Операции с недвижимостью. Риски
Операции с недвижимостью одни из самых важных и крупных в нашей жизни. Покупая жилой дом, мы покупаем не просто здание, но и кров для семьи. Покупая коммерческий объект, мы покупаем наше деловое будущее. Продавая недвижимость мы рискуем очень крупными суммами денег, которые можно пустить и также на жилье, и инвестировать в бизнес, образование. Во время операций с недвижимостью многое ставится на карту: семья, здоровье, благосостояние, репутация и нередко, увы, сама жизнь.
Проводить операции с недвижимостью можно как самостоятельно, так и с помощью риэлторов, риэлторские агентств, ипотечных брокеров и прочих специалистов работающих на рынке недвижимости.
Основные операции с недвижимостью - это покупка, продажа, аренда.
Купить недвижимость
При покупке недвижимости нужно обращать внимание на цены. Если они нереально низкие, то это "замануха" от риэлторского агентства, которая пытается таким образом заставить потенциального клиента обратится к нему.
Реальные скидки возможны лишь в определенных обстоятельствах, например, во время экономических кризисов (- 30-50% в зависимости от класса жилья), при 100% (неипотечной) оплате стоимости приобретаемой недвижимости (3-5% в зависимости от класса жилья)
Скидки могут быть в районах перенасыщенного предложениями недвижимости.
Существенная скидка может предоставляться при определенных дефектах объекта (1 этаж, вид на заводское здание, транспортная удаленность, сложности с правами на объект строительства, нарушение технологии возведения объекта и т.д. (до 20 %)
Собственник жилья может существенно снизить цену, если ему нужно срочно переехать или для чего-то собрать большую сумму денег.
Риэлторы говорят, что в обычных некризисных условиях скидка свыше 5% должна насторожить покупателя. Низкие цены могут оказаться просто приманкой для доверчивого покупателя.
Перед совершением сделки необходимо тщательно проверять все документы на приобретаемый объект: право собственности или договор аренды на земельный участок, разрешение на строительство, инвестиционный контракт, акт ввода объекта в эксплуатацию и акт реализации (при покупке на завершающей стадии строительства), а также сроки действия этих документов.
Таким образом, покупая недвижимость по очень низкой цене необходимо провести юридическую экспертизу всех документов, имеющих отношение к сделке, внимательно осмотреть объект, пообщаться с соседями и узнать у продавца, почему он так снижает цену. Вполне вероятно, что никаких опасностей сделка не таит и у продавца есть вполне внятное объяснение своим действия.
Продать недвижимость
НедвижимостьПродать недвижимость - это не менее сложная и ответственная операция.
Иногда на то, чтоб продать объект уходят годы, как например, в случае с недвижимостью известного голливудского актера Марк Уолберга. Он никак не может избавиться от особняка, который купил в 2001 году за 4, 95 млн долларов. Общая площадь особняка - более 1 000 кв. м., есть семь спален, 10 ванных комнат, а также отдельно расположенный домик для гостей с двумя спальнями и двумя ванными комнатами. В 2008 году Уолберг пытался продать особняк - за 15,9 млн долларов. В 2011 года цена понизилась до 13, 995 млн долларов. В 2012 году запрашиваемая цена- 12,995 млн долларов. И все равно никто не покупает. Экономический кризис…
Конечно, в некризисные времена и с более дешевыми объектами дело продажи обстоит несколько проще. Вместе с тем при продаже объекта даже с нормальной ликвидностью и даже при помощи риэлторов, имеющих большую базу покупателей, порой приходится ждать немалое время.
Иногда продавцы идут на операции по срочному выкупу недвижимости, когда собственнику нужно, например, в течение нескольких дней продать квартиру, чтобы срочно переехать в другой город (заграницу), выплатить кредит или инвестировать в очень выгодное дело, а также, бывает, в том случает, когда недвижимость находится под угрозой спора или ареста. Тогда продавец очень быстро получает плату, а покупатель приобретает объект со значительной скидкой. Например, если собственник хочет получить деньги в течение нескольких дней, ему придется предоставить скидку в 30- 50% от реальной стоимости объекта.
Арендовать недвижимость
На рынке аренды недвижимости проводятся операции как с жилой, так и коммерческой недвижимостью, во время которых собственность передается во временное владение и пользование арендатору за арендную плату.
НедвижимостьДоговор аренды и жилого и коммерческого недвижимого имущества необходимо регистрировать в Федеральной регистрационной службе.
Договор найма необходимо заключать в письменной форме, если он заключается на срок более одного года, а также в случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (независимо от срока договора).
Наниматель обязуется своевременно вносить арендную плату, использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения, находящегося в нем имущества и т.д.
Сдавать в аренду недвижимость может только его собственник или лицо, которое уполномочено на это собственником согласно закона.
Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах, из которых один остается у арендатора, а второй находится у арендодателя. После подписания договора производится оплата аренды на оговоренный срок. Обычно сразу оплачивается два-три размера месячной ренты: один размер - за месяц вперед, второй размер - в качестве залога, третий размер - как агентское вознаграждение (если в сделке участвует третья сторона).
