Девелопер, плати государству!
Вот наконец-то Мособласть добралась до узаканивания земельных отношений. За перевод земель в другое назначение теперь будем платить 35 тыс руб за каждую сотку с/х земель переводимых под строительство. Девелоперам стоит добавить новую статью затрат при планировании новых проектов, что естественным образом будет отражаться на арендных ставках за торговые, офисные, складские и прочие помещения.
Что касается сферы торговой недвижимости, то после введения такой пошлины стоит ритейлерам обратить внимание, на проекты в Московской области и прогнозировать уже обоснованный рост арендных ставок. Таким образом, перспективная Мособласть для розничных сетей уже через 3-5 лет не будет уже таким лакомым кусочком, где можно будет получать высокую доходность с магазина.
Глава Московской области Сергей Шойгу выступил с инициативой ввести пошлину в размере 30% от общей кадастровой стоимости земли за перевод её в другую категорию. В итоге стоимость изменения одной сотки аграрных земель под строительство будет составлять 35 тыс. рублей.
Письмо губернатора Подмосковья с предложениями, уже легло на стол президенту Владимиру Путину. Глава РФ дал поручение Минрегионразвития и другим федеральным структурами составить проект поправок к законодательству. Если все заинтересованные ведомства поддержат инициативу, то вводить новые правила начнут уже в 2013 году. Власти считают, что сейчас при изменении статуса земель ущемляются финансовые интересы государства.
Глеб Белавин, коммерческий директор ПЛК «Северное Домодедово» считает, что сейчас ситуация с переводом выглядит дорого и долго. «Однако нужно отметить, что наличие любых правил даже тех, которые способствуют, удорожанию стоимости проекта лучше, чем их отсутствие. Раньше это регулировалось не законодательством, а чиновником. Решение по переводу конкретного земельного участка из сельхозназначения, было решением конкретного чиновника и не более, он определял критерии, стоимость и временной промежуток этого процесса. Я думаю, рост спроса на такие земли произойдет, но это не будет каким-то бумом», - заявил специалист.
По словам Сергея Канаева, коммерческого директора Nagatino i-Land, многие девелоперы откажутся от проектов, т.к. помимо проблем с получением одобрения и переводом самих земель необходимо будет также закладывать средства в бюджет. «Кроме перевода земель одной из проблем является подведение коммуникаций. С другой стороны, почему бы и нет. Государство имеет право получать средства за перевод ЗУ, тем самым пополняя бюджет. Но для этого сама процедура должна быть прозрачной и понятной. А для этого необходимо детально проработать изменения к Земельному Кодексу. Тогда девелоперам нечего будет опасаться и появится спрос», - отметил эксперт.
Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty говорит о том, что сегодняшняя «мутная» ситуация приводит к тому, что бесценные земли Московской области в большинстве своем не могут оцениваться по сколь либо разумной шкале. «Землевладельцы не способны такой актив ни заложить, ни иным образом использовать, не может быть создан земельный банк в его истинном смысле. Бенефициантами таким образом, становятся собственники земли и коррупционеры, росчерком пера решающие судьбу участка. Область недополучает бюджетных средств. Я убежден, что введение прозрачного механизма перевода земель, определение стоимости такой операции сделает земельный рынок прозрачнее, исключит ситуации с обманутыми покупателями, которых зачастую тянут в сделку в тот момент, когда даже земля находится не в той категории, когда строить вообще разрешено», - подчеркнул Дзагуров.
В столичном регионе насчитывается около 1 млн га аграрных земель, из них более 650 тыс. га используются не по прямому назначению, либо не используются вовсе. На данный момент девелоперы не часто покупают такие участки, так как боятся, что категорию могут не изменить, сообщает «Коммерсант».
По мнению Чистяковой Наталии, директора по развитию департамента консалтинга GVA Sawyer, инициатива со стороны губернатора совершенно понятна: он хочет получить дополнительный доход в бюджет. «Страдать от этого, как всегда, будет конечный пользователь/покупатель. Спрос на земли сельскохозяйственного назначения останется на прежнем уровне. Многие собственники, будут стараться отказываться от перевода земель, например, склоняться к порядку изменения вида разрешенного использования. В этом случае категория земель остается прежней, а разрешенное использование для ведения сельскохозяйственного производства изменяется, например, на ведение дачного хозяйства (садоводства) с правом возведения жилых строений. Этой особенностью действующего законодательства многие пользуются сейчас, а в случае принятия инициатив Шойгу, скорее всего, актуальность использования такой лазейки возрастет», - подчеркнула Чистякова.
По словам Татьяны Тиковой, директора департамента оценки и консалтинга Colliers International, существующая процедура перевода земель в другую категорию предусматривает достаточно существенные платежи - до 20% от кадастровой стоимости. «Перевод земли достаточно сложный процесс, который, как правило, под силу только крупным землевладельцам, обладающим большим земельным банком и имеющим возможность заниматься комплексным развитием территории. Инициатива, на мой взгляд, не вносит кардинальных изменений в систему и не должна оказать существенного влияния на ситуацию в целом. В первую очередь повысится стоимость проектов для девелоперов, которые, скорее всего, попытаются вернуть затраты при продаже конечным пользователям», - добавила Тикова.
О планах ужесточить регламент перевода земель из одной категории в другую власти Подмосковья начали говорить ещё в начале этого лета. Все меры по переводу земель из одной категории в другую ранее предпринимала областная администрация. Они заканчивались на том, собственники реализовывали проекты, не учитывая интересов области. Если поправки примут, девелоперам при переводе участков придётся доказывать, что данный проект не обернётся дисбалансом в градостроительной сфере, а коммерческая составляющая строительства будет оснащена необходимой инфраструктурой. Сейчас в очередь на согласование о переводе земель стоит 150 обращений.
