Сага о недвижимости: как оценить свою квартиру - 1
Описание наших дальнейший перипетий с покупкой квартиры я, пожалуй, приберегу до момента, когда они если не закончатся, то выйдут на очередной этап - через неделю-другую. Ну а пока ничто не мешает писать о другой части эпопеи: нам ведь надо было - и до сих пор надо - нашу нынешнюю квартиру продать.
То есть мы сразу знали, что кредит возьмем не такой, чтобы продать, потом купить, а наоборот, под залог нынешней квартиры. Потому что переезжать два раза вместо одного - да ну нафиг, даже тени такой перспективы не хочется рассматривать. Сначала покупаем, потом переезжаем, потом продаем, и если это будет нам стоить денег и нервов, то все равно меньших, чем лишний переезд.
Ну ладно, но по крайней мере, с самого начала надо было себе представлять, за сколько мы продавать-то будем!
Тизер: оценки, данные разными риэлторами, отличались больше чем в полтора раза. И совершенно понятно, почему.
Начнем, пожалуй, с оценки, которую дали мы, два дилетанта, изучившие сайты с объявлениями и знающие местную географию.
Квартиры вроде нашей в хорошем состоянии пару лет назад продавались за 130-140 тысяч, а с тех пор некоторое время не продавались вообще, никто из нашего кооператива не давал объявлений. За это время цены в нашем зеленом окраинном районе выросли - и из-за ковида, и просто так; больше народу, чем раньше, хочет жить не там, где толчея и движуха, а там, где воздух, вид и лес. Даже на фейсбучной странице регулярно появлялись объявления в духе "хочу переехать именно сюда, не продает ли кто чего". Никто не откликался - и мы не откликались.
Значит, будем считать, спрос есть, а жилье в целом подорожало; сколько там стоят похожие квартиры в соседних кооперативах? Тысяч на 20 больше, чем раньше.
То есть 150-160, кажется, получается, ну или даже ближе к ста шестидесяти. Местные-то как раз будут думать, что как раньше, типа 135, но мы видим, что цены - выросли.
Ну предположим. Продавать самим без агента мы при этом не собирались, потому что во-первых, и так бодяги будет море, а во-вторых, мы еще и косноязычные иммигранты, что у кучи народу вызывает немедленное желание сбить цену. И с покерфейсом у меня всю жизнь проблемы, слишком хорошо по моей физиономии видно, что я о чем думаю, не лучшее свойство, чтобы что бы то ни было продавать.
И кроме того, у нас было ощущение - подтвержденное потом нашим агентом, - что неудачное объявление, которое висит сколь бы то ни было долго, может сильно испортить дело. Лучше так не рисковать.
Ну ладно, значит, с агентством. С каким агентством?
Первая мысль была - написать тому агенту, который нам эту квартиру продал. Вторая - обсудить тему с любым агентом, которого встретим, вот, например, ходя на просмотры квартир.
Перед тем, как пойти смотреть хату номер один, мы поэтому убрали с видных мест немножко хлама, сделали несколько фотографий и имели их с собой.
Ну и, в общем, этот самый первый просмотр прошел с этой точки зрения идеально: что квартира нам (особенно Антону) не нравится, было ясно сразу, но еще сразу было ясно, что агент месье М. умён, корректен и в продаже нашей хаты живо заинтересован. Посмотрел фотографии, расспросил, что где. Хм, говорит, я бы так сходу сказал 170, но надо смотреть на месте. Бесплатно приеду посмотрю.
Ну льстил и преувеличивал, с ценой-то, но так, не наглея. В пределах разумного.
Ну позвали, приехал. Всё тщательно посмотрел, нашел какие-то мелкие трещинки, о которых мы и сами представления не имели. Сел с документами: что с коммуналкой? Что с налогами? Что со старыми экспертизами про асбест? Всё записал. Шутки-прибаутки профессионального продажника впридачу.
Ладно, говорит, похоже, я был чуть-чуть слишком оптимистичен, но давайте я там (через несколько дней) привезу вам сюда оценку. Нет-нет, ехать вам никуда не надо, я привезу.
На мотоцикле, кстати, ездит, и - редчайший случай для марсельца! - приезжает заранее. И ждет у подъезда, чтобы позвонить в дверь точно в срок. Да одно это по сравнению со средним местным - плюс сто к компетентности.
Приехал, привёз красивый такой разноцветненький документ на десяток страниц. Ну дребедень, конечно, на большинстве из них, диаграммки для наукообразности, про процент служащих и процент пенсионеров в округе, то-сё. Но что-то даже полезное, например, сборник цен подобных квартир, которые были проданы, и которые не были, а объявления висят давно.
