Вопросы на круглый стол
12 февраля в 10:00 в Тюменском Технопарке, зал "Сибирь"круглый стол в виде профильной диалоговой площадки по текущей ситуации на рынке недвижимости.
1. Сейчас ставки по долгосрочным облигациям первоклассных заёмщиков составляют порядка 20% годовых и, вкладывая в них, можно гарантировано удвоить свои вложения за пятилетку. Без рисков. С абсолютной ликвидностью. Они сами по себе будут идеальным залогом при необходимости в случае чего перекредитоваться. Плюс дают шанс на спекулятивный (до 50% годовых) дополнительный доход за счёт роста рыночных цен в случае снижения ставок в дальнейшем. Ипотека никак не даёт таких пряников. Зачем же банкам тогда кредитовать в таких условиях?
2. Рыночные ставки на кредиты для застройщиков взлетели минимум вдвое (с 12-15% до 25-30%). Но альтернативное фондирование стройки может осуществляться за счёт дольщиков. То есть долевое строительство по сути замещает банковское кредитование. Очевидно, что цены на доли, традиционно более низкие, чем цены на построенные уже объекты учитывают именно это. Не разумно ли в таком случае снижать цены на долевое участие вслед за ростом цены денег, и не окажет ли в этом случае влияние на общий уровень цен стремительное падение их в долевом строительстве?
А теперь пояснения и разъяснения:
1. В Советском Союзе был фиксированный курс доллара 69 копеек, однако на чёрном рынке зелёный стоил 4 рубля (от 3 до 5, если верить героиням киноленты 1990 года «Интердевочка»). Без учёта деноминации рубля в тысячу раз в 1998 году, сегодняшний курс составляет 70 тыс.руб./долл. То есть курс доллара рос чуть менее чем в полтора раза (точнее в ~1,478) ежегодно в течение последнего четверть века. При этом обесценение самого доллара за столетие со дня создания ФРС США в 1913 году по оценкам экспертов составляет 25 раз - сегодняшний доллар равен 4 центам столетней давности (т.е. обесценение составило 96%), что соответствует индексу-дефлятору ≈1,033. Унция золота сто лет назад стоила двадцатку зеленью а средняя цена за последнюю пятилетку $ 1 300 (иными словами реальный дефлятор ежегодного обесценения доллара США составлял в среднем приблизительно 1,043 и, значит, в золоте грин стоит вообще примерно полтора цента столетней давности). Резюмируем: относительно «презренного металла» главная мировая валюта девальвируется ежегодно в среднем на 4%, а «деревянный» дополнительно девальвируется относительно мировых денег ещё на треть ежегодно и общая ежегодная потеря покупательной способности денег, стало быть, составляет порядка 36-37%. Недвижимость же компенсирует обесценение денег: среднегодовой инднекс роста цен за последние 25 лет около 1,623 в рублях, да ещё даёт проживающему в ней экономию на арендной плате 5-6% от стоимости жилья в год. Иными словами общая выгода от владения этим до боли тривиальным активом достигает 67-68% в год «в долгую» (даже с учётом всех войн, революций и любых других подобных всевозможных катаклизмов!), что тождественно компенсации девальвации в 38%. То есть по сравнению даже с «жёлтым дьяволом» в конечном итоге компенсируется всё, да ещё и с лихвой. Причём это в долгосрочном плане. Что же касается средне и краткосрочной ретроспективы, то тут и вовсе "всё путём, всё в шоколаде" и просто зашибись. В последние 15 лет среднегодовой рост цен (и это ещё не учитывая дополнительного дохода от сдачи в аренду) составлял 19,2% в рублях и 12,6% в долларах (даже с учётом последней девальвации)! Ясно теперь, зачем рядовому обывателю покупать квадратные метры с любыми целями, хоть для личного использования, а хоть и для сбережения? Ну, понятно же, "зачему ему"!?
2. Исходя из всего вышесказанного, можно уверенно прогнозировать, что потребитель и инвестор никуда не денутся. Скорее всего, на время кризиса их активность лишь сократится. Правда, значительно, но это будет в основном из-за схлопывания банковского кредитования. Однако по выходе из него она немедленно восстановится, а толпа вернувшихся на рынок спекулянтов вновь усилит разгон цен на рост в 19-20% в год. Падение же цен на четверть от предновогодних уровней, которое ожидаю, будет главным образом связано с поведением спекулянтов, которые сейчас практически в полном составе уйдут в депозиты и на биржевой долговой рынок. А также, что немаловажно, со стимулирующими действиями строителей, которые неизбежно вынуждены будут предлагать собственное долевое строительство со спекулятивной нормой доходности. То есть цены снизят в первую очередь застройщики, а вторичный рынок уже потом, кряхтя и ворча, нехотя, но «неизбежно как крах капитализма» потянется за ними. Поэтому вопрос на самом деле стоит так: если девелоперы текущую финансовую встряску стойко и сплотившись выдержат, то снижение цен не превысит 12-15%, а если дрогнут и начнут конкурентный демпинг, выморачивая объёмы выручки "ближнего своего", то рынок «улетит в свободном падении» на минус 25%-30%. Ну, а поскольку «крупняку» объективно выгодно, чтоб кризис снова выполнил свою оздоровительную функцию, выкосив под корень с рынка недостаточно финансово устойчивую мелочёвку, то и помогать им «всерьёз и надолго» никто из «гиганторов Титанов» не собирается. А в этом сценарии перспектива становится предельно прозрачной и динамика протекания кризиса совершенно понятной. Вопросы есть? Вопросов нет...