На рынке коммерческой недвижимости имеется как прямая аренда, так и субаренда таких объектов как офисные, складские, торговые, производственные и универсальные помещения, а также заводы, фабрики, земельные участки для их строительства, водные объекты и т. д.
Риски при операциях с недвижимостью
При любой покупке-продаже есть определенные риски, но цена рисков при операциях с недвижимостью особенно высока - ведь стоимость объекта может быть просто огромной.
Увы, но около 1,5% ранее заключенных сделок в дальнейшем расторгается по решению суда.
Сделка может быть оспорена в суде, если:
Недвижимость- были нарушения в процессе приватизации объекта;
- осуществлена продажа по поддельным документам (например, по недействительной доверенности);
- имеется недееспособность или неспособность понимать значение своих действий одного из участников сделки;
- нарушены интересы кого-либо из наследников при разделе наследственного имущества;
- совершена сделка с совместным имуществом супругов без согласия одного из них.
Риэлтор или риэлторское агентство не собирается жить или работать в приобретаемом или продаваемом объекте, их цель заключается лишь в том, чтобы как можно провести сделку и получить комиссионные. Следует помнить, что всю ответственность, все риски несет прежде всего сам продавец или покупатель
Что может указывать на предполагаемое мошенничество при операциях с недвижимостью? Например, это могут быть:
- нежелание продавца предоставить документы о предыдущих сделках с данным объектом;
- любое другое ограничение в доступе к информации об объекте;
- давление, направленное на как можно скорейшее завершение сделки,
- готовность предоставить очень большую скидку за получение денег до оформления документов о совершении сделки.
Продавец может потерять деньги, если:
- в договоре купли-продажи указана не полная стоимость квартир, а частичная, которая и будет возвращена на основе судебно решения (расписка не всегда выручает);
- объект является предметом имущественного спора или из квартиры были временно или незаконно сняты с регистрационного учета люди, которые сохраняют свое право пользования жильем.
Арендатор может быть обманут агентством недвижимости, которое предоставляет клиентам не искомое жилье, а недействующие варианты. Обман в этом случае начинается с того, что клиентам предлагается подписать договор не на поиск жилья, а на некие информационные услуги. Во избежание такого обмана стоит платить посредникам только после заключения договора с хозяином жилья и заселения в него.
Также вариантом жульничества с арендой является договор на более низкую оплату, но с условием доделать ремонт. И еще на арендных аферистов может указывать очень низкая цена аренды, согласие хозяина на любые условия арендатора, предъявление копий документов и т.д.
Общим риском является субъективизм судьи, который может принять немотивированное решение как в пользу продавца, так и в пользу покупателя недвижимости.
Источник «Потрепедия»: http://www.potrepedia.ru/re/operat.htm
Проводить операции с недвижимостью можно как самостоятельно, так и с помощью риэлторов, риэлторские агентств, ипотечных брокеров и прочих специалистов работающих на рынке недвижимости.
Основные операции с недвижимостью - это покупка, продажа, аренда.
Купить недвижимость
При покупке недвижимости нужно обращать внимание на цены. Если они нереально низкие, то это "замануха" от риэлторского агентства, которая пытается таким образом заставить потенциального клиента обратится к нему.
Реальные скидки возможны лишь в определенных обстоятельствах, например, во время экономических кризисов (- 30-50% в зависимости от класса жилья), при 100% (неипотечной) оплате стоимости приобретаемой недвижимости (3-5% в зависимости от класса жилья)
Скидки могут быть в районах перенасыщенного предложениями недвижимости.
Существенная скидка может предоставляться при определенных дефектах объекта (1 этаж, вид на заводское здание, транспортная удаленность, сложности с правами на объект строительства, нарушение технологии возведения объекта и т.д. (до 20 %)
Собственник жилья может существенно снизить цену, если ему нужно срочно переехать или для чего-то собрать большую сумму денег.
Риэлторы говорят, что в обычных некризисных условиях скидка свыше 5% должна насторожить покупателя. Низкие цены могут оказаться просто приманкой для доверчивого покупателя.
Перед совершением сделки необходимо тщательно проверять все документы на приобретаемый объект: право собственности или договор аренды на земельный участок, разрешение на строительство, инвестиционный контракт, акт ввода объекта в эксплуатацию и акт реализации (при покупке на завершающей стадии строительства), а также сроки действия этих документов.
Таким образом, покупая недвижимость по очень низкой цене необходимо провести юридическую экспертизу всех документов, имеющих отношение к сделке, внимательно осмотреть объект, пообщаться с соседями и узнать у продавца, почему он так снижает цену. Вполне вероятно, что никаких опасностей сделка не таит и у продавца есть вполне внятное объяснение своим действия.
Продать недвижимость
НедвижимостьПродать недвижимость - это не менее сложная и ответственная операция.
