Апрелев
Интересные моменты: 4:35, 12:05, 15:15, 38:00
Тезисный конспект:
В сложившихся условиях ипотека итак вдвое, а то и втрое дороже аренды, поскольку арендные ставки на жильё составляют 4-6% от его стоимости, а ипотечный кредит стоит 12-18% годовых. Так ведь это только проценты, а если сюда ещё добавить возвратные платежи самого тела займа, тогда, в зависимости от срока кредитования (а ныне банки опасаются работать в, что называется, «в долгую») ежемесячный платёж может ещё удвоиться, относительно процентной ставки. Найм сегодня выгоднее, чем ипотека и снимать жильё всегда как минимум вдвое дешевле, чем оплачивать ипотечный кредит.
Цены в рублях могут скорректироваться в сторону понижения, причём наши прогнозы, что это может быть и 6 и 8 и10% в среднем по всем городам (Москве и России). Причём это зависит от этой самой ключевой ставки. И если ключевая ставка будет такой большой не менее квартала, скорее всего это приведёт к снижению покупательского спроса.
Сюжет простой. Когда мы ждём коррекции цен на недвижимость, в том числе рублёвой, если ключевая ставка делает ипотеку недоступной, а на сегодня более половины покупали недвижимость в ипотеку, тогда мы ждём сокращение ипотеки вдвое. Если это произойдёт, то безусловно приведёт к сокращению покупателей. И если ипотечный сегмент сократится в два раза, значит мы получим сокращение примерно на 30% объёма покупателей, что безусловно приведёт к снижению цен.
Ипотека сохранит свою популярность и востребованность в тех сегментах, где совершаются совместные сделки. То есть когда люди меняют свою квартиру на чуть-чуть большую. В этом смысле взять кредит и досрочно его погасить, не выплачивая такую высокую ставку, и беря его не на десятилетия, а на три месяца, или на полгода, наверное будет по прежнему выгодно и интересно. Потому что ипотечная ставка всё равно ниже, чем ставка по потребительскому кредиту.
Второй сегмент, который хотелось бы рассмотреть - это найм, аренда. В частности ставки аренды, и надо сказать, что этот рынок достаточно консервативен и здесь каких-либо серьёзных корректировок цен пока не наблюдается. Валютные цены и ставки аренды скорректировались на 20-25%, а рублёвые выросли на те же 16-20%, если верить аналитикам сделок в элитном сегменте. В рублёвом сегменте мы видим, что даже рублёвые цены начали корректироваться в сторону понижения. Мы говорим сейчас о жилье эконом класса прежде всего. И средние ставки заключаемых договоров аренды на сегодня ниже в среднем на8-10%, чем в летний период, не смотря на то, что осенний период всегда увеличивал ставку аренды жилья.
Если говорить о сезонности рынка аренды, то как правило начиная с весеннего периода начинается небольшой рост ставок аренды, которые на лето наоборот корректируются, снижаются, и осенний период - это ключевой период роста. То есть, буквально начиная с августа месяца цены всегда начинают расти. Причём цены предложения увеличиваются на 10-15, иногда на 20% и пик нарастания продолжается практически по декабрь включительно.
И опять же с января начинается сезон понижения. В марте-апреле может происходить небольшой совсем всплеск интереса и потом практически до осени так называемая спячка рынка, если пользоваться терминами риэлторов. В этом году осеннего сезона роста цен на аренду не произошло. То есть летние цены перенеслись на осень без какого-то ни было роста. При этом объём предложения увеличился в полтора, а иногда и в два раза по некоторым сегментам. И срок экспозиции объектов тоже существенно увеличился - в два-три раза в разных сегментах.
Новостройка. Моя позиция здесь принципиальна. Я считаю, что новостройка, к сожалению, это очень высокий риск. Поэтому если что-то приобретать, то уже в максимальной степени готовности, либо вовсе готовое. Мне представляется, что именно в новостройках возникнет большое количество потенциальных рисков. Когда наступает неблагоприятная экономическая ситуация, то многие компании, чувствуя дефицит кредитных средств, чувствуя рост издержек (в России на металлы, например, на цемент в рублях), то есть начнёт расти себестоимость строительства. Это в принципе может привести к тому, что многие поставщики начнут повышать цены. Это может привести либо к затягиванию сроков, либо вообще к срыву ввода в эксплуатацию.
Мне кажется, что именно в отношении приобретения новостроек присутствует большая доля риска. Смотрите на опыт застройщика и как он проходил прошлый кризис. Я бы рекомендовал не рисковать с новостройками. Но если вам предлагается внести совсем небольшие деньги, скажем, процентов десять, а все остальные после того, как они дом достроят и предоставят в собственность, то вот на такой риск разумно было бы пойти, поскольку цена в новостройках ниже. Такой формат взаимодействия я бы приветствовал, но не уверен, что застройщик готов вам его предложить.
