора жилья в качестве инвестиции является то, что через год-два рынок столкнется с его дефицитом. Но речь, опять же, идет только о качественных квадратах. "На таком инвестировании можно заработать от 20 до 40% годовых", - прогнозирует он.
Тем не менее, активнее всего сейчас приобретают квартиры эконом-класса. По данным Виктории Погасий, старшего консультанта консалтинговой компании City Development Solutions, на первичном рынке наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры площадью 40-45 кв. м, двухкомнатные 60-65 кв. м и трехкомнатные - до 85-90 кв. м.
А вот недвижимость на вторичном рынке, особенно дома, построенные более 5 лет назад, в качестве вложения средств эксперты рассматривать не рекомендуют - ведь объекты даже в относительно старых домах с каждым годом теряют свою ликвидность. "Хрущевки" и вовсе можно покупать лишь с целью последующей сдачи в аренду, причем окупаться такая инвестиция будет 15-25 лет в зависимости от района и состояния квартиры", - добавляет Попов.
Помня об осторожности.
В выборе инструмента инвестирования одну из ключевых ролей играют ценовые ожидания от объекта. "При условии стабилизации курса гривни плюс минус на сегодняшнем уровне, принимая во внимание стагнацию в экономике, снижение покупательской способности украинцев, можно ожидать снижение цен на жилье на вторичном рынке до 5% за год и рост цен на жилье в новостройках, которые в свою очередь напрямую будут зависеть от роста цен на строительные материалы, стоимости работ, а также налоговой нагрузки", - прогнозирует Захар Федорак.
По его данным, на первичном рынке жилья в Киеве в 2014 году средняя стоимость 1 кв. м выросла в гривне на 23,6% - до 16,48 тыс. грн, тогда как на вторичном рынке долларовые цены за минувший год снизились на 10,7% - до $1772 за 1 кв. м.
Но планируя вложения в недвижимость, стоит помнить, что она несет в себе высокие риски, особенно в период экономического кризиса, так как значительно возрастают риски недостроя объектов.
Так что на этапе очередного снижения стоимости квадратного метра эксперты, с одной стороны, рекомендуют "срочно брать", а с другой - проявить осторожность. "Во-первых, важен сам объект - необходимо понимать, что и в трех- и в пятилетней перспективе он будет востребован рынком, чтобы его можно было продать. Во-вторых, значительную роль играет репутация застройщика - поскольку большинство объектов приобретается на этапе строительства, необходимо посмотреть уже построенные и сданные объекты застройщика, качество, сроки сдачи и т.д., чтобы быть уверенными, что застройщик достроит выбранный объект", - резюмирует директор консалтинговой компании City Development Solutions (CDS) Ярослава Чапко.
http://www.finosvita.com.ua/ru/news/Investicii/Ustoychivaya-investiciya-v-kakie-obekty-nedvizhimosti-vkladyvat-segodnya-chtoby-poluchit-dohod-zavtra.htm
«Архиматика» .
В рейтинге "инструментов инвестирования" у населения на первом месте пока стоит покупка долларов, но с учетом дефицита наличной валюты все больше людей стараются переводить гривни в квадратные метры. Такого мнения придерживается директор проектной группы "Архиматика" Александр Попов. Традиционно наиболее привлекательна для украинцев жилая недвижимость. Но можно ли сегодня рассматривать ее как инвестицию, и какие объекты в перспективе могут принести доход?
Что покупают?
Эксперты подтверждают активизацию сделок покупки жилья с целью сбережения средств. Такие покупатели чаще всего планируют сдачу квартиры в аренду с последующей ее перепродажей на растущем рынке. Но желающие приумножить таким образом свой капитал должны понимать, что речь идет о заработке в долгосрочной перспективе.
"К началу 2015 года жилье окончательно перестало быть интересным вложением в краткосрочной перспективе. Еще в начале-середине прошлого года при инвестировании в первичку можно было рассчитывать на получение дохода в течение года: многие застройщики - крупные частные, государственные и муниципальные компании, специализирующиеся на жилье эконом-класса, держали цену в гривне, причем на уровне, установленном еще в 2013 году. Те же компании, которые вели ценообразование в валюте, снизили цены, компенсируя девальвацию гривни. Причем это снижение касалось и готовых квартир", - рассказывает Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам жилого комплекса RiverStone.
Однако к концу 2014 года практически все компании скорректировали свои прайсы, и повышение в гривне цен составило 10-15%. Компании же, которые привязывали цены к валюте, столкнулись с новой сложностью: курс Нацбанка и курсы наличного обмена валюты разошлись более чем на 20%, так что долларовую стоимость метра тоже ожидает пересмотр.
