Частный сектор: от трущоб к процветанию. Часть 3
Александр Ложкин, Ефим Фрейдин
Исследование, проведенное в 2009 году для группы компаний "Метаприбор" (ул. Военная в Новосибирске). Презентовано на Градостроительном форуме "Город завтра", 25 марта 2009 г.
Продолжение. Начало см. здесь, продолжение здесь
Содержание проекта
В настоящем проекте рассматриваются возможности осуществления застройки блокирован-ными жилыми домами (таунхаусами) в градостроительно значимой части города. Изначально мы предполагали в качестве пилотного рассматривать районы индивидуальной малоэтажной жилой застройки усадебного типа в срединной зоне правобережья г. Новосибирска (Заельцовский, Октябрьский, Дзержинский, Калининский районы), однако возникла инициатива ГрК «Метаприбор» по применению данного типа застройки в центральной части города. При этом площадка имеет не характерную для Новосибирска иррегулярную структуру (видимо, возникшую в результате самозахвата территорий; большая часть кварталов «частного сектора» в городе имеет регулярную структуру).
В проекте рассматриваются градостроительные аспекты освоения территории в соответствии с выбранной стратегией. Необходима дополнительно проработка юридических, экономических, организационных и социальных аспектов.
Ситуация
Опорный план.
Планировочные границы участка.
Рассматриваемый участок находится в западной части Октябрьского района города Новосибирска. Участок принадлежит к верхней платформе лога по ул.Лескова. Участок ограничен: с запада - ул. Окопный переулок; с северо-востока - ул. Военная; с юго-запада - ул. 2-й Покатный пер.; с юга - бровкой оврага.
Участок застроен одно- и двухэтажными домами «частного сектора»
На сегодня разработанной проектной документацией предполагается тотальный снос существующей застройки и строительство на их месте четырех многоквартирных многоэтажных (11-13 эт.) жилых домов и детского сада.
Прилегающие участки
К рассматриваемому участку прилегают:
С юга: Шевченковский жилмассив, территория жилого дома по ул. Лескова, 15, территория средней общеобразовательной школы №202;
С юго-запада: Рекреационная зона и культурный центр Хоккайдо;
С запада: Жилой комплекс «Военная горка»;
С севера: Жилмассив 17-го военного городка со зданиями, отнесенным к объектам культурного наследия.
С северо-востока: Территория коммунально-складской зоны военного назначения, планируемая к реконструкции, включающая в себя два 5-этажных общежития и строящийся 17-этажный жилой дом.
С востока: овраг, дома частного сектора.
С юга участок имеет резкий перепад по высотным отметкам, частично укрепленный под-порной стенкой. С запада участок ограничен Окопным переулком - внутренним проездом жилых домов комплекса «Военная горка». С северо-востока участок ограничен магистралью регулируемого движения городского значения ул. Военной. С востока участок ограничен оврагом, по которому в соответствии с генеральным планом предполагается прокладка магистрали регулируемого движения городского значения - ул. Военной-Лескова.
Транспорт
С северо-запада от рассматриваемого участка проходит транзитная городская магистраль непре-рывного движения - Каменская магистраль.
С северо-востока непосредственно к рассматриваемому участку прилегает городская магистраль регулируемого движения - ул. Военная.
В рамках ранее предлагавшихся планировочных решений после прокладки в пойме реки Каменка городской магистрали непрерывного движения пересечения городских улиц и межрайонных магистралей с ней должно быть организовано в двух уровнях. Транспортная схема 1994 года предполагает организацию двухуровневой развязки с путепроводом ул.Лескова в створе ул.Белинского до пересечения с ул.Горького на другом берегу Каменки, подобное решение предусмотрено и концепцией генплана (2004 год). Ул.Военная согласно этим проектным предложениям примыкает к дублерам Каменской магистрали. В генеральном плане 2007 года предложено сделать ул.Военная регулируемой магистралью городского или районного значения.