Что касается сферы торговой недвижимости, то после введения такой пошлины стоит ритейлерам обратить внимание, на проекты в Московской области и прогнозировать уже обоснованный рост арендных ставок. Таким образом, перспективная Мособласть для розничных сетей уже через 3-5 лет не будет уже таким лакомым кусочком, где можно будет получать высокую доходность с магазина.
Глава Московской области Сергей Шойгу выступил с инициативой ввести пошлину в размере 30% от общей кадастровой стоимости земли за перевод её в другую категорию. В итоге стоимость изменения одной сотки аграрных земель под строительство будет составлять 35 тыс. рублей.
Письмо губернатора Подмосковья с предложениями, уже легло на стол президенту Владимиру Путину. Глава РФ дал поручение Минрегионразвития и другим федеральным структурами составить проект поправок к законодательству. Если все заинтересованные ведомства поддержат инициативу, то вводить новые правила начнут уже в 2013 году. Власти считают, что сейчас при изменении статуса земель ущемляются финансовые интересы государства.
Глеб Белавин, коммерческий директор ПЛК «Северное Домодедово» считает, что сейчас ситуация с переводом выглядит дорого и долго. «Однако нужно отметить, что наличие любых правил даже тех, которые способствуют, удорожанию стоимости проекта лучше, чем их отсутствие. Раньше это регулировалось не законодательством, а чиновником. Решение по переводу конкретного земельного участка из сельхозназначения, было решением конкретного чиновника и не более, он определял критерии, стоимость и временной промежуток этого процесса. Я думаю, рост спроса на такие земли произойдет, но это не будет каким-то бумом», - заявил специалист.
По словам Сергея Канаева, коммерческого директора Nagatino i-Land, многие девелоперы откажутся от проектов, т.к. помимо проблем с получением одобрения и переводом самих земель необходимо будет также закладывать средства в бюджет. «Кроме перевода земель одной из проблем является подведение коммуникаций. С другой стороны, почему бы и нет. Государство имеет право получать средства за перевод ЗУ, тем самым пополняя бюджет. Но для этого сама процедура должна быть прозрачной и понятной. А для этого необходимо детально проработать изменения к Земельному Кодексу. Тогда девелоперам нечего будет опасаться и появится спрос», - отметил эксперт.
Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty говорит о том, что сегодняшняя «мутная» ситуация приводит к тому, что бесценные земли Московской области в большинстве своем не могут оцениваться по сколь либо разумной шкале. «Землевладельцы не способны такой актив ни заложить, ни иным образом использовать, не может быть создан земельный банк в его истинном смысле. Бенефициантами таким образом, становятся собственники земли и коррупционеры, росчерком пера решающие судьбу участка. Область недополучает бюджетных средств. Я убежден, что введение прозрачного механизма перевода земель, определение стоимости такой операции сделает земельный рынок прозрачнее, исключит ситуации с обманутыми покупателями, которых зачастую тянут в сделку в тот момент, когда даже земля находится не в той категории, когда строить вообще разрешено», - подчеркнул Дзагуров.
В столичном регионе насчитывается около 1 млн га аграрных земель, из них более 650 тыс. га используются не по прямому назначению, либо не используются вовсе. На данный момент девелоперы не часто покупают такие участки, так как боятся, что категорию могут не изменить, сообщает «Коммерсант».
По мнению Чистяковой Наталии, директора по развитию департамента консалтинга GVA Sawyer, инициатива со стороны губернатора совершенно понятна: он хочет получить дополнительный доход в бюджет. «Страдать от этого, как всегда, будет конечный пользователь/покупатель. Спрос на земли сельскохозяйственного назначения останется на прежнем уровне. Многие собственники, будут стараться отказываться от перевода земель, например, склоняться к порядку изменения вида разрешенного использования. В этом случае категория земель остается прежней, а разрешенное использование для ведения сельскохозяйственного производства изменяется, например, на ведение дачного хозяйства (садоводства) с правом возведения жилых строений. Этой особенностью действующего законодательства многие пользуются сейчас, а в случае принятия инициатив Шойгу, скорее всего, актуальность использования такой лазейки возрастет», - подчеркнула Чистякова.
По словам Татьяны Тиковой, директора департамента оценки и консалтинга Colliers International, существующая процедура перевода земель в другую категорию предусматривает достаточно существенные платежи - до 20% от кадастровой стоимости. «Перевод земли достаточно сложный процесс, который, как правило, под силу только крупным землевладельцам, обладающим большим земельным банком и имеющим возможность заниматься комплексным развитием территории. Инициатива, на мой взгляд, не вносит кардинальных изменений в систему и не должна оказать существенного влияния на ситуацию в целом. В первую очередь повысится стоимость проектов для девелоперов, которые, скорее всего, попытаются вернуть затраты при продаже конечным пользователям», - добавила Тикова.
О планах ужесточить регламент перевода земель из одной категории в другую власти Подмосковья начали говорить ещё в начале этого лета. Все меры по переводу земель из одной категории в другую ранее предпринимала областная администрация. Они заканчивались на том, собственники реализовывали проекты, не учитывая интересов области. Если поправки примут, девелоперам при переводе участков придётся доказывать, что данный проект не обернётся дисбалансом в градостроительной сфере, а коммерческая составляющая строительства будет оснащена необходимой инфраструктурой. Сейчас в очередь на согласование о переводе земель стоит 150 обращений.