Налог на землю в Подмосковье платят только бедные
Хотите купить участок земли в 6, 8 и даже 15 соток за 100 рублей? Тогда поезжайте в сельское поселение Березняковское Сергиево-Посадского муниципального района. Именно там, как решил Арбитражный суд Московской области, земельные участки, причем независимо от размера, могут стоить так дешево. Газета «Подмосковье» выясняла, почему кадастровую стоимость подмосковной земли так легко оспорить в суде, а казна теряет недоплаченный земельный налог.
Можно было бы посчитать этот факт парадоксом, если бы он был единичным. Но таких случаев десятки. То же ООО «ТрастЮнион эссет менеджмент», истец по березняковскому делу, к примеру, с помощью суда уменьшило кадастровую стоимость большинства принадлежащих ему земельных участков в Сергиево-Посадском районе в 13 раз. Оно же, действуя по аналогичной схеме, удешевило другие собственные земли, теперь уже в Воскресенском муниципальном районе, без малого в 24 раза. ООО «Бабаево» пошло еще дальше - ему удалось добиться снижения стоимости земельного участка в Клинском муниципальном районе в 32 раза. А ООО «ЛэндАльянс» вообще добилось признания незаконной кадастровой оценки земельного участка в поселке Барвиха Одинцовского муниципального района.
Почему так происходит? Ведь кадастровая стоимость земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, а именно о них идет речь, утверждена недавно, 23 декабря 2009 года. Именно этой датой помечено соответствующее распоряжение Министерства экологии и природопользования Московской области № 121-РМ. А применять ее стали еще позже - с 1 января 2011 года. Неужели так быстро устарела?
Все оказалось и проще, и сложнее.
В распоряжении № 121-РМ утвержден так называемый удельный показатель - средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земель садоводческих, огороднических и дачных объединений по муниципальным районам, городским округам. Для всех разный - от 155,74 рубля в среднем для садоводов и огородников удаленного от столицы Луховицкого района до 3776,87 рубля, тоже в среднем, для их «коллег» из расположенного сразу за МКАД Ленинского района. Для районов, в которых не был исчислен такой средний уровень кадастровой стоимости, взяли, как пояснили «Подмосковью» в Управлении Росреестра по Московской области, такой же показатель «по региону». Он составил 2402,59 рубля.
Основание для судебных исков - изменения в статью 66 Земельного кодекса РФ, предоставившие возможность пересматривать результаты кадастровой оценки, приравнивая ее к рыночной.
Но вот что странно: практически все состоявшиеся суды признали правоту истцов, а не ответчиков - тех, кто устанавливал и регистрировал кадастровую стоимость земель в Подмосковье. Почему?
Вопрос этот «Подмосковье» адресовало руководителю юридического отдела Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области Светлане Зайцевой. Прежде всего потому, что в связи с принятием постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 913/11 от 28 июня 2011 года возросло количество исковых заявлений в арбитражные суды об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса. Согласно позиции ВАС ответчиком по данной категории дел являются кадастровые палаты.
К сожалению, говорит Светлана Зайцева, для доказательства объективности кадастровой оценки у нее и ее подчиненных нет действенных инструментов: «Требования по данной категории дел подлежат рассмотрению по правилам искового производства. Бремя доказывания в таком процессе, согласно Арбитражно-процессуальному кодексу, распределено между истцом и ответчиком. Истец представляет в качестве доказательной базы оформленный в соответствии с действующим законодательством отчет о рыночной стоимости земельного участка. Для этого он приглашает оценщика.
Чтобы доказать свою правоту, мы тоже должны что-то представить в суд. Отчет стоит огромных денег - от 100 до 500 тысяч рублей за одну экспертизу. Кроме того, прежде чем ходатайствовать о назначении экспертизы, надо внести определенную сумму на депозит, чего госструктуры позволить себе не могут из-за отсутствия соответствующего финансирования. А таких отчетов иногда бывает много. Или на одном судебном заседании от одного юрлица предоставляется не один, а несколько отчетов. Экспертиза в таких случаях стоит в разы больше. У нас есть дело, по которому мы обязаны выплатить более миллиона рублей. Кроме того, так как мы имеем статус ответчика, с нас взимают расходы на проведение судебного заседания, в случае если мы проигрываем».