С учетом крайне низкой плотности дорожной сети в Новосибирске представляется оптимальным учитывать оба варианта транспортной схемы: с ул. Горького на ул. Лескова или Белинского; и с ул. Военной на ул. Пролетарскую, Короленко или Лескова. Создание дополнительных транзитных проездов уменьшает нагрузку на каждый из них и позволяет оптимизировать транспортные потоки. Предлагается решить вопрос об организации на данных улицах одностороннего движения - по ул. Горького-Лескова в направлении из центра, по ул. Военной-Орджоникидзе в направлении в центр.
В любом случае улица Военная сохраняет роль магистрали регулируемого движения районного или городского значения - улицы наиболее благоприятной для размещения торговых предприятий street-формата и офисов.
Предлагается реанимировать существующую сетку улиц, уменьшив размер кварталов на прилегающих территориях, приблизив градостроительную типологию к европейской.
Въезд на территорию рекомендуется организовать с ул. Военной и с перекрестка ул. Военная-ул.Тополевая-Окопный пер. с организацией светофорного регулирования.
Внешние пешеходные связи и общественный транспорт
Анализ территории показывает, что в километровой зоне пешеходной доступности находится станция метро Октябрьская (15-23 мин. пешком), направление к которой, очевидно, будет ос-новным вектором пешеходного трафика в среднесрочной перспективе. Направление по ул. Военной в центр города (1,64 км до ст. метро пл. Ленина) будет вследствие отдаленности, очевидно, менее востребованным пешеходами (20-35 мин. пешком). В пределах 500-метровой зоны пешеходной доступности (5-8 мин. пешком) находятся остановки общественного транспорта по ул. Военной и Каменской магистрали.
Генеральным планом г. Новосибирска предполагается прокладка ветки метрополитена от станции Октябрьская до станции Березовая роща с устройством новой станции в районе ул. Лес-кова-Военной. Соответственно, в непосредственной близости от рассматриваемого участка предполагается в перспективе до 2030 г. появление мощного общественно-транспортного центра городского значения.
Таким образом, господствующими векторами пешеходных связей, которые необходимо учитывать при проектировании, будут: южный и юго-западный (по ул. Маковского, Шевченко) - к станции метро Октябрьская; западный - к остановкам общественного транспорта на Каменской магистрали и перспективной станции метро; северо-западный - в центр города.
Необходимо предусмотреть при проектировании пропуск пешеходного трафика в указанных направлениях с перспективной площадки жилищного строительства севернее ул. Военной.
Необходимо учитывать существующие препятствия на пешеходных путях: перепад высотных отметок и трассу перспективной магистрали регулируемого движения в южном и юго-западном направлении; размещение участка школы №202 в створе ул. Шевченко; пересечение с городской магистралью непрерывного движения в северо-западном направлении. Жилой дом по ул. Лескова, 15 южнее рассматриваемого участка имеет два пешеходных прохода, которые мож-но использовать для пропуска пешеходного трафика.
Учреждения и предприятия обслуживания
В соответствии со СНиП 2.07.01-89* и СП 30-102-99 для рассматриваемого участка соблюдены нормативные радиусы обслуживания:
- образовательных школ (менее 500 м.);
- помещений для физкультурно-оздоровительных занятий (в составе школы);
- физкультурно-спортивных центров жилых районов (менее 1500 м);
- аптек (менее 800 м при малоэтажной застройке);
- банков (менее 500 м);
- предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания местного зна-чения (менее 800 м)
- поликлиник (менее 1000 м)
Не соблюдены нормативные радиусы обслуживания:
- молочных кухонь (более 500 м);
- отделений связи (более 800 м).
Необходимо предусмотреть размещение указанных предприятий обслуживания на рассматриваемой или прилегающей территории.
C учетом планируемой прокладки магистрали регулируемого движения по ул. Лескова необходимо предусмотреть на проектируемой территории детский сад на 125 мест [1] с площадью участка не менее 3,3 тыс. м2.
Школа, расположенная в Шевченковском жилмассиве удовлетворяет требованиям доступности, необходимо обеспечить в ней нужное количество мест с учетом комплекса «Военная горка». На участке застройки необходимо предусмотреть участок для детского сада-яслей, который будет обслуживать комплекс «Военная горка» и дом по ул. Лескова 15. По требованиям инсоляции целесообразно выделить для него участок в восточной или юго-западной части анализируемой территории.
