Особенности реализации проектов комплексного освоения территории при малоэтажной застройке
В рамках работы РИСФ-2014 состоялся Круглый стол «Особенности реализации проектов комплексного освоения территории при малоэтажной застройке».
Участники обсудили проблемные вопросы реализации проектов малоэтажного жилищного строительства, подняли вопросы инфраструктурного обеспечения таких проектов, а также проговорили необходимость создания реестра добросовестных девелоперов малоэтажной жилой застройки.
В рамках Круглого стола выступила идеолог и организатор РИСФ, Президент НАМИКС, Первый заместитель председателя Комитета ГД РФ по жилищной политики и ЖКХ Елена Николаева рассказав о реализованных инициативах Национального агентсва малоэтажного и коттеджного строителсьтва и о его планах в отношении Комплексного освоения территорий. Также она ознакомила с работой над этой темой в Государственной Думе РФ и Правительстве РФ.
Модератор, член координационного совета НАМИКС и член Совета НОЗА, Генеральный директор ООО «Управляющая компания Экодолье» Константин Филиппишин доложил о выполнении плана мероприятий по теме «Развитие массового строительства индивидуальных жилых домов».
В ходе Круглого стола были представлены аналитические материалы по имеющимся проблемным вопросам в сфере массового строительства индивидуальных жилых домов, а также иных объектов малоэтажной недвижимости.
На заседании Круглого стола также были представлены проекты Технических заданий на разработку проектов нормативных правовых актов, направленных на устранение проблемных вопросов и совершенствование законодательства в сфере малоэтажного жилищного строительства и управления малоэтажными жилыми комплексами.
Здесь вы можете ознакомиться с проектами Технических заданий:
I.
ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ
на разработку проектов нормативных правовых актов, направленных на совершенствование отношений при осуществлении строительства малоэтажных жилых комплексов
1. Основание для проведения работы
В соответствии с ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы доля малоэтажного жилья должна увеличиться к 2015 году до 60% в общем объеме вводимого жилья и составить порядка 54 млн. кв.м.
Вместе с тем, законодательного определения малоэтажных жилых домов нет.
Часть 2 статьи 49 определяет объекты, которые не подлежат государственной экспертизе, к числу которых относятся жилые дома к количеством этажей не более чем три, что и послужило основанием отнесения к малоэтажным жилым домам трехэтажных зданий.
Вместе с тем, свод правил по проектированию и строительству СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.» (утвержден Приказом Минрегион РФ от 28 декабря 2010 г. N 820) в пункте 5.5 определяет, что в состав жилых зон могут включаться: зона застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардный).
А актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003), введенная в действие 20.05.2011 в Приложение «В» наряду с понятием этажности определила понятие «количество этажей» в следующей редакции: «При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие». Исходя из данной редакции СП получается, что если малоэтажный дом имеет подвал, то он должен быть двухэтажный.
Такие противоречия в базовом понятии, как и ряд серьезных вопросов, возникающих в ходе реализации проектов строительства малоэтажных жилых комплексов, не позволяет привлекать инвестиции в этот сектор, оставляя его в качестве удела индивидуальных застройщиков.
Разработка проектов нормативных правовых актов, направленных на совершенствование отношений при освоении территорий в целях малоэтажного и коттеджного строительства, должна позволить бизнесу более активно инвестировать средства в жилищное строительство, что должно привести к снижению стоимости такого строительства и как следствие к повышению доступности малоэтажного жилья.
2. Цель работы
2.1. Целью работы является подготовка проектов нормативных правовых актов, направленных на совершенствование отношений в сфере малоэтажного жилищного строительства в части строительства жилых комплексов профессиональными застройщиками.
Деятельность граждан, осуществляющих строительство индивидуальных жилых домов для удовлетворения личных нужд, не связанных с ведением предпринимательской деятельности, не является предметом регулирования разрабатываемого законопроекта.
2.2 Нормативные правовые акты должны либо учесть положения, либо предложить поправки к законопроектам:
О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и статью 1 Земельного кодекса Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории;
№ 86567-6 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации в части установления региональных и местных нормативов градостроительного проектирования»;
О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
3. Требования к выполнению работы
3.1 Проекты нормативных правовых актов должны дать определения следующим понятиям:
- «малоэтажные жилые дома»;
- «малоэтажное жилье экономического класса»;
- «виды малоэтажных жилых домов, в том числе блокированных и многоквартирных (таунхаусов, дуплексов и т.п.)»;
- «организованная малоэтажная застройка».