- Пытались привлечь не только Минэкологии, но и Министерство имущественных отношений, предлагали области взять на себя финансирование таких издержек. Но на сегодняшний день подобные затраты в областном бюджете не предусмотрены, рассказывает Зайцева.
В итоге получается, что никакого судебного спора между сторонами процесса на самом деле не происходит. Идет обидная игра в одни ворота, в которой проигравший заранее известен - это прежде всего Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области, как ответчик по арбитражным и иным делам. А также областное правительство, которое теряет возможность пополнять бюджет за счет налогов с земельных участков, кадастровая стоимость которых снижена в должном объеме.
Значит, суды выносят неподсудные решения? Нет, конечно. Поскольку истцы, ссылаясь на 66-ю статью Земельного кодекса РФ, пытаются признать кадастровую стоимость равной рыночной, суд руководствуется лишь материалами экспертизы.
Тогда получается, оценщики виноваты, не так оценивают? И на этот вопрос нельзя дать однозначного ответа. Помощник руководителя Управления Росреестра по Московской области Владимир Гунин пояснил «Подмосковью»: удельный показатель кадастровой стоимости нередко бывает установлен на основании среднего по региону. Это и служит для истцов основанием настаивать на неточности оценки, а оценщикам - брать для своих отчетов аналогичный показатель, по которому рассчитывали кадастровую стоимость участка прежде, до принятия Минэкологии распоряжения № 121-РМ.
Член Совета по саморегулированию при Торгово-промышленной палате (ТПП) РФ Олег Скуфинский считает, что причина многих подобных споров - качество самой кадастровой оценки земель. Она, как правило, в отличие от рыночной, которая всегда определяется индивидуально, проводится по стандартизированным методикам. Кроме того, на нее влияет много факторов, в том числе информационных - от вида разрешенного использования до различных обременений. Все это разные оценщики могут трактовать по-разному. В том числе не бескорыстно. Более того, отсутствие или сокрытие информации об участке может стать основой для незаконных схем, позволяющих снижать их кадастровую стоимость.
Чтобы подобное не происходило, с 2010 года все отчеты о кадастровой стоимости подвергаются экспертизе саморегулируемых организаций оценщиков. Более того, ТПП подготовила и передала в Министерство экономического развития РФ предложения, повышающие ответственность оценщиков за результаты своей работы. «Законодательство в этой части у нас размытое, несистемное, до конца не доведенное, что и дает почву для творчества», - считает Олег Скуфинский.
Светлана Зайцева в свою очередь полагает, что выход из создавшейся ситуации - перенос споров по кадастровой стоимости подмосковных земель на внесудебный уровень. Приказом Министерства экономического развития РФ от 4 мая 2012 года № 263, разъясняет она свою позицию, утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые обязаны создать в каждом регионе. В состав комиссии должны входить представители Росреестра, областного правительства, Национального совета по оценочной деятельности.
Во многих субъектах РФ такие комиссии уже работают, уменьшая число исков в судах соответствующего региона. Но в Московской области хозяйствующие субъекты, прежде всего предприниматели, лишены возможности выходить на соответствующую комиссию в связи с ограничением ее действия во времени. В Московской области кадастровую оценку земель провели значительно раньше указанного в федеральном законе срока. По этой причине она просто выпала из правового поля. Этот правовой пробел сегодня намерены ликвидировать. Министерство экономического развития РФ в ноябре этого года внесло в федеральное правительство проект нормативно-правового акта, который снимет ограничения во времени рассмотрения результатов оценки на таких комиссиях. Это, как считают специалисты, перенесет центр тяжести разбирательств по кадастровой стоимости земли на досудебную стадию.
Как бы то ни было, проблема налицо. Решать ее необходимо в кратчайшие сроки. Ведь ситуация обострилась потому, что 2012 год был первым, когда налог за предыдущий год исчислялся в соответствии с распоряжением Минэкологии № 121-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Московской области». Но если так, то она еще больше обострится, когда 1 января 2013 года вступит в действие распоряжение того же Минэкологии Московской области № 236-РМ об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Московской области. В отличие от предыдущего распоряжения, затрагивающего в основном интересы юридических лиц и некоммерческих товариществ, новое повлияет на величину налога, выплачиваемого всеми владельцами, будь то крошечная квартира или шикарный особняк. И тогда областная казна недосчитается еще более существенных сумм.