Переход к школе через проектируемую магистраль по ул. Лескова следует предусмотреть подземным или надземным.
В прилегающих жилых массивах существуют используемые общественные пространства. В Шевченковском жилмассиве таким является улица Шевченко, которая связывает выход из станции метро «Октябрьская» со школой № 202, на ней организован рынок, расположены пред-приятия торговли и обслуживания. В жилмассиве военного городка такой является ул. Тополевая. Жилые дома военного городка частично заняты общественными функциями, в том числе продуктовыми и промтоварными магазинами, автомастерскими, учреждениями здравоохранения и т.д. На ул.Военная на отрезке от ул. Тополевая до ул.Шевченко в построенных зданиях расположены банки, зубоврачебный кабинет. салон красоты, офисные помещения. Западный фронт проектируемой территории целесообразно также использовать для общественных функций, ориентированных на обслуживание пешеходного потока между ул.Военная и Шевченковским жилым массивом.
Участок принадлежит жилому массиву, ограниченному ул. Военной - Пролетарской, Ипподромской магистралью, ул.Кирова и ул.Богаткова. В этом жилмассиве, а также на прилегающих к его границам территориях, заявлено строительство микрорайона восточнее ул. Маковского (компания Юситек), жилых домов по ул. Толстого (СД Альфа-Капитал), торгово-развлекательного комплекса «Каменка» (ADG group) в пойме Каменки вдоль Ипподромской магистрали, двух бизнес-центров и гостиниц по ул. Кирова (СД Альфа-Капитал и УК Апромако), начато строительство торгово-развлекательного комплекса (СД Альфа-Капитал). На прилегающих территориях заявлено (или ведется строительство) торгово-развлекательного центра «Аура» (к западу от Ипподромской магистрали, Ренессанс-капитал), жилого комплекса (по ул. Военной), двух бизнес-центров и гостиниц по Ипподромской магистрали за ул. Военной (компании «Строймир» и «Метаприбор»).
После строительства городской магистрали по ул. Лескова, рассматриваемый нами участок будет играть роль буферной (въездной/входной) зоны в него. Таким образом, на нем целесообразно размещать функции, характерные для срединной зоны центра города и попутного обслуживания жителей подрайона.
При проектировании пешеходное пространство улиц Тополевая, Шевченко и Окопного переулка следует рассматривать как единое в планировочном решении. Функциональное наполнение и пешеходный характер ул. Военная во многом зависит от перспективы застройки или использования для рекреационных нужд лога между ул. Пролетарской-Богаткова-Лескова.
Анализ планировочной структуры участка
Ландшафт
Участок имеет треугольную форму, образованную естественной границей - оврагом и искусственной - ул. Военная. Перепад отметок между подошвой и верхней платформой оврага состав-ляет 13 метров. Рельеф откоса оврага нарушен.
Верхняя точка площадки расположена на отм. 153 м на пересечении ул. Военной и Овражной. Отметка дна оврага составляет 125-130 м. Северная часть Шевченковского жилмассива расположена на отметках 128-140 м.
Ниже уровня подошвы участка расположены жилые дома и строительная площадка комплекса «Военная горка» (компания «Метаприбор»). Два жилых дома и бизнес-центр выходят на Каменскую магистраль.
Рельеф участка позволяет применить схему блокированных домов со смещением высоты пола в глубину здания пол-этажа (т.н. «полууровневая схема») и устройством гаражей в цокольном этаже.
Транспортная структура участка
В настоящее время участок обслуживается системой улиц шириной от 3,5 до 5,5 метров с одно-сторонним и двухсторонним движением. Въезды на территорию осуществляются с ул.Военная и с Окопного пер. с территории жилого комплекса «Военная горка». Наделы, выходящие к ул.Военная имеют въезлы с проезжей части (зимой используются эпизодически).
В перспективе ул.Военная становится городской магистральной дорогой регулируемого движе-ния, а Ипподромская магистраль - скоростной дорогой, пересечения с другими улицами которой осуществляются в разных уровнях.
