Почему в Риге возводят меньше жилых новостроек, чем у соседей?
Не секрет, что по возведению новых квартир, Рига отстаёт и от Вильнюса, и от Таллина.
И наверно многим будет интересно: почему так, более крупный город, с населением около 700 тысяч, отстаёт по этому показателю от городов с населением 580 и даже 450 тысяч жителей?!
Начнём с того, что после развала СССР население Риги просело на 200 тысяч человек, 900 до 700 тысяч, то есть оно уменьшилось примерно на 25%! В то время как население Вильнюса сохранилось где-то на том же уровне, что было до развала оного, а население Таллина даже немного возросло!
Улавливаете подвох? Если ещё нет, то вот вам интересная статистика: количество сделок с недвижимостью, в настоящее время, в Риге, Таллине и Вильнюсе примерно равно (в Риге оно чуть меньше, но разница там совершенно незначительная), зато есть разница в сделках, в Таллине и Вильнюсе больше сделок совершается с новым сегментом жилья, а в Риге со вторичкой! Почему так получается, да очень просто, в Риге сохранилось большое наследие Советского жилфонда, население заметно уменьшилось, но дома то остались! Отсюда довольно большой выбор квартир на вторичном рынке и самая низкая средняя цена на такие квартиры, из 3-х Прибалтийских столиц.
Забавно ещё и то, что в Риге средняя цена на новострой тоже самая низкая из трёх рассматриваемых городов, аналогичные по качеству квартиры в Риге стоят на 10-15% дешевле чем в Вильнюсе и на 20-30% дешевле чем в Таллине! А из того, что средняя зарплата рижан не уступает зарплате жителям Вильнюса ( в Таллине она % на 20 выше), возникает закономерный вопрос: «Почему же в Риге квартир в новостройках покупают примерно в 2 раза меньше чем в Вильнюсе?»
Начнём немного из далека... В Риге меньше строят, меньше предложений и выбора. Почему меньше строят? И тут несколько причин: согласований больше чем у соседей (бюрократия), а отсюда надо больше времени с нуля до готового продукта; в результате себестоимость строительства выходит чуть ли не такая как в Таллине и несколько выше чем в Вильнюсе (и это при более низкой продажной цене, о чём я писал выше)!
И тут мы подходим к самому главному: возможно если был бы спрос, было бы и предложение по более высокой цене.., так почему спрос низкий?
Разберём по пунктам:
1-е - как мы выяснили выше - это большое кол-во предложений на вторичном рынке (Советское наследие).
2-е - большой рижский центр. Перед 1-й Мировой войной население Риги достигало полумиллиона человек, по тем временам это был очень большой город! В наследство Риге достался большой центр, со всей этой эклектикой и модерном, а так же обширные предместья, где сохранилось много деревянных зданий. В результате это отдельный, достаточно обширный рынок «исторического жилья», где цены могут сильно варьироваться, от в сверх-дешёвого жилья в деревянной развалюхе (с частичными удобствами), до роскошных квартир в отремонтированном Югендстиле. Причём бывает такое, что дом расселяется, пустует, потом проходит капитальное обновление и в нём продаются квартиры.
Как новостройка такие квартиры не числятся, но вот вам дополнительный сегмент жилья, который безусловно шире чем в Вильнюсе и Таллине.
3-е - это налог на недвижимость. Удивительное дело, в Латвии он есть, в Эстонии и Литве нет! По крайней мере жители Риги платят такой налог на квартиры, а жители Вильнюса и Таллина нет. Конечно для малоимущих, семей с детьми и т.д. предусмотрены скидки, но фактор, что такой налог надо держать в голове, ибо чем дороже имущество тем больше за него платить, имеется.
4-е - это муниципальное (и социальное) жильё которое строится в Риге для очередников. Не владею доскональной информацией, но вроде в соседнях столицах такого жилья не возводят, а если и возводят, то жалкие крохи.
5-е - жители Риги больше чем соседи обожглись на кризисе 2008-го года, средние цены на квартире в Риге перед кризисом были самыми высокими из всех Прибалтийских городов и, после жёсткого обвала более чем на 40%, отыграли они (цены) к настоящему времени всего половину того падения. В результате жители Риги более осторожно подходят к покупке квартир, а некоторые ещё выплачивают приличные долги по ипотеке той «горячей поры».
Сюда же можно отнести новую меру государства, которую у нас приняли после кризиса, дабы снизить вероятность подобного повторения с резким ростом цен и обвалом, а именно - обложили данью «инвесторов», здесь я про тех людей которые покупают новые квартиры для дальнейшей перепродажи; по новым законам, если у тебя в собственности более 1 объекта недвижимости - будешь платить повышенный налог на оную!
А теперь некие выводы и моё скромное мнение:
- Много новостроек Риге и не нужно, в ближайшее десятилетие городу необходимо сосредоточится на обновлении Советского жилфонда и обновление исторических зданий. Город и гос-чиновники вроде это понимают, Рижская дума уже внесла поправки к законам о недвижимости и поощряет ремонты грантами, а так же облагает штрафами кто запускает свою недвижимость + сейчас доступно 50% софинансирование на реновацию комиблоков, надеюсь программа заработает в полной мере и сотни домов той поры будут достойно обновлены...
Присоединяйтесь к дискуссии, задавайте вопросы, если таковые имеются...
Ну и не забывайте о возможности прогуляться по наиболее интересным улочкам и закоулкам Большого рижского центра!