Можно было бы посчитать этот факт парадоксом, если бы он был единичным. Но таких случаев десятки. То же ООО «ТрастЮнион эссет менеджмент», истец по березняковскому делу, к примеру, с помощью суда уменьшило кадастровую стоимость большинства принадлежащих ему земельных участков в Сергиево-Посадском районе в 13 раз. Оно же, действуя по аналогичной схеме, удешевило другие собственные земли, теперь уже в Воскресенском муниципальном районе, без малого в 24 раза. ООО «Бабаево» пошло еще дальше - ему удалось добиться снижения стоимости земельного участка в Клинском муниципальном районе в 32 раза. А ООО «ЛэндАльянс» вообще добилось признания незаконной кадастровой оценки земельного участка в поселке Барвиха Одинцовского муниципального района.
Почему так происходит? Ведь кадастровая стоимость земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, а именно о них идет речь, утверждена недавно, 23 декабря 2009 года. Именно этой датой помечено соответствующее распоряжение Министерства экологии и природопользования Московской области № 121-РМ. А применять ее стали еще позже - с 1 января 2011 года. Неужели так быстро устарела?
Все оказалось и проще, и сложнее.
В распоряжении № 121-РМ утвержден так называемый удельный показатель - средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земель садоводческих, огороднических и дачных объединений по муниципальным районам, городским округам. Для всех разный - от 155,74 рубля в среднем для садоводов и огородников удаленного от столицы Луховицкого района до 3776,87 рубля, тоже в среднем, для их «коллег» из расположенного сразу за МКАД Ленинского района. Для районов, в которых не был исчислен такой средний уровень кадастровой стоимости, взяли, как пояснили «Подмосковью» в Управлении Росреестра по Московской области, такой же показатель «по региону». Он составил 2402,59 рубля.
Основание для судебных исков - изменения в статью 66 Земельного кодекса РФ, предоставившие возможность пересматривать результаты кадастровой оценки, приравнивая ее к рыночной.
Но вот что странно: практически все состоявшиеся суды признали правоту истцов, а не ответчиков - тех, кто устанавливал и регистрировал кадастровую стоимость земель в Подмосковье. Почему?
Вопрос этот «Подмосковье» адресовало руководителю юридического отдела Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области Светлане Зайцевой. Прежде всего потому, что в связи с принятием постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 913/11 от 28 июня 2011 года возросло количество исковых заявлений в арбитражные суды об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса. Согласно позиции ВАС ответчиком по данной категории дел являются кадастровые палаты.
К сожалению, говорит Светлана Зайцева, для доказательства объективности кадастровой оценки у нее и ее подчиненных нет действенных инструментов: «Требования по данной категории дел подлежат рассмотрению по правилам искового производства. Бремя доказывания в таком процессе, согласно Арбитражно-процессуальному кодексу, распределено между истцом и ответчиком. Истец представляет в качестве доказательной базы оформленный в соответствии с действующим законодательством отчет о рыночной стоимости земельного участка. Для этого он приглашает оценщика.
Чтобы доказать свою правоту, мы тоже должны что-то представить в суд. Отчет стоит огромных денег - от 100 до 500 тысяч рублей за одну экспертизу. Кроме того, прежде чем ходатайствовать о назначении экспертизы, надо внести определенную сумму на депозит, чего госструктуры позволить себе не могут из-за отсутствия соответствующего финансирования. А таких отчетов иногда бывает много. Или на одном судебном заседании от одного юрлица предоставляется не один, а несколько отчетов. Экспертиза в таких случаях стоит в разы больше. У нас есть дело, по которому мы обязаны выплатить более миллиона рублей. Кроме того, так как мы имеем статус ответчика, с нас взимают расходы на проведение судебного заседания, в случае если мы проигрываем».
- Пытались привлечь не только Минэкологии, но и Министерство имущественных отношений, предлагали области взять на себя финансирование таких издержек. Но на сегодняшний день подобные затраты в областном бюджете не предусмотрены, рассказывает Зайцева.