Пешеходный доступ возможен с ул.Военной (ширина проходов между кварталами от 1,5 м), с ул.Лескова по лестницам в створах Окопного и 1-го Покатного переулка. Также существует по-тенциальный спуск по подпорной стенке у жилого дома по ул.Лескова. В створе ул.Тополевой и перед общежитием военного городка установлены знаки пешеходного перехода
Структура кварталов
Территория разделена на крупные кварталы разного характера:
Северо-восточный квартал - треугольник (1 га), две стороны которого образуют улицы Военная и Покатная, а западную границу -- безымянные переулки Окопной улицы. Северный квартал (0,57 га) выходит на ул. Военную и Окопную, с востока и запада ограничен безымянными пере-улками. Северо-западный (0,74 га) ограничен с запада Окопным переулком, с севера ул. Военной, с запада безымянным переулком, с юга ул.Окопной. Границами западного квартала (0,96 га) являются ул.Покатная, Окопный пер., ул. Окопная, безымянный проезд. Южный квартал представляет собой строку наделов (0,55 га; 0,14 га; 0,28 га), южная граница которых обращена к склону, а северная - к ул.Покатная, на востоке ограничен 1-м Покатным переулком. Восточный квартал (0,4 га) ограничен ул. Военной, 1-м и 2-м Покатными переулками и оврагом.
Структура земельных наделов
Территория занята наделами различной площади и степени освоения. Можно выделить экстре-мумы по площади и ширине надела: более крупные и широкие расположены в узкой части тре-угольника, мелкие - в широкой, где организована внутренняя ул. Окопная (по медиане треуголь-ника). По расположению жилых построек наделы объединены в две группы: с внутренним поло-жением и пограничным. Жилые постройки по ул. Военная сдвинуты вглубь наделов (вероятно, при расширении улицы). Можно выделить также торцовые, рядовые и угловые участки, двусто-ронние и односторонние. Процент застройки некоторых наделов довольно высок. Они хорошо озеленены.
Технико-экономические показатели существующей застройки
На основе топографической основы и спутникового снимка с сайта Google были определены следующие показатели.
Визуальный анализ показал, что многие жилые дома имеют мансарды или вторые
этажи. На топографической основе обозначено 7 двухэтажных домов, остальные одноэтажные.
Площадь участка - 6,6 га.
Количество участков - 104 шт.
Суммарная площадь наделов 3 га, в том числе 0,78 га оформлено в собственность.
Площадь жилой застройки 6000 м2, в том числе двухэтажных строений 500 м2.
Площадь застройки сооружений 4660 м2.
Общая площадь застройки 10600 м2.
Плотность застройки наделов 35%
Плотность застройки территории 16%
Общая площадь жилых капитальных строений 6500 м2, в том числе 1000 м2 в двухэтажных домах.
количество жителей (по расчету):
при соблюдении нормы 18 м2/чел - 361 человек
при 25 м2/чел - 260 чел
Площадь кварталов, га:
1,0 (северо-восточный)
0,57 (северный)
0,74 (северо-западный)
0,96 (западный, Окопная-Покатная)
0,55 (южный, по ул. Покатная)
0,14 (южный, по ул. Военная-Покатная)
0,38 (южный, угол Военной-1-го Покатного пер.)
0,4 (восточный)
Основные нормативные показатели
Расчетная численность населения по СНиП 2.07.01-89*:
При плотности 250 чел/га количество жителей в микрорайоне 2725 человек, в том числе 725 че-ловек на исследуемой территории.
Количество детей дошкольного возраста 148 чел., в том числе обеспечиваемых детскими до-школьными учреждениями на территории микрорайона 126 чел. Площадь земельного участка детского сада 3300 м кв [2].
Расчетное число автомобилей в личном пользовании: 300-430 [3].
Расчетная площадь озеленения 7200-8600 м2.
Примечания
[1] Из расчета 55 мест на 1 тыс. жителей (по демографическим условиям Новосибирской области) с учетом населения комплекса «Военная горка».
[2] С учетом демографической ситуации в Новосибирской области из расчета 55 дошкольников на 1000 жителей с охватом по месту жительства 85% дошкольников. Площадь земельного участка для детского сада принята по нормативу в условиях реконструкции.
