Проблема бездомности в Лос-Анджелесе.
Палатки бездомных ветеранов в Лос-Анджелесе.
Во многих крупных мегаполисах США пустующих домов гораздо больше, чем бездомных. Это верно, для Нью-Йорка и Сан-Франциско, и, как показывает наш новый доклад, это верно и для Лос-Анджелеса, где насчитывается 93000 пустующих домов при 41000 бездомных. Наш отчёт, подготовленный в сотрудничестве со Школой права Калифорнийского университета и общественными организациями «Стратегические действия для справедливой экономики» и «Альянс калифорнийцев за расширение возможностей сообщества» - наиболее подробное исследование явления пустующего жилья на спекулятивном рынке недвижимости в городах США.
Смерть, по меньшей мере, 959 бездомных на улицах Лос-Анджелеса в 2020 году заставляет нас разбираться, почему в таких городах как Лос-Анджелес существует избыток роскошных домов рядом с десятками тысяч отчаявшихся бедных семей без крыши над головой. Выводы нашего исследования убедительно показывают, что мы не можем полагаться на работу рынка в решении наших проблем, будь то жилищные или другие социальные нужды, потому что сам капиталистический рынок - это проблема. Хотя сторонники рыночной жилищной политики склонны утверждать, что всегда будут пустующие дома, поскольку одни жильцы выехали, а другие ещё не въехали, наше исследование показывает, что этим нельзя объяснить количество пустующих домов в Лос-Анджелесе.
Мы обнаружили, что из 93000 пустующих домов более 46000 находятся в статусе «нерыночной вакансии» - это означает, что они пустуют не потому, что ожидают въезда арендаторов или владельцев. Из них более 12000 домов относятся к категории «сезонных, для отдыха или эпизодического использования», иными словами, это дома для отдыха богатых, и поэтому пустуют. Важно отметить, что пустующие дома в непропорциональном количестве находятся на вершине рынка, и наш анализ показывает прямую взаимосвязь: чем выше арендная плата за жилплощадь, тем выше вероятность, что она останется пустовать.
В Лос-Анджелесе, как и в других быстро развивающихся городах, строительство сосредоточено на вершине рынка - невероятно дорогих домов, которые недоступны для большинства горожан. Например, 97% строящихся единиц жилья в центрах больших городов относятся к категории «4 и 5 звёзд» со средней арендной платой 2800 долларов в месяц. У этой категории жилья самый высокий уровень незанятости - 16%, в то время как среднее жильё пустует в 5%. Отчёт 2019 года Управления жилищного строительства Лос-Анджелеса пришёл к аналогичному выводу. Он показал «резкую разницу в доле пустующих площадей» между высокой, средней и низкой категориями жилья, что приводит к росту элитного и сокращению умеренного жилья. В таких дорогих городских районах как Голливуд и Венис, уровень пустующего жилья очень высок, достигая 15%. Причём это жильё пустует довольно длительное время, что нельзя объяснить ожиданием въезда новых жильцов.
Ещё одна важная тенденция, которую мы отмечаем - растущая финансилизация городской недвижимости. Согласно данным Службы оценки округа Лос-Анджелес, 67% всех жилищных единиц в городе принадлежат юридическим лицам и другим неиндивидуальным инвесторам, что в 2,5 раза выше, чем в среднем по стране. Корпоративным организациям также принадлежат 76% всех пустующих строений в городе, что составляет 22 квадратных мили пустующей площади. Более, чем когда-либо, владельцы недвижимости в Лос-Анджелесе рассматривают жильё как спекулятивные инвестиции и источник возможного получения прибыли в будущем, а не как дом, в котором можно жить уже сегодня. Для обычных людей это вырастает в большую проблему.
Сторонники неолиберализации жилья и рыночные урбанисты, которые занимают господствующие позиции во время этого кризиса, считают, что мы можем найти выход из кризиса, несмотря на хроническую нехватку доступного жилья. Но если критически взглянуть на типы новых строений, то можно понять, что они не облегчат жизнь бедного и даже среднего класса жителей Лос-Анджелеса. Наши данные показывают, что выгоды от строительства элитного жилья не будут «просачиваться» в массы. При таком количестве пустующего жилья, миф о том, что дома внизу станут более доступными, когда состоятельные люди переедут в новое элитное жильё, не исполняется.
Даже если предположить, что сторонники рынка и их экономические теории верны по поводу «эффекта просачивания вниз» от увеличения предложения жилья на рынке, предполагаемые выгоды никогда не достигнут необходимого уровня. Возьмём, например, центр Лос-Анджелеса, который местный журналист в сфере недвижимости Стивен Шарп считает образцом для строительного бума всего региона. Но даже собственные цифры Шарпа показывают, насколько слаб его аргумент: желанная цель всего этого строительства состоит в том, чтобы арендная плата во всём районе осталась неизменной, однако в других местах она выросла. Кроме того, статья Curbed LA, написанная в начале этого года, показывает, что, несмотря на «невероятное количество жилых единиц», построенных в этом районе за последние годы, арендная плата снизилась всего на 1%
Более 600 тыс. семей Лос-Анджелеса тратят на оплату жилья 90% своих доходов, и бедные не могут ждать, когда новое жильё перейдёт в более дешевую категорию. Наиболее уязвимые граждане нуждаются в защите от капризов рынка. Нужно как можно скорее отказаться от мифа, что строительство роскошных домов, которые недоступны для бедняков, может принести им пользу. В конце нашего отчёта содержится призыв ввести налог на пустующие дома и другие меры, которые могут проводить власти Лос-Анджелеса, а также расширить правовую базу, которая позволит калифорнийским городам бороться с этой проблемой, несмотря на налоговые ограничения в конституции штата. Налог на пустующие дома заставит домовладельцев заселять их, и увеличивать доступность жилья. Кроме того, этот налог сократит возможность использовать жильё в качестве спекулятивных инвестиций.
Но мы должны пойти гораздо дальше, и это стало совершенно очевидно, поскольку пандемия COVID-19, в сочетании с расистской нестабильностью капиталистического рынка недвижимости, создаёт, возможно, самую продолжительную волну массовых выселений и бездомности в истории нашей страны. Мы должны оценивать этот рынок недвижимости в соответствии его истинной природой - как институт, основанный на поселенческом колониализме, который позволяет контролировать землю и жильё тем, кто имеет больше всего денег. Соседство пустующих домов со спящими на улицах бездомными - тревожная реальность для многих городов нашей страны. Крайне важно считать это не простым совпадением, а результатом работы всей системы.
Источник: Nearly 1,000 Homeless People Died In LA In 2020 As 93,000 Homes Sit Vacant, Alex Ferrer, Terra Graziani and Jacob Woocher, Truthout, popularresistance.org, November 3, 2020.