Тезисный конспект:
В сложившихся условиях ипотека итак вдвое, а то и втрое дороже аренды, поскольку арендные ставки на жильё составляют 4-6% от его стоимости, а ипотечный кредит стоит 12-18% годовых. Так ведь это только проценты, а если сюда ещё добавить возвратные платежи самого тела займа, тогда, в зависимости от срока кредитования (а ныне банки опасаются работать в, что называется, «в долгую») ежемесячный платёж может ещё удвоиться, относительно процентной ставки. Найм сегодня выгоднее, чем ипотека и снимать жильё всегда как минимум вдвое дешевле, чем оплачивать ипотечный кредит.
Цены в рублях могут скорректироваться в сторону понижения, причём наши прогнозы, что это может быть и 6 и 8 и10% в среднем по всем городам (Москве и России). Причём это зависит от этой самой ключевой ставки. И если ключевая ставка будет такой большой не менее квартала, скорее всего это приведёт к снижению покупательского спроса.
Сюжет простой. Когда мы ждём коррекции цен на недвижимость, в том числе рублёвой, если ключевая ставка делает ипотеку недоступной, а на сегодня более половины покупали недвижимость в ипотеку, тогда мы ждём сокращение ипотеки вдвое. Если это произойдёт, то безусловно приведёт к сокращению покупателей. И если ипотечный сегмент сократится в два раза, значит мы получим сокращение примерно на 30% объёма покупателей, что безусловно приведёт к снижению цен.
Ипотека сохранит свою популярность и востребованность в тех сегментах, где совершаются совместные сделки. То есть когда люди меняют свою квартиру на чуть-чуть большую. В этом смысле взять кредит и досрочно его погасить, не выплачивая такую высокую ставку, и беря его не на десятилетия, а на три месяца, или на полгода, наверное будет по прежнему выгодно и интересно. Потому что ипотечная ставка всё равно ниже, чем ставка по потребительскому кредиту.
Второй сегмент, который хотелось бы рассмотреть - это найм, аренда. В частности ставки аренды, и надо сказать, что этот рынок достаточно консервативен и здесь каких-либо серьёзных корректировок цен пока не наблюдается. Валютные цены и ставки аренды скорректировались на 20-25%, а рублёвые выросли на те же 16-20%, если верить аналитикам сделок в элитном сегменте. В рублёвом сегменте мы видим, что даже рублёвые цены начали корректироваться в сторону понижения. Мы говорим сейчас о жилье эконом класса прежде всего. И средние ставки заключаемых договоров аренды на сегодня ниже в среднем на8-10%, чем в летний период, не смотря на то, что осенний период всегда увеличивал ставку аренды жилья.
Если говорить о сезонности рынка аренды, то как правило начиная с весеннего периода начинается небольшой рост ставок аренды, которые на лето наоборот корректируются, снижаются, и осенний период - это ключевой период роста. То есть, буквально начиная с августа месяца цены всегда начинают расти. Причём цены предложения увеличиваются на 10-15, иногда на 20% и пик нарастания продолжается практически по декабрь включительно.
И опять же с января начинается сезон понижения. В марте-апреле может происходить небольшой совсем всплеск интереса и потом практически до осени так называемая спячка рынка, если пользоваться терминами риэлторов. В этом году осеннего сезона роста цен на аренду не произошло. То есть летние цены перенеслись на осень без какого-то ни было роста. При этом объём предложения увеличился в полтора, а иногда и в два раза по некоторым сегментам. И срок экспозиции объектов тоже существенно увеличился - в два-три раза в разных сегментах.
Новостройка. Моя позиция здесь принципиальна. Я считаю, что новостройка, к сожалению, это очень высокий риск. Поэтому если что-то приобретать, то уже в максимальной степени готовности, либо вовсе готовое. Мне представляется, что именно в новостройках возникнет большое количество потенциальных рисков. Когда наступает неблагоприятная экономическая ситуация, то многие компании, чувствуя дефицит кредитных средств, чувствуя рост издержек (в России на металлы, например, на цемент в рублях), то есть начнёт расти себестоимость строительства. Это в принципе может привести к тому, что многие поставщики начнут повышать цены. Это может привести либо к затягиванию сроков, либо вообще к срыву ввода в эксплуатацию.
Мне кажется, что именно в отношении приобретения новостроек присутствует большая доля риска. Смотрите на опыт застройщика и как он проходил прошлый кризис. Я бы рекомендовал не рисковать с новостройками. Но если вам предлагается внести совсем небольшие деньги, скажем, процентов десять, а все остальные после того, как они дом достроят и предоставят в собственность, то вот на такой риск разумно было бы пойти, поскольку цена в новостройках ниже. Такой формат взаимодействия я бы приветствовал, но не уверен, что застройщик готов вам его предложить.