[3] Из расчета 250--300 а/м на 1000 жит.
Продолжение
Исследование, проведенное в 2009 году для группы компаний "Метаприбор" (ул. Военная в Новосибирске). Презентовано на Градостроительном форуме "Город завтра", 25 марта 2009 г.
Продолжение. Начало см. здесь, продолжение здесь
Содержание проекта
В настоящем проекте рассматриваются возможности осуществления застройки блокирован-ными жилыми домами (таунхаусами) в градостроительно значимой части города. Изначально мы предполагали в качестве пилотного рассматривать районы индивидуальной малоэтажной жилой застройки усадебного типа в срединной зоне правобережья г. Новосибирска (Заельцовский, Октябрьский, Дзержинский, Калининский районы), однако возникла инициатива ГрК «Метаприбор» по применению данного типа застройки в центральной части города. При этом площадка имеет не характерную для Новосибирска иррегулярную структуру (видимо, возникшую в результате самозахвата территорий; большая часть кварталов «частного сектора» в городе имеет регулярную структуру).
В проекте рассматриваются градостроительные аспекты освоения территории в соответствии с выбранной стратегией. Необходима дополнительно проработка юридических, экономических, организационных и социальных аспектов.
Ситуация
Опорный план.
Планировочные границы участка.
Рассматриваемый участок находится в западной части Октябрьского района города Новосибирска. Участок принадлежит к верхней платформе лога по ул.Лескова. Участок ограничен: с запада - ул. Окопный переулок; с северо-востока - ул. Военная; с юго-запада - ул. 2-й Покатный пер.; с юга - бровкой оврага.
Участок застроен одно- и двухэтажными домами «частного сектора»
На сегодня разработанной проектной документацией предполагается тотальный снос существующей застройки и строительство на их месте четырех многоквартирных многоэтажных (11-13 эт.) жилых домов и детского сада.
Прилегающие участки
К рассматриваемому участку прилегают:
С юга: Шевченковский жилмассив, территория жилого дома по ул. Лескова, 15, территория средней общеобразовательной школы №202;
С юго-запада: Рекреационная зона и культурный центр Хоккайдо;
С запада: Жилой комплекс «Военная горка»;
С севера: Жилмассив 17-го военного городка со зданиями, отнесенным к объектам культурного наследия.
С северо-востока: Территория коммунально-складской зоны военного назначения, планируемая к реконструкции, включающая в себя два 5-этажных общежития и строящийся 17-этажный жилой дом.
С востока: овраг, дома частного сектора.
С юга участок имеет резкий перепад по высотным отметкам, частично укрепленный под-порной стенкой. С запада участок ограничен Окопным переулком - внутренним проездом жилых домов комплекса «Военная горка». С северо-востока участок ограничен магистралью регулируемого движения городского значения ул. Военной. С востока участок ограничен оврагом, по которому в соответствии с генеральным планом предполагается прокладка магистрали регулируемого движения городского значения - ул. Военной-Лескова.
Транспорт
С северо-запада от рассматриваемого участка проходит транзитная городская магистраль непре-рывного движения - Каменская магистраль.
С северо-востока непосредственно к рассматриваемому участку прилегает городская магистраль регулируемого движения - ул. Военная.
В рамках ранее предлагавшихся планировочных решений после прокладки в пойме реки Каменка городской магистрали непрерывного движения пересечения городских улиц и межрайонных магистралей с ней должно быть организовано в двух уровнях. Транспортная схема 1994 года предполагает организацию двухуровневой развязки с путепроводом ул.Лескова в створе ул.Белинского до пересечения с ул.Горького на другом берегу Каменки, подобное решение предусмотрено и концепцией генплана (2004 год). Ул.Военная согласно этим проектным предложениям примыкает к дублерам Каменской магистрали. В генеральном плане 2007 года предложено сделать ул.Военная регулируемой магистралью городского или районного значения.
С учетом крайне низкой плотности дорожной сети в Новосибирске представляется оптимальным учитывать оба варианта транспортной схемы: с ул. Горького на ул. Лескова или Белинского; и с ул. Военной на ул. Пролетарскую, Короленко или Лескова. Создание дополнительных транзитных проездов уменьшает нагрузку на каждый из них и позволяет оптимизировать транспортные потоки. Предлагается решить вопрос об организации на данных улицах одностороннего движения - по ул. Горького-Лескова в направлении из центра, по ул. Военной-Орджоникидзе в направлении в центр.