И оценка в финале: 150-160 тысяч. Хех. Еще бы.
Ну ладно, мило побеседовали, честно сказали, что продавать будем не прямо сейчас, а когда найдем, что покупаем. Он сказал, что берет 5% и за эти деньги делает всё - от фото- и видеосъемки (включая виртуальный визит а-ля компьютерная бродилка) до ответа на странные вопросы и всяких звонков. Обменялись контактами и байками - я, помню, рассказала, как лет пятнадцать назад в Нске несла в рюкзачке цену трешки наличными, делая вид, что прогуливаюсь. Расстались довольные друг другом.
Для второго мнения позвали агента, через которого эту квартиру и покупали. Мы знали про него, что он просто не напрягается, потому что не считает нужным. Квартиру продавал убитую, по доверенности и совсем дешево, типа, за 95; никуда не торопился, нас не дергал, а поскольку мы тоже никуда не торопились, все было очень мило. Нотариус его, правда, окончательные документы прислал со второй подпинки и чего-то куда-то недослал для отчетности - но то нотариус, а не он сам. А так-то его агентство - он совладелец - тоже, конечно, предлагает бесплатную оценку. Еще бы не предлагать.
Написала, ответил, договорились о том, что приедет. Потом он визит отложил - "машина сломалась", что в переводе с марсельского означает "возникли более важные дела". Потом приехал.
Прошел так по комнатам, к документам интереса не проявил - ну, 125, говорит. "Вы вложились, вижу, тысяч на десять?" - "А тридцать пять не хотите, дяденька," - подумали мы, но вслух сказали просто "даже больше".
Ну ладно, говорим, спасибо за мнение, и спасибо, что нам эту квартиру продали, как видите, у нас всё хорошо. На том и расстались.
Нет, ну удивительная стратегия, конечно. Причем он в ней совершенно не одинок: половина спама "продайте квартиру через нас" хвалится, что нечто "было продано за один день". Ну еще бы не за один день: за 125 мы бы нашу тоже за один день продали! Агенту, понятное дело, так проще, если брать количеством, но кто ж ему обеспечит количество при таком подходе? И зачем мне продавать за один день, если я за срочность потеряю кучу денег?
В общем, стало ясно, что месье М. - профи и не дурак, и по сравнению с предыдущим агентом резко выигрывает. Так и записали. Но естественно, это еще не конец истории - и, кстати, до конца истории цены _еще_ немножко выросли.
То есть мы сразу знали, что кредит возьмем не такой, чтобы продать, потом купить, а наоборот, под залог нынешней квартиры. Потому что переезжать два раза вместо одного - да ну нафиг, даже тени такой перспективы не хочется рассматривать. Сначала покупаем, потом переезжаем, потом продаем, и если это будет нам стоить денег и нервов, то все равно меньших, чем лишний переезд.
Ну ладно, но по крайней мере, с самого начала надо было себе представлять, за сколько мы продавать-то будем!
Тизер: оценки, данные разными риэлторами, отличались больше чем в полтора раза. И совершенно понятно, почему.
Начнем, пожалуй, с оценки, которую дали мы, два дилетанта, изучившие сайты с объявлениями и знающие местную географию.
Квартиры вроде нашей в хорошем состоянии пару лет назад продавались за 130-140 тысяч, а с тех пор некоторое время не продавались вообще, никто из нашего кооператива не давал объявлений. За это время цены в нашем зеленом окраинном районе выросли - и из-за ковида, и просто так; больше народу, чем раньше, хочет жить не там, где толчея и движуха, а там, где воздух, вид и лес. Даже на фейсбучной странице регулярно появлялись объявления в духе "хочу переехать именно сюда, не продает ли кто чего". Никто не откликался - и мы не откликались.
Значит, будем считать, спрос есть, а жилье в целом подорожало; сколько там стоят похожие квартиры в соседних кооперативах? Тысяч на 20 больше, чем раньше.
То есть 150-160, кажется, получается, ну или даже ближе к ста шестидесяти. Местные-то как раз будут думать, что как раньше, типа 135, но мы видим, что цены - выросли.
Ну предположим. Продавать самим без агента мы при этом не собирались, потому что во-первых, и так бодяги будет море, а во-вторых, мы еще и косноязычные иммигранты, что у кучи народу вызывает немедленное желание сбить цену. И с покерфейсом у меня всю жизнь проблемы, слишком хорошо по моей физиономии видно, что я о чем думаю, не лучшее свойство, чтобы что бы то ни было продавать.