Иногда на то, чтоб продать объект уходят годы, как например, в случае с недвижимостью известного голливудского актера Марк Уолберга. Он никак не может избавиться от особняка, который купил в 2001 году за 4, 95 млн долларов. Общая площадь особняка - более 1 000 кв. м., есть семь спален, 10 ванных комнат, а также отдельно расположенный домик для гостей с двумя спальнями и двумя ванными комнатами. В 2008 году Уолберг пытался продать особняк - за 15,9 млн долларов. В 2011 года цена понизилась до 13, 995 млн долларов. В 2012 году запрашиваемая цена- 12,995 млн долларов. И все равно никто не покупает. Экономический кризис…
Конечно, в некризисные времена и с более дешевыми объектами дело продажи обстоит несколько проще. Вместе с тем при продаже объекта даже с нормальной ликвидностью и даже при помощи риэлторов, имеющих большую базу покупателей, порой приходится ждать немалое время.
Иногда продавцы идут на операции по срочному выкупу недвижимости, когда собственнику нужно, например, в течение нескольких дней продать квартиру, чтобы срочно переехать в другой город (заграницу), выплатить кредит или инвестировать в очень выгодное дело, а также, бывает, в том случает, когда недвижимость находится под угрозой спора или ареста. Тогда продавец очень быстро получает плату, а покупатель приобретает объект со значительной скидкой. Например, если собственник хочет получить деньги в течение нескольких дней, ему придется предоставить скидку в 30- 50% от реальной стоимости объекта.
Арендовать недвижимость
На рынке аренды недвижимости проводятся операции как с жилой, так и коммерческой недвижимостью, во время которых собственность передается во временное владение и пользование арендатору за арендную плату.
НедвижимостьДоговор аренды и жилого и коммерческого недвижимого имущества необходимо регистрировать в Федеральной регистрационной службе.
Договор найма необходимо заключать в письменной форме, если он заключается на срок более одного года, а также в случае, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (независимо от срока договора).
Наниматель обязуется своевременно вносить арендную плату, использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения, находящегося в нем имущества и т.д.
Сдавать в аренду недвижимость может только его собственник или лицо, которое уполномочено на это собственником согласно закона.
Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах, из которых один остается у арендатора, а второй находится у арендодателя. После подписания договора производится оплата аренды на оговоренный срок. Обычно сразу оплачивается два-три размера месячной ренты: один размер - за месяц вперед, второй размер - в качестве залога, третий размер - как агентское вознаграждение (если в сделке участвует третья сторона).
На рынке коммерческой недвижимости имеется как прямая аренда, так и субаренда таких объектов как офисные, складские, торговые, производственные и универсальные помещения, а также заводы, фабрики, земельные участки для их строительства, водные объекты и т. д.
Риски при операциях с недвижимостью
При любой покупке-продаже есть определенные риски, но цена рисков при операциях с недвижимостью особенно высока - ведь стоимость объекта может быть просто огромной.
Увы, но около 1,5% ранее заключенных сделок в дальнейшем расторгается по решению суда.
Сделка может быть оспорена в суде, если:
Недвижимость- были нарушения в процессе приватизации объекта;
- осуществлена продажа по поддельным документам (например, по недействительной доверенности);
- имеется недееспособность или неспособность понимать значение своих действий одного из участников сделки;
- нарушены интересы кого-либо из наследников при разделе наследственного имущества;
- совершена сделка с совместным имуществом супругов без согласия одного из них.
Риэлтор или риэлторское агентство не собирается жить или работать в приобретаемом или продаваемом объекте, их цель заключается лишь в том, чтобы как можно провести сделку и получить комиссионные. Следует помнить, что всю ответственность, все риски несет прежде всего сам продавец или покупатель
Что может указывать на предполагаемое мошенничество при операциях с недвижимостью? Например, это могут быть:
- нежелание продавца предоставить документы о предыдущих сделках с данным объектом;
- любое другое ограничение в доступе к информации об объекте;
- давление, направленное на как можно скорейшее завершение сделки,
- готовность предоставить очень большую скидку за получение денег до оформления документов о совершении сделки.
Продавец может потерять деньги, если:
- в договоре купли-продажи указана не полная стоимость квартир, а частичная, которая и будет возвращена на основе судебно решения (расписка не всегда выручает);
- объект является предметом имущественного спора или из квартиры были временно или незаконно сняты с регистрационного учета люди, которые сохраняют свое право пользования жильем.
Арендатор может быть обманут агентством недвижимости, которое предоставляет клиентам не искомое жилье, а недействующие варианты. Обман в этом случае начинается с того, что клиентам предлагается подписать договор не на поиск жилья, а на некие информационные услуги. Во избежание такого обмана стоит платить посредникам только после заключения договора с хозяином жилья и заселения в него.
Также вариантом жульничества с арендой является договор на более низкую оплату, но с условием доделать ремонт. И еще на арендных аферистов может указывать очень низкая цена аренды, согласие хозяина на любые условия арендатора, предъявление копий документов и т.д.
Общим риском является субъективизм судьи, который может принять немотивированное решение как в пользу продавца, так и в пользу покупателя недвижимости.
Источник «Потрепедия»: http://www.potrepedia.ru/re/operat.htm