В любом случае улица Военная сохраняет роль магистрали регулируемого движения районного или городского значения - улицы наиболее благоприятной для размещения торговых предприятий street-формата и офисов.
Предлагается реанимировать существующую сетку улиц, уменьшив размер кварталов на прилегающих территориях, приблизив градостроительную типологию к европейской.
Въезд на территорию рекомендуется организовать с ул. Военной и с перекрестка ул. Военная-ул.Тополевая-Окопный пер. с организацией светофорного регулирования.
Внешние пешеходные связи и общественный транспорт
Анализ территории показывает, что в километровой зоне пешеходной доступности находится станция метро Октябрьская (15-23 мин. пешком), направление к которой, очевидно, будет ос-новным вектором пешеходного трафика в среднесрочной перспективе. Направление по ул. Военной в центр города (1,64 км до ст. метро пл. Ленина) будет вследствие отдаленности, очевидно, менее востребованным пешеходами (20-35 мин. пешком). В пределах 500-метровой зоны пешеходной доступности (5-8 мин. пешком) находятся остановки общественного транспорта по ул. Военной и Каменской магистрали.
Генеральным планом г. Новосибирска предполагается прокладка ветки метрополитена от станции Октябрьская до станции Березовая роща с устройством новой станции в районе ул. Лес-кова-Военной. Соответственно, в непосредственной близости от рассматриваемого участка предполагается в перспективе до 2030 г. появление мощного общественно-транспортного центра городского значения.
Таким образом, господствующими векторами пешеходных связей, которые необходимо учитывать при проектировании, будут: южный и юго-западный (по ул. Маковского, Шевченко) - к станции метро Октябрьская; западный - к остановкам общественного транспорта на Каменской магистрали и перспективной станции метро; северо-западный - в центр города.
Необходимо предусмотреть при проектировании пропуск пешеходного трафика в указанных направлениях с перспективной площадки жилищного строительства севернее ул. Военной.
Необходимо учитывать существующие препятствия на пешеходных путях: перепад высотных отметок и трассу перспективной магистрали регулируемого движения в южном и юго-западном направлении; размещение участка школы №202 в створе ул. Шевченко; пересечение с городской магистралью непрерывного движения в северо-западном направлении. Жилой дом по ул. Лескова, 15 южнее рассматриваемого участка имеет два пешеходных прохода, которые мож-но использовать для пропуска пешеходного трафика.
Учреждения и предприятия обслуживания
В соответствии со СНиП 2.07.01-89* и СП 30-102-99 для рассматриваемого участка соблюдены нормативные радиусы обслуживания:
- образовательных школ (менее 500 м.);
- помещений для физкультурно-оздоровительных занятий (в составе школы);
- физкультурно-спортивных центров жилых районов (менее 1500 м);
- аптек (менее 800 м при малоэтажной застройке);
- банков (менее 500 м);
- предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания местного зна-чения (менее 800 м)
- поликлиник (менее 1000 м)
Не соблюдены нормативные радиусы обслуживания:
- молочных кухонь (более 500 м);
- отделений связи (более 800 м).
Необходимо предусмотреть размещение указанных предприятий обслуживания на рассматриваемой или прилегающей территории.
C учетом планируемой прокладки магистрали регулируемого движения по ул. Лескова необходимо предусмотреть на проектируемой территории детский сад на 125 мест [1] с площадью участка не менее 3,3 тыс. м2.
Школа, расположенная в Шевченковском жилмассиве удовлетворяет требованиям доступности, необходимо обеспечить в ней нужное количество мест с учетом комплекса «Военная горка». На участке застройки необходимо предусмотреть участок для детского сада-яслей, который будет обслуживать комплекс «Военная горка» и дом по ул. Лескова 15. По требованиям инсоляции целесообразно выделить для него участок в восточной или юго-западной части анализируемой территории.