И кроме того, у нас было ощущение - подтвержденное потом нашим агентом, - что неудачное объявление, которое висит сколь бы то ни было долго, может сильно испортить дело. Лучше так не рисковать.
Ну ладно, значит, с агентством. С каким агентством?
Первая мысль была - написать тому агенту, который нам эту квартиру продал. Вторая - обсудить тему с любым агентом, которого встретим, вот, например, ходя на просмотры квартир.
Перед тем, как пойти смотреть хату номер один, мы поэтому убрали с видных мест немножко хлама, сделали несколько фотографий и имели их с собой.
Ну и, в общем, этот самый первый просмотр прошел с этой точки зрения идеально: что квартира нам (особенно Антону) не нравится, было ясно сразу, но еще сразу было ясно, что агент месье М. умён, корректен и в продаже нашей хаты живо заинтересован. Посмотрел фотографии, расспросил, что где. Хм, говорит, я бы так сходу сказал 170, но надо смотреть на месте. Бесплатно приеду посмотрю.
Ну льстил и преувеличивал, с ценой-то, но так, не наглея. В пределах разумного.
Ну позвали, приехал. Всё тщательно посмотрел, нашел какие-то мелкие трещинки, о которых мы и сами представления не имели. Сел с документами: что с коммуналкой? Что с налогами? Что со старыми экспертизами про асбест? Всё записал. Шутки-прибаутки профессионального продажника впридачу.
Ладно, говорит, похоже, я был чуть-чуть слишком оптимистичен, но давайте я там (через несколько дней) привезу вам сюда оценку. Нет-нет, ехать вам никуда не надо, я привезу.
На мотоцикле, кстати, ездит, и - редчайший случай для марсельца! - приезжает заранее. И ждет у подъезда, чтобы позвонить в дверь точно в срок. Да одно это по сравнению со средним местным - плюс сто к компетентности.
Приехал, привёз красивый такой разноцветненький документ на десяток страниц. Ну дребедень, конечно, на большинстве из них, диаграммки для наукообразности, про процент служащих и процент пенсионеров в округе, то-сё. Но что-то даже полезное, например, сборник цен подобных квартир, которые были проданы, и которые не были, а объявления висят давно.
И оценка в финале: 150-160 тысяч. Хех. Еще бы.
Ну ладно, мило побеседовали, честно сказали, что продавать будем не прямо сейчас, а когда найдем, что покупаем. Он сказал, что берет 5% и за эти деньги делает всё - от фото- и видеосъемки (включая виртуальный визит а-ля компьютерная бродилка) до ответа на странные вопросы и всяких звонков. Обменялись контактами и байками - я, помню, рассказала, как лет пятнадцать назад в Нске несла в рюкзачке цену трешки наличными, делая вид, что прогуливаюсь. Расстались довольные друг другом.
Для второго мнения позвали агента, через которого эту квартиру и покупали. Мы знали про него, что он просто не напрягается, потому что не считает нужным. Квартиру продавал убитую, по доверенности и совсем дешево, типа, за 95; никуда не торопился, нас не дергал, а поскольку мы тоже никуда не торопились, все было очень мило. Нотариус его, правда, окончательные документы прислал со второй подпинки и чего-то куда-то недослал для отчетности - но то нотариус, а не он сам. А так-то его агентство - он совладелец - тоже, конечно, предлагает бесплатную оценку. Еще бы не предлагать.
Написала, ответил, договорились о том, что приедет. Потом он визит отложил - "машина сломалась", что в переводе с марсельского означает "возникли более важные дела". Потом приехал.
Прошел так по комнатам, к документам интереса не проявил - ну, 125, говорит. "Вы вложились, вижу, тысяч на десять?" - "А тридцать пять не хотите, дяденька," - подумали мы, но вслух сказали просто "даже больше".
Ну ладно, говорим, спасибо за мнение, и спасибо, что нам эту квартиру продали, как видите, у нас всё хорошо. На том и расстались.
Нет, ну удивительная стратегия, конечно. Причем он в ней совершенно не одинок: половина спама "продайте квартиру через нас" хвалится, что нечто "было продано за один день". Ну еще бы не за один день: за 125 мы бы нашу тоже за один день продали! Агенту, понятное дело, так проще, если брать количеством, но кто ж ему обеспечит количество при таком подходе? И зачем мне продавать за один день, если я за срочность потеряю кучу денег?
В общем, стало ясно, что месье М. - профи и не дурак, и по сравнению с предыдущим агентом резко выигрывает. Так и записали. Но естественно, это еще не конец истории - и, кстати, до конца истории цены _еще_ немножко выросли.