Что сделает с Москвой строительная жадность. 100% прибыли по Марксу
В настоящее время в России деньги вкладывать некуда: промышленность свернулась, инфраструктурные проекты растянуты во времени, новейшие технологии не развиваются. Строительство - относительно примитивная отрасль, где требуются песок, цемент, кирпич, простая строительная техника и не очень квалифицированный труд. Для предприимчивого коммерсанта с большой суммой средств на оффшорном счете всё относительно понятно, легко прогнозируется и рассчитывается.
Давайте разберемся, как же этот коммерсант рассчитывает свой прогноз, какими путями он получает свою прибыль и при чем тут мы с вами, простые смертные, рассчитывающие на переезд в квартиру побольше и уплатить поменьше, пока идет стройка. Рассмотрим ситуацию на примере стройки ЖК «Родной город».
Давайте разберемся в терминах и понятиях по закону. В настоящий момент в России действует Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». По закону компания-девелопер нанимает застройщика, страхует деньги дольщиков в страховой компании и берет поручительство банка для обеспечения страховки. Все отвечают друг за друга, казалось бы, риски минимальны, ведь деньги дольщиков застрахованы и в случае какого-либо происшествия, будут выплачены несчастным покупателям квартир.
Однако рассмотрим ситуацию на практике. Сторонние организации с неохотой принимают риски, банки долго рассматривают проекты, всё это тормозит коммерсанта-инвестора в реализации его планов. А потому многие девелоперские компании пользуются одной и той же схемой. Она работает и в нашем примере. Коммерсант-инвестор имеет оффшорный счет на островах на крупную сумму долларов США( условно). Доллар растет, рубль по сравнению с ним падает.
Коммерсант открывает инвестиционно-девелоперскую компанию в России. Чтобы строить быстро и без проволочек, он также открывает или имеет связи с банком «X». Кроме того, страхование происходит также через свою компанию «X». Всё это ускоряет процесс получения необходимых бумажек, чтобы на показ соответствовать законодательству.
Что же происходит в денежном плане, на какие деньги осуществляется строительство, и какую выгоду получает коммерсант?
Коммерсант-инвестор переводит необходимые на аренду земли, стройку, рекламу, оформление и т.д. деньги в свой банк «X». Компания-инвестор «X» обращается к государству и берет в аренду землю, «дав на лапу» заинтересованным лицам. Затем компания обращается в свой же банк за кредитованием стройки. В качестве обеспечения она отдает под залог в банк права аренды земли и не построенные метры квартир. Получается, что земля компании не принадлежит, квартиры еще не построены, но банк берет на себя риск выдать кредитные деньги с тем, чтобы потом получить их обратно плюс свои проценты. Банк рассчитывает на то, что квартиры построятся и вырастут в цене, что обеспечит ему прибыль. С учетом падения курса рубля и бешеной инфляцией какой банк будет рассчитывать на такой исход? Только заинтересованный. Потому что есть возможность переводить деньги туда-обратно и сохранять их в долларах.
Компания-инвестор «X» нанимает застройщика АО «X» и поэтапно платит ему в валюте. Расходы на проект в иностранной валюте сегодня в два раза меньше, чем три года назад. Поэтому инвестор ожидает, что ещё через три года прибыль будет в два раза выше, чем три года назад. При переводе средств в рубли, имеющаяся на руках у застройщика сумма постоянно растет. Себестоимость строительства в рублях застройщик старается снизить возведением примитивных «спичечных коробков», поставленных на ребро или на попа: примитивный каркасный монолит-бетон с дешёвым утеплителем и внешней облицовкой: фактически отличаются только цвета и рисунки фасадов. Цену определяет искусство маркетинга и месторасположение объекта.
Исходя из объявленных цен на кв. м в ЖК «Родной Город» и объёма жилья (46700 кв.м), выручка от продажи квартир составит около 135 миллионов долларов США, т.е. в проект заложена 100%-ная доходность. Реализация проекта - 3 года, т.е. годовая доходность - свыше 30% по валюте.
И так, работает схема, состоящая из «иностранной» компании-инвестора, аффилированных банковских и страховых структур, подставного застройщика (держателя договора долгосрочной аренды земли), собственного девелопера , собственного страхователя подрядных строительных организаций, продавцов-риэлтеров и коррумпированных чиновников, крышующих проект.
Однако вся эта схема работает лишь при том условии, что построенные метры будут проданы. Покупатель приносит компании свои деньги, которая не пускает их на стройку, а тут же переводит их на оффшорные счета в валюту, чтобы сохранить эти средства и приумножить. Вот та прибыль, которую создают простые покупатели квартир уже на этапе строительства.
Что же произойдет, если по какой-либо причине дома не будут построены? По закону, страховая компания обязана будет выплатить каждому дольщику те деньги, которые указаны в договоре долевого участия, заключенном покупателем с компанией (а они указаны в рублях). Однако прежде, чем это произойдет, уйдет много времени на суды, заключения решений, бумажки и прочую бюрократическую волокиту. В течение всего этого времени деньги покупателя уже лежат в долларах на счету инвестора-коммерсанта. А покупатель постоянно поглядывает на инфляцию, падения курса доллара, и в течение этого времени теряет свои деньги, которые ему должны вернуть (ведь в договоре они указаны в рублях) и возможность расширить свою жилплощадь.
При таком исходе покупатель получит обратно свои копейки спустя то время, которое будет тянуть страховая компания, в ожидании еще большего роста курса валюты, чтобы выплатить поменьше в рублях, а инвестор сохранит вырученную прибыль, полученную за счет падения курса рубля.
Что может произойти при самом неблагоприятном исходе? В случае, если инвестор-коммерсант сочтет, что потеря уже вложенных дольщиками-покупателями средств слишком велика и ему слишком дорога. Скажем, например, если курс рубля начнет расти. Инвестор решит сохранить свои средства. Так как инвестор не дурак, он выводит полученные от покупателей средства из России сразу же. Таким образом, всё, что у него есть - 10000руб. установленного законодательством уставного капитала компании-девелопера. Инвестора признают банкротом. Следом за ним банк и страховая также выводят свои средства из России. Все признаны банкротами. Деньги дольщикам выплачивать некому. А инвестор сохраняет бандитски нажитую прибыль и попивает коктейль на Сейшелах.
Так кто же по-настоящему снижает риски строительных компаний, на кого ложатся эти риски? На нас с вами, покупателей квартир, ведь мы вкладываем свои честно заработанные средства в еще не построенную недвижимость. И чем больше мы вложим на начальных этапах, тем меньше риски инвестора-коммерсанта. Выходит, спрос рождает предложение. Получается, что именно наше стремление поскорее купить толкает инвестора на поднятие цен в процессе строительства. Без нас инвестор строить не будет, ведь без нас нет и прибыли. Мы не отдаем деньги в магазине, прежде, чем в нем что-то купить, так почему мы отдаем всё, что у нас есть тем, кому наша жизнь безразлична и за то, чего у нас нет и, возможно, не будет?
Письмо написано инициативной группой за сохранение хлебокомбината "Серебряный бор" на улице Паршина