Елена Николаева об актуальных вопросах в сфере регулирования капремонта МКД
Первый заместитель председателя Комитета ГД РФ по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева рассказала журналистам об актуальных вопросах в части правоприменительной практики в сфере регулирования капитального ремонта многоквартирных жилых домов
Федеральным законом от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ Жилищный кодекс Российской Федерации дополнен разделом «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Несмотря на обширность нормативного регулирования института проведения капитального ремонта, на практике по-прежнему возникает огромное количество вопросов, которые недостаточно урегулированы на нормативном уровне.
Сложность их разрешения заключается также и в том, что в данной области не сформирован достаточный массив правоприменительной практики, в силу новизны данного блока законодательства отсутствуют фундаментальные доктринальные исследования.
На вопросы, касающиеся формирования фонда капитального ремонта, ответила Первый заместитель Председателя Комитета Государственной Думы Российской Федерации Елена Николаева.
1. Могут ли общежития включаться в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах?
В соответствии с действующим жилищным законодательством общежития отнесены к специализированному жилищному фонду. Согласно ст. 94 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов.
Жилые помещения в общежитиях не могут находиться в частной собственности, поскольку в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного или муниципального жилищных фондов.
Однако те общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, при переходе последних в иную форму собственности подлежали передаче в полное хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), иных юридических лиц, либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья. Ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" устанавливает, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Поэтому те общежития, в которых жилые помещения
принадлежат гражданам на праве собственности, не обладают статусом специализированного жилищного фонда, а признаются многоквартирным домом.
Указание же в техническом паспорте БТИ статуса такого многоквартирного дома как общежития свидетельствует о наличии ошибки в технических документах.
Для решения вопроса необходимо внести изменения в технический паспорт здания. После этого многоквартирный дом можно будет включать в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
2. Подлежит ли включению в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах ведомственный жилищный фонд?
Под ведомственным жилищным фондом понимается жилищный фонд, который ранее принадлежал государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и который в соответствии с Законом РСФСР от 03.07.1991 г. «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» не мог быть приватизирован и включен в уставной капитал акционерных обществ, а подлежал передаче в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность. Соответственно жилые помещения в таком фонде могли быть приватизированы гражданами.
Сегодня мы сталкиваемся с ситуацией, когда часть жилых помещений ведомственного жилищного фонда находится в собственности граждан, а часть - в собственности публичных образований. В этом случае ведомственный жилищный фонд подлежит включению в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. При этом особо следует отметить, что взносы на капитальный ремонт вносятся собственниками жилых помещений, следовательно, если жилое помещение до сих пор находится в собственности публичного образования, то оно и будет осуществлять плату за капитальный ремонт.
3. Какими нормами регулируется деятельность регионального оператора, являющегося владельцем специального счета?
В соответствии со ст. 36.1 ЖК РФ права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Тот факт, что владельцем специального счета является региональный оператор, не меняет правовой природы возникающих правоотношений. Поэтому к отношениям по поводу открытия и ведения специального счета, владельцем которого является региональный оператор, применяются нормы главы 16 ЖК РФ, устанавливающей правила для формирования фонда капитального ремонта на специальном счете.
4. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого является региональный оператор, кто осуществляет начисление взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и предъявление их к оплате собственникам помещений в многоквартирном доме?
Поскольку роль регионального оператора при размещении денежных средств на капитальный ремонт на специальном счете сводится исключительно к роли владельца, то он не обязан вести учет фонда капитального ремонта в разрезе начисленных и уплаченных каждым собственником взносов. Это, а также выставление платежных документов собственникам помещений в многоквартирном доме должна делать управляющая организация. Причин тому несколько.
Во-первых, при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете все обязательства по организации, планированию и проведению капитального ремонта общего имущества в домах, находящихся в управлении управляющей организации, сохраняются за управляющим. Именно он заинтересован в учете фонда капитального ремонта и платы в виде взноса каждого собственника помещения.
Во-вторых, именно управляющий заинтересован в поддержании платежной дисциплины собственников в части внесения взносов на специальный счет на высоком уровне. Причины те же: формирование источника финансирования капитального ремонта снижает риск неоплаты управляющей организацией предстоящих работ капитального характера со стороны собственников. Поэтому начислять взносы на капитальный ремонт и предъявлять их к уплате собственникам следует именно управляющему в составе платежного документа.
В-третьих, в получении информации о размере фондов капитального ремонта, накопленных в многоквартирном доме, находящихся в управлении управляющей организации (ТСЖ), без сомнения, заинтересованы пользователи ее отчетности, поскольку только с учетом такой информации можно реально оценить уровень финансовой устойчивости организации в перспективе.
5. Может ли общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принять решение об избрании уполномоченного по представлению интересов по организации проведения капитального ремонта, о сроках начала капитального ремонта, объеме услуг и (или) работ, их стоимости?
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания собственником помещений в многоквартирном доме. Таким образом, перечень вопросов является закрытым. Принятие решения об избрании уполномоченного по представлению интересов по организации проведения капитального ремонта, о сроках начала капитального ремонта, объеме услуг и (или) работ, их стоимости ЖК РФ не отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому решение по указанным вопросам не может быть принято.
В соответствии п. 5 ч. 5 ст. 189 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны определять только лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
6. Может ли региональный оператор распоряжаться доходом в виде процентов на неснижаемые остатки по своему усмотрению?
В соответствии с ч. 3 ст. 179 ЖК РФ средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.
Согласно ст. 179 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт являются имуществом регионального оператора. Рассматривая положения статей 136 и 852 Гражданского кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи, доход в виде процентов на неснижаемые остатки, находящиеся на счете регионального оператора, принадлежат последнему, а потому региональный оператор вправе расходовать их по своему усмотрению.
Иная ситуация, если региональный оператор является владельцем специального счета. В этом случае к спорным правоотношениям применяется положение ч. 1 ст. 170 ЖК РФ: взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, проценты, уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, образуют фонд капитального ремонта.
Пресс-служба депутата ГД РФ Е.Л.Николаевой