В итоге получается, что никакого судебного спора между сторонами процесса на самом деле не происходит. Идет обидная игра в одни ворота, в которой проигравший заранее известен - это прежде всего Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области, как ответчик по арбитражным и иным делам. А также областное правительство, которое теряет возможность пополнять бюджет за счет налогов с земельных участков, кадастровая стоимость которых снижена в должном объеме.
Значит, суды выносят неподсудные решения? Нет, конечно. Поскольку истцы, ссылаясь на 66-ю статью Земельного кодекса РФ, пытаются признать кадастровую стоимость равной рыночной, суд руководствуется лишь материалами экспертизы.
Тогда получается, оценщики виноваты, не так оценивают? И на этот вопрос нельзя дать однозначного ответа. Помощник руководителя Управления Росреестра по Московской области Владимир Гунин пояснил «Подмосковью»: удельный показатель кадастровой стоимости нередко бывает установлен на основании среднего по региону. Это и служит для истцов основанием настаивать на неточности оценки, а оценщикам - брать для своих отчетов аналогичный показатель, по которому рассчитывали кадастровую стоимость участка прежде, до принятия Минэкологии распоряжения № 121-РМ.
Член Совета по саморегулированию при Торгово-промышленной палате (ТПП) РФ Олег Скуфинский считает, что причина многих подобных споров - качество самой кадастровой оценки земель. Она, как правило, в отличие от рыночной, которая всегда определяется индивидуально, проводится по стандартизированным методикам. Кроме того, на нее влияет много факторов, в том числе информационных - от вида разрешенного использования до различных обременений. Все это разные оценщики могут трактовать по-разному. В том числе не бескорыстно. Более того, отсутствие или сокрытие информации об участке может стать основой для незаконных схем, позволяющих снижать их кадастровую стоимость.
Чтобы подобное не происходило, с 2010 года все отчеты о кадастровой стоимости подвергаются экспертизе саморегулируемых организаций оценщиков. Более того, ТПП подготовила и передала в Министерство экономического развития РФ предложения, повышающие ответственность оценщиков за результаты своей работы. «Законодательство в этой части у нас размытое, несистемное, до конца не доведенное, что и дает почву для творчества», - считает Олег Скуфинский.
Светлана Зайцева в свою очередь полагает, что выход из создавшейся ситуации - перенос споров по кадастровой стоимости подмосковных земель на внесудебный уровень. Приказом Министерства экономического развития РФ от 4 мая 2012 года № 263, разъясняет она свою позицию, утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые обязаны создать в каждом регионе. В состав комиссии должны входить представители Росреестра, областного правительства, Национального совета по оценочной деятельности.
Во многих субъектах РФ такие комиссии уже работают, уменьшая число исков в судах соответствующего региона. Но в Московской области хозяйствующие субъекты, прежде всего предприниматели, лишены возможности выходить на соответствующую комиссию в связи с ограничением ее действия во времени. В Московской области кадастровую оценку земель провели значительно раньше указанного в федеральном законе срока. По этой причине она просто выпала из правового поля. Этот правовой пробел сегодня намерены ликвидировать. Министерство экономического развития РФ в ноябре этого года внесло в федеральное правительство проект нормативно-правового акта, который снимет ограничения во времени рассмотрения результатов оценки на таких комиссиях. Это, как считают специалисты, перенесет центр тяжести разбирательств по кадастровой стоимости земли на досудебную стадию.
Как бы то ни было, проблема налицо. Решать ее необходимо в кратчайшие сроки. Ведь ситуация обострилась потому, что 2012 год был первым, когда налог за предыдущий год исчислялся в соответствии с распоряжением Минэкологии № 121-РМ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Московской области». Но если так, то она еще больше обострится, когда 1 января 2013 года вступит в действие распоряжение того же Минэкологии Московской области № 236-РМ об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Московской области. В отличие от предыдущего распоряжения, затрагивающего в основном интересы юридических лиц и некоммерческих товариществ, новое повлияет на величину налога, выплачиваемого всеми владельцами, будь то крошечная квартира или шикарный особняк. И тогда областная казна недосчитается еще более существенных сумм.