Избранное из переписки с друзьями, часть 2
http://andrei-mex.livejournal.com/5898.html
alexander_loz:
Вы совершенно верно показали схему, по которой происходит распределение полномочий. Как видите, никакой "вертикали" здесь нет. Единственное, что хочу прокомментировать - целевые прогнозные показатели - они потому и прогнозные, что это не директивный, а индикативный инструмент. И если минрегион прогнозирует строительства 1 млн кв.м жилья в Пермском крае, то это вопрос о качестве прогноза минрегиона, поскольку никаких объективных предпосылок к этому сегодня не имеется.
...
Совершенно согласен с тем, что генплан должен служить людям. И его задача, в том числе, в том, чтобы решать жилищную проблему малообеспеченных людей. Но решение жилищной проблемы и расширение нового строительства - не одно и то же. Генплан, в первую очередь, инструмент нахождения разумного баланса между потребностями разных категорий горожан и возможностями, которые у города имеются
andrei_mex:
Муниципалитет, не являясь органом государственной власти, встроен в конституционную модель органов власти в целом. Само же по себе местное самоуправление - это публичная, представительная, исполнительная власть на местах. Но «самоуправление» - это не автономия, значит, необходимо вырабатывать решения не в разрез государственной политике. Минрегион для того и ставит «показатели», чтобы они нашли отражение в документах, вырабатываемых на местном уровне. А тогда, как реализовывать государственную политику, если муниципалитетам все федеральные органы «по барабану»?
Решить жилищную проблему без нового строительства невозможно, ну если не рассматривать вариант того, что выбытия жилого фонда не намечается.
Жилфонд в Перми устаревает быстрее, чем происходит ввод новых площадей, а это значит, что количество пригодных для жилья кВ.м. сокращается.
Если мы посмотрим логику рассуждения разработчиков Генплана, в части, анализа баланса между числом жилых единиц и количеством домохозяйств г. Перми, оценки текущей потребности в жилье, то можно сделать вывод об отсутствии связи с реальностью этих уважаемых господ. Их линейное мышление просто умиляет. Они пытаются прогнозировать спрос на жилье, исходя из такого критерия как размер домохозяйства. Зачем то приводят соотношение количества жилых единиц к количеству домохозяйств. О чем они пишут в Генплане? В итоге, все равно никаких выводов не сделали, а значит, так и не поняли, сколько и чего нужно построить.
Спрос на жилье - это нелинейный процесс и происходит он, находясь в динамической связи с множеством факторов, с тысячами и может больше. Тут одной «цифрой» о составе домохозяйства , о том, как «она» работает с количеством жилых единиц, проблему не раскрыть и выводов правильных не сделать.
Почему они решили, что одно домохозяйство хочет иметь только одну квартиру? А если, люди деньги хотят вложить в недвижимость и извлекать доход, сдавая внаем? Ведь недвижимость может быть способом сбережения денег или финансовым активом. А почему не учитываются потребности одиноких людей? По ним вообще нет никакой статистики. Им квартиры отдельные не полагаются? Почему нет ни слова о муниципальном маневренном фонде жилья, для служебного пользования? Почему ни слова не сказано о жилье для детей сирот? О ветеранах войны? Почему об этом, и много еще о чем, в Генплане ни слова? Это что, современное представление о рынке жилья? Все эти вопросы должны быть представлены в Генплане и отражены в прогнозных цифрах!
alexander_loz:
ОК, давайте посмотрим с другой стороны. Вы посчитали, что по планам минрегиона в Пермском крае за 10 лет должно быть построено 15 млн кв.м. жилья. На Пермь приходится примерно 50%, т.е. 7,5 млн. Средняя цена жилья в Перми 40 т.р. за кв.м., т.е. планируется, что пермяки должны потратить в сопоставимых с ценах 300 млрд. руб.!
Можно сравнить эту цифру с существующей емкостью рынка.
А если пересчитать, то получается по 300 тыс. на душу населения или по 1 млн. руб. на домохозяйство.
1 млн. руб. это примерно та цена, которую в среднем тратит семья на улучшение жилищных условий - разница между продажей существующей квартиры и покупкой новой (цена докупки одной комнаты). Т.е. предполагается, что каждая пермская семья должна в течение десяти лет найти 1 млн. на покупку нового жилья. Каждая - т.е. и та, у которой с обеспеченностью жильем все в порядке.
Вопрос, насколько это реально?
Вы говорите о том, что есть еще и арендное жилье, социальное, служебное и т.п.
Согласен, но оно же на самом деле не бесплатное; за него обязательно все равно кто-то платит. В любом случае, одно домохозяйство = одна жилая единица, ибо жилье строят, для того, чтобы в нем жить, а если для других целей, то это не жильё :)
И вопрос объемов строительства, повторю, это вопрос объема рынка, совокупной покупательной способности. Объемы строительства определяются платежеспособным спросом. Расширить объем рынка можно, но не простым повышением объемов со снижением цены, а повышением разнообразия предложения, расширением типологии жилья, выходом на него с уникальным торговым предложением. Это азы маркетинга, но в Перми типология предложений в последнее десятилетие лишь сужалась. Об этом есть в СМП.
andrei_mex:
А что, по- Вашему значит "Платежеспособный спрос"?
alexander_loz:
То же, что и во всей остальной экономике - спрос, обеспеченный денежными средствами :)
alexander_loz:
Вы совершенно верно показали схему, по которой происходит распределение полномочий. Как видите, никакой "вертикали" здесь нет. Единственное, что хочу прокомментировать - целевые прогнозные показатели - они потому и прогнозные, что это не директивный, а индикативный инструмент. И если минрегион прогнозирует строительства 1 млн кв.м жилья в Пермском крае, то это вопрос о качестве прогноза минрегиона, поскольку никаких объективных предпосылок к этому сегодня не имеется.