Переход к школе через проектируемую магистраль по ул. Лескова следует предусмотреть подземным или надземным.
В прилегающих жилых массивах существуют используемые общественные пространства. В Шевченковском жилмассиве таким является улица Шевченко, которая связывает выход из станции метро «Октябрьская» со школой № 202, на ней организован рынок, расположены пред-приятия торговли и обслуживания. В жилмассиве военного городка такой является ул. Тополевая. Жилые дома военного городка частично заняты общественными функциями, в том числе продуктовыми и промтоварными магазинами, автомастерскими, учреждениями здравоохранения и т.д. На ул.Военная на отрезке от ул. Тополевая до ул.Шевченко в построенных зданиях расположены банки, зубоврачебный кабинет. салон красоты, офисные помещения. Западный фронт проектируемой территории целесообразно также использовать для общественных функций, ориентированных на обслуживание пешеходного потока между ул.Военная и Шевченковским жилым массивом.
Участок принадлежит жилому массиву, ограниченному ул. Военной - Пролетарской, Ипподромской магистралью, ул.Кирова и ул.Богаткова. В этом жилмассиве, а также на прилегающих к его границам территориях, заявлено строительство микрорайона восточнее ул. Маковского (компания Юситек), жилых домов по ул. Толстого (СД Альфа-Капитал), торгово-развлекательного комплекса «Каменка» (ADG group) в пойме Каменки вдоль Ипподромской магистрали, двух бизнес-центров и гостиниц по ул. Кирова (СД Альфа-Капитал и УК Апромако), начато строительство торгово-развлекательного комплекса (СД Альфа-Капитал). На прилегающих территориях заявлено (или ведется строительство) торгово-развлекательного центра «Аура» (к западу от Ипподромской магистрали, Ренессанс-капитал), жилого комплекса (по ул. Военной), двух бизнес-центров и гостиниц по Ипподромской магистрали за ул. Военной (компании «Строймир» и «Метаприбор»).
После строительства городской магистрали по ул. Лескова, рассматриваемый нами участок будет играть роль буферной (въездной/входной) зоны в него. Таким образом, на нем целесообразно размещать функции, характерные для срединной зоны центра города и попутного обслуживания жителей подрайона.
При проектировании пешеходное пространство улиц Тополевая, Шевченко и Окопного переулка следует рассматривать как единое в планировочном решении. Функциональное наполнение и пешеходный характер ул. Военная во многом зависит от перспективы застройки или использования для рекреационных нужд лога между ул. Пролетарской-Богаткова-Лескова.
Анализ планировочной структуры участка
Ландшафт
Участок имеет треугольную форму, образованную естественной границей - оврагом и искусственной - ул. Военная. Перепад отметок между подошвой и верхней платформой оврага состав-ляет 13 метров. Рельеф откоса оврага нарушен.
Верхняя точка площадки расположена на отм. 153 м на пересечении ул. Военной и Овражной. Отметка дна оврага составляет 125-130 м. Северная часть Шевченковского жилмассива расположена на отметках 128-140 м.
Ниже уровня подошвы участка расположены жилые дома и строительная площадка комплекса «Военная горка» (компания «Метаприбор»). Два жилых дома и бизнес-центр выходят на Каменскую магистраль.
Рельеф участка позволяет применить схему блокированных домов со смещением высоты пола в глубину здания пол-этажа (т.н. «полууровневая схема») и устройством гаражей в цокольном этаже.
Транспортная структура участка
В настоящее время участок обслуживается системой улиц шириной от 3,5 до 5,5 метров с одно-сторонним и двухсторонним движением. Въезды на территорию осуществляются с ул.Военная и с Окопного пер. с территории жилого комплекса «Военная горка». Наделы, выходящие к ул.Военная имеют въезлы с проезжей части (зимой используются эпизодически).
В перспективе ул.Военная становится городской магистральной дорогой регулируемого движе-ния, а Ипподромская магистраль - скоростной дорогой, пересечения с другими улицами которой осуществляются в разных уровнях.