1. Сейчас ставки по долгосрочным облигациям первоклассных заёмщиков составляют порядка 20% годовых и, вкладывая в них, можно гарантировано удвоить свои вложения за пятилетку. Без рисков. С абсолютной ликвидностью. Они сами по себе будут идеальным залогом при необходимости в случае чего перекредитоваться. Плюс дают шанс на спекулятивный (до 50% годовых) дополнительный доход за счёт роста рыночных цен в случае снижения ставок в дальнейшем. Ипотека никак не даёт таких пряников. Зачем же банкам тогда кредитовать в таких условиях?
2. Рыночные ставки на кредиты для застройщиков взлетели минимум вдвое (с 12-15% до 25-30%). Но альтернативное фондирование стройки может осуществляться за счёт дольщиков. То есть долевое строительство по сути замещает банковское кредитование. Очевидно, что цены на доли, традиционно более низкие, чем цены на построенные уже объекты учитывают именно это. Не разумно ли в таком случае снижать цены на долевое участие вслед за ростом цены денег, и не окажет ли в этом случае влияние на общий уровень цен стремительное падение их в долевом строительстве?
А теперь пояснения и разъяснения:
1. В Советском Союзе был фиксированный курс доллара 69 копеек, однако на чёрном рынке зелёный стоил 4 рубля (от 3 до 5, если верить героиням киноленты 1990 года «Интердевочка»). Без учёта деноминации рубля в тысячу раз в 1998 году, сегодняшний курс составляет 70 тыс.руб./долл. То есть курс доллара рос чуть менее чем в полтора раза (точнее в ~1,478) ежегодно в течение последнего четверть века. При этом обесценение самого доллара за столетие со дня создания ФРС США в 1913 году по оценкам экспертов составляет 25 раз - сегодняшний доллар равен 4 центам столетней давности (т.е. обесценение составило 96%), что соответствует индексу-дефлятору ≈1,033. Унция золота сто лет назад стоила двадцатку зеленью а средняя цена за последнюю пятилетку $ 1 300 (иными словами реальный дефлятор ежегодного обесценения доллара США составлял в среднем приблизительно 1,043 и, значит, в золоте грин стоит вообще примерно полтора цента столетней давности). Резюмируем: относительно «презренного металла» главная мировая валюта девальвируется ежегодно в среднем на 4%, а «деревянный» дополнительно девальвируется относительно мировых денег ещё на треть ежегодно и общая ежегодная потеря покупательной способности денег, стало быть, составляет порядка 36-37%. Недвижимость же компенсирует обесценение денег: среднегодовой инднекс роста цен за последние 25 лет около 1,623 в рублях, да ещё даёт проживающему в ней экономию на арендной плате 5-6% от стоимости жилья в год. Иными словами общая выгода от владения этим до боли тривиальным активом достигает 67-68% в год «в долгую» (даже с учётом всех войн, революций и любых других подобных всевозможных катаклизмов!), что тождественно компенсации девальвации в 38%. То есть по сравнению даже с «жёлтым дьяволом» в конечном итоге компенсируется всё, да ещё и с лихвой. Причём это в долгосрочном плане. Что же касается средне и краткосрочной ретроспективы, то тут и вовсе "всё путём, всё в шоколаде" и просто зашибись. В последние 15 лет среднегодовой рост цен (и это ещё не учитывая дополнительного дохода от сдачи в аренду) составлял 19,2% в рублях и 12,6% в долларах (даже с учётом последней девальвации)! Ясно теперь, зачем рядовому обывателю покупать квадратные метры с любыми целями, хоть для личного использования, а хоть и для сбережения? Ну, понятно же, "зачему ему"!?
2. Исходя из всего вышесказанного, можно уверенно прогнозировать, что потребитель и инвестор никуда не денутся. Скорее всего, на время кризиса их активность лишь сократится. Правда, значительно, но это будет в основном из-за схлопывания банковского кредитования. Однако по выходе из него она немедленно восстановится, а толпа вернувшихся на рынок спекулянтов вновь усилит разгон цен на рост в 19-20% в год. Падение же цен на четверть от предновогодних уровней, которое ожидаю, будет главным образом связано с поведением спекулянтов, которые сейчас практически в полном составе уйдут в депозиты и на биржевой долговой рынок. А также, что немаловажно, со стимулирующими действиями строителей, которые неизбежно вынуждены будут предлагать собственное долевое строительство со спекулятивной нормой доходности. То есть цены снизят в первую очередь застройщики, а вторичный рынок уже потом, кряхтя и ворча, нехотя, но «неизбежно как крах капитализма» потянется за ними. Поэтому вопрос на самом деле стоит так: если девелоперы текущую финансовую встряску стойко и сплотившись выдержат, то снижение цен не превысит 12-15%, а если дрогнут и начнут конкурентный демпинг, выморачивая объёмы выручки "ближнего своего", то рынок «улетит в свободном падении» на минус 25%-30%. Ну, а поскольку «крупняку» объективно выгодно, чтоб кризис снова выполнил свою оздоровительную функцию, выкосив под корень с рынка недостаточно финансово устойчивую мелочёвку, то и помогать им «всерьёз и надолго» никто из «гиганторов Титанов» не собирается. А в этом сценарии перспектива становится предельно прозрачной и динамика протекания кризиса совершенно понятной. Вопросы есть? Вопросов нет...