...
Совершенно согласен с тем, что генплан должен служить людям. И его задача, в том числе, в том, чтобы решать жилищную проблему малообеспеченных людей. Но решение жилищной проблемы и расширение нового строительства - не одно и то же. Генплан, в первую очередь, инструмент нахождения разумного баланса между потребностями разных категорий горожан и возможностями, которые у города имеются
andrei_mex:
Муниципалитет, не являясь органом государственной власти, встроен в конституционную модель органов власти в целом. Само же по себе местное самоуправление - это публичная, представительная, исполнительная власть на местах. Но «самоуправление» - это не автономия, значит, необходимо вырабатывать решения не в разрез государственной политике. Минрегион для того и ставит «показатели», чтобы они нашли отражение в документах, вырабатываемых на местном уровне. А тогда, как реализовывать государственную политику, если муниципалитетам все федеральные органы «по барабану»?
Решить жилищную проблему без нового строительства невозможно, ну если не рассматривать вариант того, что выбытия жилого фонда не намечается.
Жилфонд в Перми устаревает быстрее, чем происходит ввод новых площадей, а это значит, что количество пригодных для жилья кВ.м. сокращается.
Если мы посмотрим логику рассуждения разработчиков Генплана, в части, анализа баланса между числом жилых единиц и количеством домохозяйств г. Перми, оценки текущей потребности в жилье, то можно сделать вывод об отсутствии связи с реальностью этих уважаемых господ. Их линейное мышление просто умиляет. Они пытаются прогнозировать спрос на жилье, исходя из такого критерия как размер домохозяйства. Зачем то приводят соотношение количества жилых единиц к количеству домохозяйств. О чем они пишут в Генплане? В итоге, все равно никаких выводов не сделали, а значит, так и не поняли, сколько и чего нужно построить.
Спрос на жилье - это нелинейный процесс и происходит он, находясь в динамической связи с множеством факторов, с тысячами и может больше. Тут одной «цифрой» о составе домохозяйства , о том, как «она» работает с количеством жилых единиц, проблему не раскрыть и выводов правильных не сделать.
Почему они решили, что одно домохозяйство хочет иметь только одну квартиру? А если, люди деньги хотят вложить в недвижимость и извлекать доход, сдавая внаем? Ведь недвижимость может быть способом сбережения денег или финансовым активом. А почему не учитываются потребности одиноких людей? По ним вообще нет никакой статистики. Им квартиры отдельные не полагаются? Почему нет ни слова о муниципальном маневренном фонде жилья, для служебного пользования? Почему ни слова не сказано о жилье для детей сирот? О ветеранах войны? Почему об этом, и много еще о чем, в Генплане ни слова? Это что, современное представление о рынке жилья? Все эти вопросы должны быть представлены в Генплане и отражены в прогнозных цифрах!
alexander_loz:
ОК, давайте посмотрим с другой стороны. Вы посчитали, что по планам минрегиона в Пермском крае за 10 лет должно быть построено 15 млн кв.м. жилья. На Пермь приходится примерно 50%, т.е. 7,5 млн. Средняя цена жилья в Перми 40 т.р. за кв.м., т.е. планируется, что пермяки должны потратить в сопоставимых с ценах 300 млрд. руб.!
Можно сравнить эту цифру с существующей емкостью рынка.
А если пересчитать, то получается по 300 тыс. на душу населения или по 1 млн. руб. на домохозяйство.
1 млн. руб. это примерно та цена, которую в среднем тратит семья на улучшение жилищных условий - разница между продажей существующей квартиры и покупкой новой (цена докупки одной комнаты). Т.е. предполагается, что каждая пермская семья должна в течение десяти лет найти 1 млн. на покупку нового жилья. Каждая - т.е. и та, у которой с обеспеченностью жильем все в порядке.
Вопрос, насколько это реально?
Вы говорите о том, что есть еще и арендное жилье, социальное, служебное и т.п.
Согласен, но оно же на самом деле не бесплатное; за него обязательно все равно кто-то платит. В любом случае, одно домохозяйство = одна жилая единица, ибо жилье строят, для того, чтобы в нем жить, а если для других целей, то это не жильё :)
И вопрос объемов строительства, повторю, это вопрос объема рынка, совокупной покупательной способности. Объемы строительства определяются платежеспособным спросом. Расширить объем рынка можно, но не простым повышением объемов со снижением цены, а повышением разнообразия предложения, расширением типологии жилья, выходом на него с уникальным торговым предложением. Это азы маркетинга, но в Перми типология предложений в последнее десятилетие лишь сужалась. Об этом есть в СМП.
andrei_mex:
А что, по- Вашему значит "Платежеспособный спрос"?
alexander_loz:
То же, что и во всей остальной экономике - спрос, обеспеченный денежными средствами :)