Пешеходный доступ возможен с ул.Военной (ширина проходов между кварталами от 1,5 м), с ул.Лескова по лестницам в створах Окопного и 1-го Покатного переулка. Также существует по-тенциальный спуск по подпорной стенке у жилого дома по ул.Лескова. В створе ул.Тополевой и перед общежитием военного городка установлены знаки пешеходного перехода
Структура кварталов
Территория разделена на крупные кварталы разного характера:
Северо-восточный квартал - треугольник (1 га), две стороны которого образуют улицы Военная и Покатная, а западную границу -- безымянные переулки Окопной улицы. Северный квартал (0,57 га) выходит на ул. Военную и Окопную, с востока и запада ограничен безымянными пере-улками. Северо-западный (0,74 га) ограничен с запада Окопным переулком, с севера ул. Военной, с запада безымянным переулком, с юга ул.Окопной. Границами западного квартала (0,96 га) являются ул.Покатная, Окопный пер., ул. Окопная, безымянный проезд. Южный квартал представляет собой строку наделов (0,55 га; 0,14 га; 0,28 га), южная граница которых обращена к склону, а северная - к ул.Покатная, на востоке ограничен 1-м Покатным переулком. Восточный квартал (0,4 га) ограничен ул. Военной, 1-м и 2-м Покатными переулками и оврагом.
Структура земельных наделов
Территория занята наделами различной площади и степени освоения. Можно выделить экстре-мумы по площади и ширине надела: более крупные и широкие расположены в узкой части тре-угольника, мелкие - в широкой, где организована внутренняя ул. Окопная (по медиане треуголь-ника). По расположению жилых построек наделы объединены в две группы: с внутренним поло-жением и пограничным. Жилые постройки по ул. Военная сдвинуты вглубь наделов (вероятно, при расширении улицы). Можно выделить также торцовые, рядовые и угловые участки, двусто-ронние и односторонние. Процент застройки некоторых наделов довольно высок. Они хорошо озеленены.
Технико-экономические показатели существующей застройки
На основе топографической основы и спутникового снимка с сайта Google были определены следующие показатели.
Визуальный анализ показал, что многие жилые дома имеют мансарды или вторые
этажи. На топографической основе обозначено 7 двухэтажных домов, остальные одноэтажные.
Площадь участка - 6,6 га.
Количество участков - 104 шт.
Суммарная площадь наделов 3 га, в том числе 0,78 га оформлено в собственность.
Площадь жилой застройки 6000 м2, в том числе двухэтажных строений 500 м2.
Площадь застройки сооружений 4660 м2.
Общая площадь застройки 10600 м2.
Плотность застройки наделов 35%
Плотность застройки территории 16%
Общая площадь жилых капитальных строений 6500 м2, в том числе 1000 м2 в двухэтажных домах.
количество жителей (по расчету):
при соблюдении нормы 18 м2/чел - 361 человек
при 25 м2/чел - 260 чел
Площадь кварталов, га:
1,0 (северо-восточный)
0,57 (северный)
0,74 (северо-западный)
0,96 (западный, Окопная-Покатная)
0,55 (южный, по ул. Покатная)
0,14 (южный, по ул. Военная-Покатная)
0,38 (южный, угол Военной-1-го Покатного пер.)
0,4 (восточный)
Основные нормативные показатели
Расчетная численность населения по СНиП 2.07.01-89*:
При плотности 250 чел/га количество жителей в микрорайоне 2725 человек, в том числе 725 че-ловек на исследуемой территории.
Количество детей дошкольного возраста 148 чел., в том числе обеспечиваемых детскими до-школьными учреждениями на территории микрорайона 126 чел. Площадь земельного участка детского сада 3300 м кв [2].
Расчетное число автомобилей в личном пользовании: 300-430 [3].
Расчетная площадь озеленения 7200-8600 м2.
Примечания
[1] Из расчета 55 мест на 1 тыс. жителей (по демографическим условиям Новосибирской области) с учетом населения комплекса «Военная горка».
[2] С учетом демографической ситуации в Новосибирской области из расчета 55 дошкольников на 1000 жителей с охватом по месту жительства 85% дошкольников. Площадь земельного участка для детского сада принята по нормативу в условиях реконструкции.
[3] Из расчета 250--300 а/м на 1000 жит.
Продолжение