Так же могу помочь с подбором недвижимости в Риге ;-)
И наверно многим будет интересно: почему так, более крупный город, с населением около 700 тысяч, отстаёт по этому показателю от городов с населением 580 и даже 450 тысяч жителей?!
Начнём с того, что после развала СССР население Риги просело на 200 тысяч человек, 900 до 700 тысяч, то есть оно уменьшилось примерно на 25%! В то время как население Вильнюса сохранилось где-то на том же уровне, что было до развала оного, а население Таллина даже немного возросло!
Улавливаете подвох? Если ещё нет, то вот вам интересная статистика: количество сделок с недвижимостью, в настоящее время, в Риге, Таллине и Вильнюсе примерно равно (в Риге оно чуть меньше, но разница там совершенно незначительная), зато есть разница в сделках, в Таллине и Вильнюсе больше сделок совершается с новым сегментом жилья, а в Риге со вторичкой! Почему так получается, да очень просто, в Риге сохранилось большое наследие Советского жилфонда, население заметно уменьшилось, но дома то остались! Отсюда довольно большой выбор квартир на вторичном рынке и самая низкая средняя цена на такие квартиры, из 3-х Прибалтийских столиц.
Забавно ещё и то, что в Риге средняя цена на новострой тоже самая низкая из трёх рассматриваемых городов, аналогичные по качеству квартиры в Риге стоят на 10-15% дешевле чем в Вильнюсе и на 20-30% дешевле чем в Таллине! А из того, что средняя зарплата рижан не уступает зарплате жителям Вильнюса ( в Таллине она % на 20 выше), возникает закономерный вопрос: «Почему же в Риге квартир в новостройках покупают примерно в 2 раза меньше чем в Вильнюсе?»
Начнём немного из далека... В Риге меньше строят, меньше предложений и выбора. Почему меньше строят? И тут несколько причин: согласований больше чем у соседей (бюрократия), а отсюда надо больше времени с нуля до готового продукта; в результате себестоимость строительства выходит чуть ли не такая как в Таллине и несколько выше чем в Вильнюсе (и это при более низкой продажной цене, о чём я писал выше)!
И тут мы подходим к самому главному: возможно если был бы спрос, было бы и предложение по более высокой цене.., так почему спрос низкий?
Разберём по пунктам:
1-е - как мы выяснили выше - это большое кол-во предложений на вторичном рынке (Советское наследие).
2-е - большой рижский центр. Перед 1-й Мировой войной население Риги достигало полумиллиона человек, по тем временам это был очень большой город! В наследство Риге достался большой центр, со всей этой эклектикой и модерном, а так же обширные предместья, где сохранилось много деревянных зданий. В результате это отдельный, достаточно обширный рынок «исторического жилья», где цены могут сильно варьироваться, от в сверх-дешёвого жилья в деревянной развалюхе (с частичными удобствами), до роскошных квартир в отремонтированном Югендстиле. Причём бывает такое, что дом расселяется, пустует, потом проходит капитальное обновление и в нём продаются квартиры.
Как новостройка такие квартиры не числятся, но вот вам дополнительный сегмент жилья, который безусловно шире чем в Вильнюсе и Таллине.
3-е - это налог на недвижимость. Удивительное дело, в Латвии он есть, в Эстонии и Литве нет! По крайней мере жители Риги платят такой налог на квартиры, а жители Вильнюса и Таллина нет. Конечно для малоимущих, семей с детьми и т.д. предусмотрены скидки, но фактор, что такой налог надо держать в голове, ибо чем дороже имущество тем больше за него платить, имеется.
4-е - это муниципальное (и социальное) жильё которое строится в Риге для очередников. Не владею доскональной информацией, но вроде в соседнях столицах такого жилья не возводят, а если и возводят, то жалкие крохи.
5-е - жители Риги больше чем соседи обожглись на кризисе 2008-го года, средние цены на квартире в Риге перед кризисом были самыми высокими из всех Прибалтийских городов и, после жёсткого обвала более чем на 40%, отыграли они (цены) к настоящему времени всего половину того падения. В результате жители Риги более осторожно подходят к покупке квартир, а некоторые ещё выплачивают приличные долги по ипотеке той «горячей поры».
Сюда же можно отнести новую меру государства, которую у нас приняли после кризиса, дабы снизить вероятность подобного повторения с резким ростом цен и обвалом, а именно - обложили данью «инвесторов», здесь я про тех людей которые покупают новые квартиры для дальнейшей перепродажи; по новым законам, если у тебя в собственности более 1 объекта недвижимости - будешь платить повышенный налог на оную!
А теперь некие выводы и моё скромное мнение:
- Много новостроек Риге и не нужно, в ближайшее десятилетие городу необходимо сосредоточится на обновлении Советского жилфонда и обновление исторических зданий. Город и гос-чиновники вроде это понимают, Рижская дума уже внесла поправки к законам о недвижимости и поощряет ремонты грантами, а так же облагает штрафами кто запускает свою недвижимость + сейчас доступно 50% софинансирование на реновацию комиблоков, надеюсь программа заработает в полной мере и сотни домов той поры будут достойно обновлены...
Присоединяйтесь к дискуссии, задавайте вопросы, если таковые имеются...
Ну и не забывайте о возможности прогуляться по наиболее интересным улочкам и закоулкам Большого рижского центра!
Так же могу помочь с подбором недвижимости в Риге ;-)