Но даже с учетом этих изменений вкладывать в покупку жилья все еще выгодно, считает Деревлева. Ценная с точки зрения инвестирования квартира должна обладать двумя важными качествами: ликвидностью - т.е. возможностью быть проданной без потери в стоимости в ближайшей перспективе, а также иметь перспективу роста цены.
"Это может дать лишь рынок первичной недвижимости: недавно введенные в эксплуатацию объекты или близкие к сдаче, а также квартиры в домах, которые сдаются в 2-летней перспективе. При этом на рынке недвижимости действуют те же правила, что и на фондовом: чем выше риски, тем выше потенциальный доход, и чем ниже риски, тем, соответственно, ниже доходность. Поэтому невозможно купить квартиру в недавно построенном доме и ожидать, что она будет продана с доходностью в 20% годовых. В сегодняшних условиях при среднем уровне рисков (проверенный застройщик, сдача объекта через 18 месяцев) можно рассчитывать на 15% годовых, не более", - подсчитывает Деревлева.
Если же говорить об аренде жилья, то сегодня она может обеспечить не более 7,5% годовых. При этом наибольшей ликвидностью обладают наиболее дешевые квартиры. "Чтобы быстро сдать однокомнатную квартиру, она должна стоить не дороже 4000 грн в месяц (при этом коммунальные расходы оплачиваются арендатором), а вложить в нее с учетом косметического ремонта и минимума мебели нужно не более 600 тыс. грн. При этом срок от покупки квартиры до ее сдачи должен быть минимальным", - говорит Деревлева.
Александр Попов считает, что плюсом выбора жилья в качестве инвестиции является то, что через год-два рынок столкнется с его дефицитом. Но речь, опять же, идет только о качественных квадратах. "На таком инвестировании можно заработать от 20 до 40% годовых", - прогнозирует он.
Тем не менее, активнее всего сейчас приобретают квартиры эконом-класса. По данным Виктории Погасий, старшего консультанта консалтинговой компании City Development Solutions, на первичном рынке наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры площадью 40-45 кв. м, двухкомнатные 60-65 кв. м и трехкомнатные - до 85-90 кв. м.
А вот недвижимость на вторичном рынке, особенно дома, построенные более 5 лет назад, в качестве вложения средств эксперты рассматривать не рекомендуют - ведь объекты даже в относительно старых домах с каждым годом теряют свою ликвидность. "Хрущевки" и вовсе можно покупать лишь с целью последующей сдачи в аренду, причем окупаться такая инвестиция будет 15-25 лет в зависимости от района и состояния квартиры", - добавляет Попов.
Помня об осторожности.
В выборе инструмента инвестирования одну из ключевых ролей играют ценовые ожидания от объекта. "При условии стабилизации курса гривни плюс минус на сегодняшнем уровне, принимая во внимание стагнацию в экономике, снижение покупательской способности украинцев, можно ожидать снижение цен на жилье на вторичном рынке до 5% за год и рост цен на жилье в новостройках, которые в свою очередь напрямую будут зависеть от роста цен на строительные материалы, стоимости работ, а также налоговой нагрузки", - прогнозирует Захар Федорак.
По его данным, на первичном рынке жилья в Киеве в 2014 году средняя стоимость 1 кв. м выросла в гривне на 23,6% - до 16,48 тыс. грн, тогда как на вторичном рынке долларовые цены за минувший год снизились на 10,7% - до $1772 за 1 кв. м.
Но планируя вложения в недвижимость, стоит помнить, что она несет в себе высокие риски, особенно в период экономического кризиса, так как значительно возрастают риски недостроя объектов.
Так что на этапе очередного снижения стоимости квадратного метра эксперты, с одной стороны, рекомендуют "срочно брать", а с другой - проявить осторожность. "Во-первых, важен сам объект - необходимо понимать, что и в трех- и в пятилетней перспективе он будет востребован рынком, чтобы его можно было продать. Во-вторых, значительную роль играет репутация застройщика - поскольку большинство объектов приобретается на этапе строительства, необходимо посмотреть уже построенные и сданные объекты застройщика, качество, сроки сдачи и т.д., чтобы быть уверенными, что застройщик достроит выбранный объект", - резюмирует директор консалтинговой компании City Development Solutions (CDS) Ярослава Чапко.
http://www.finosvita.com.ua/ru/news/Investicii/Ustoychivaya-investiciya-v-kakie-obekty-nedvizhimosti-vkladyvat-segodnya-chtoby-poluchit-dohod-zavtra.htm
«Архиматика» .