Опять порадовал центробанк
Авторский первоначальный текст заметки Разгон инфляции не дает упасть ценам на недвижимость
ЦБ РФ не стал дальше снижать ключевую ставку, мотивировав своё решение ухудшившейся внешней конъюнктурой и ростом инфляционных ожиданий. Попробуем разобраться, как это отразится на экономической ситуации вообще и на рынке недвижимости в частности.
Напомню, что уровень ставок это, проще говоря, цена денег и стоимость кредита, а кредит в рыночной экономике является механизмом авансирования и запуска общественного воспроизводства. Современный рынок просто немыслим без кредита. Грубо говоря, где кредит доступен и денег из-за этого обращается много, там и процветание, а где нет, там, наоборот спад и депрессия.
Что же конкретно сказал ЦБ в своём пресс-релизе? Во-первых, что инфляция растёт (с 15,6% в июле до 15,8% в августе) и риск дальнейшего роста увеличивается. Во-вторых, происходит существенное охлаждение экономики (по предварительной оценке Росстата, во II квартале ВВП сократился на 4,6%). В-третьих, в августе произошло значительное ухудшение внешнеэкономической конъюнктуры (нефтяные цены обновили свои минимумы с весны 2009 года). Наконец, что произошедшее снижение курса рубля продолжит оказывать влияние на цены и в ближайшие месяцы (в РФ импорт составляет примерно 15% ВВП, а значит, удвоение валютных курсов просто автоматически добавляет 15% в общую инфляцию, утроение уже сразу 30%).
Для справки напомню, что всего два года назад, в сентябре 2013 г. Доллар был по 32 рубля, то есть на сегодня уже удвоился. А если сбудется алармистский прогноз Goldman Sachs, допускающий падение цен на нефть до 20 долларов за баррель, то курс его к рублю вполне может и утроиться, легко прогулявшись до уровней за 90, а ставка ЦБ тогда неминуемо опять вернётся на 15-16% годовых.
Что же касается недвижимости, то себестоимость строительства жилья по данным Росстата в Тюмени в 2014 году достигла 44 тыс. руб./кв.м. И это фундаментальный уровень сопротивления, ниже которого цены просто физически не могут падать объективно. Сейчас же по данным портала Дом72 они в лёгком понижательном тренде колеблются в диапазоне 56-58 т.р./м2. Иными словами реальный потенциал возможного их снижения ограничен в уровне на минус 20%.
При этом разгон инфляции оказывает ценам поддержку, не давая падать, как и снижавшаяся до сих пор ставка процента. Вниз на них давят падающие реальные доходы населения и сжимающийся инвестиционный спрос со стороны бизнеса. И если данные выше прогнозы оправдаются, то рынок ожидает как вторая волна давления на цены, так и вторая волна их поддержки. Полагаю, эффект их взаимного погашения не позволит ценам на недвижимость серьёзно отклониться ни вверх, ни вниз. Здесь ожидаем сохранения сложившийся тенденции - стабильный "боковик" с лёгким понижательным трендом.
Смущает меня лишь одно - неуклонный рост посещаемости сайтов по трудоустройству и работе, как в России в целом (см. Россия, работа, посетители), так и с ещё большим размахом в Тюмени в частности (см. Тюмень, работа, посетители). Не вяжется это как-то с заявлениями властей, будто уровень безработицы стабилен и никакого скачка не наблюдается. Зато хорошо корреспондируется с релизом ЦБ, где отмечен рост неполной занятости и скрытой безработицы. Очень надеюсь, что это не окажет в обозримой перспективе сколь-нибудь существенного влияния на рыночную конъюнктуру в строительстве и недвижимости.
Ах, да, и вот ещё что. Знакомые риэлторы сообщают о катастрофическом падении количества сделок и объёмов продаж. Оценивают сокращение в 2-3 раза по сравнению с прошлым годом. И сдаётся мне, что эти «голодные игры» продлятся ещё до весны-лета следующего года. Это горько. Но пока можно лишь посоветовать крепиться, держаться, затянуть пояса и ни в коем случае не влезать в долги. При сегодняшних ставках это худшее, что только возможно сделать для себя.
ЦБ РФ не стал дальше снижать ключевую ставку, мотивировав своё решение ухудшившейся внешней конъюнктурой и ростом инфляционных ожиданий. Попробуем разобраться, как это отразится на экономической ситуации вообще и на рынке недвижимости в частности.
Напомню, что уровень ставок это, проще говоря, цена денег и стоимость кредита, а кредит в рыночной экономике является механизмом авансирования и запуска общественного воспроизводства. Современный рынок просто немыслим без кредита. Грубо говоря, где кредит доступен и денег из-за этого обращается много, там и процветание, а где нет, там, наоборот спад и депрессия.
Что же конкретно сказал ЦБ в своём пресс-релизе? Во-первых, что инфляция растёт (с 15,6% в июле до 15,8% в августе) и риск дальнейшего роста увеличивается. Во-вторых, происходит существенное охлаждение экономики (по предварительной оценке Росстата, во II квартале ВВП сократился на 4,6%). В-третьих, в августе произошло значительное ухудшение внешнеэкономической конъюнктуры (нефтяные цены обновили свои минимумы с весны 2009 года). Наконец, что произошедшее снижение курса рубля продолжит оказывать влияние на цены и в ближайшие месяцы (в РФ импорт составляет примерно 15% ВВП, а значит, удвоение валютных курсов просто автоматически добавляет 15% в общую инфляцию, утроение уже сразу 30%).
Для справки напомню, что всего два года назад, в сентябре 2013 г. Доллар был по 32 рубля, то есть на сегодня уже удвоился. А если сбудется алармистский прогноз Goldman Sachs, допускающий падение цен на нефть до 20 долларов за баррель, то курс его к рублю вполне может и утроиться, легко прогулявшись до уровней за 90, а ставка ЦБ тогда неминуемо опять вернётся на 15-16% годовых.
Что же касается недвижимости, то себестоимость строительства жилья по данным Росстата в Тюмени в 2014 году достигла 44 тыс. руб./кв.м. И это фундаментальный уровень сопротивления, ниже которого цены просто физически не могут падать объективно. Сейчас же по данным портала Дом72 они в лёгком понижательном тренде колеблются в диапазоне 56-58 т.р./м2. Иными словами реальный потенциал возможного их снижения ограничен в уровне на минус 20%.
При этом разгон инфляции оказывает ценам поддержку, не давая падать, как и снижавшаяся до сих пор ставка процента. Вниз на них давят падающие реальные доходы населения и сжимающийся инвестиционный спрос со стороны бизнеса. И если данные выше прогнозы оправдаются, то рынок ожидает как вторая волна давления на цены, так и вторая волна их поддержки. Полагаю, эффект их взаимного погашения не позволит ценам на недвижимость серьёзно отклониться ни вверх, ни вниз. Здесь ожидаем сохранения сложившийся тенденции - стабильный "боковик" с лёгким понижательным трендом.
Смущает меня лишь одно - неуклонный рост посещаемости сайтов по трудоустройству и работе, как в России в целом (см. Россия, работа, посетители), так и с ещё большим размахом в Тюмени в частности (см. Тюмень, работа, посетители). Не вяжется это как-то с заявлениями властей, будто уровень безработицы стабилен и никакого скачка не наблюдается. Зато хорошо корреспондируется с релизом ЦБ, где отмечен рост неполной занятости и скрытой безработицы. Очень надеюсь, что это не окажет в обозримой перспективе сколь-нибудь существенного влияния на рыночную конъюнктуру в строительстве и недвижимости.
Ах, да, и вот ещё что. Знакомые риэлторы сообщают о катастрофическом падении количества сделок и объёмов продаж. Оценивают сокращение в 2-3 раза по сравнению с прошлым годом. И сдаётся мне, что эти «голодные игры» продлятся ещё до весны-лета следующего года. Это горько. Но пока можно лишь посоветовать крепиться, держаться, затянуть пояса и ни в коем случае не влезать в долги. При сегодняшних ставках это худшее, что только возможно сделать для себя.