3.2 Проекты нормативных правовых актов должны содержать:
- единое понимание малоэтажных жилых домов с точки зрения градостроительного законодательства и с точки зрения жилищного законодательства;
- правила проектирования организованной малоэтажной застройки;
- правила создания и закрепления архитектурно-композиционного облика застройки, введение в законодательство механизмов, направленных на его защиту;
- правила разработки документации по планировке территории;
- запрет на создание малоэтажной застройки (в том числе дачных, садоводческих и иных строений, за исключением строений, имеющих временный характер) за пределами специальных территорий, предусмотренных документами территориального планирования и градостроительного зонирования;
- запрет на межевание и постановку на кадастровый учет земельных участков, если в результате раздела земельного участка не образованы земельные участки для размещения социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также территории благоустройства, в соответствии с нормативами градостроительного проектирования, предусмотренными для соответствующей местности;
- правила взаимодействия застройщиков и государственных и муниципальных органов в сфере обеспечения земельных участков объектами транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры (договор о комплексном освоении территории, соглашение о государственно-частном партнерстве);
- особенности получения разрешения на строительство и разрешения на ввод при осуществлении строительства организованной малоэтажной застройки;
- правовое регулирование порядка заключения и исполнения договора о комплексном освоении территорий, распространив его действие на земельные участки, находящиеся в частной собственности, а также предусмотреть случаи и порядок выкупа у застройщика транспортной и социальной инфраструктуры. При этом рассмотреть случаи заключения соглашений с конкретной финансовой или иной поддержкой реализации проектов со стороны публичных образований и без таковой. Рассмотреть возможность обязательности заключения договоров со стороны публичных образований;
- особенности подключения (технологического присоединения) объектов в составе малоэтажной жилой застройки к объектам коммунальной инфраструктуры;
- определение единой процедуры по переходу права собственности от застройщика к приобретателю без регистрации права собственности застройщика.
- уточнения к принятым нормативно-техническим документам, касающимся малоэтажного строительства.
4. Этапы и сроки выполнения работы
4.1 Первым этапом работы является подготовка Концепции совершенствования отношений в сфере малоэтажного жилищного строительства в части строительства жилых комплексов профессиональными застройщиками, в которой должны быть отражены результаты выполнения пп.3.1, 3.2 настоящего технического задания. Второй этап - проекты нормативных правовых актов и поправок к законопроектам в сроки, установленные регламентами Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации.
4.2 Срок подготовки проекта Концепции - 1 месяц от даты заключения договора.
4.3 Срок подготовки проектов нормативных правовых актов - не позднее 2-х месяцев после утверждения Заказчиком Концепции совершенствования отношений в сфере малоэтажного жилищного строительства в части строительства жилых комплексов профессиональными застройщиками.
II.
ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ
на разработку проектов нормативных правовых актов, направленных на совершенствование отношений при осуществлении управления и эксплуатации малоэтажными жилыми комплексами
1. Основание для проведения работы
Количество малоэтажных жилых комплексов неуклонно растет. Малоэтажное жилье становится все более и более популярным у покупателей, особенно, если это жилье эконом-класса.
Вместе с тем, какое-либо законодательное регулирование порядка управления и содержания территории общего пользования малоэтажной жилой застройки отсутствует.
Разработка проектов нормативных правовых актов, направленных на совершенствование отношений при управлении организованной малоэтажной застройкой, должна позволить:
- защитить граждан от неправомерных действий управляющих жилыми комплексами, а также сделать прозрачным назначение платы за услуги управляющей организации и изменение такой платы;
- сделать привлекательными для бизнеса инвестиции в создание и развитие профессиональных компаний, которые будут специализироваться на осуществлении управления малоэтажными жилыми комплексами.
2. Цель работы
2.1. Целью работы является подготовка проектов нормативных правовых актов, направленных на совершенствование отношений в сфере управления малоэтажными жилыми комплексами (организованной малоэтажной застройкой).
2.2 В ходе работы необходимо осуществить проверку внесенных в Государственную Думу РФ проектов федеральных законов, направленных на урегулирование схожих отношений, а также проектов федеральных законов подготовленных к внесению в Государственную Думу РФ Правительством РФ. Нормативные правовые акты, подготовленные в рамках настоящего технического задания должны учитывать положения указанных проектов нормативных правовых актов, а также позиции, высказанные в ходе их обсуждения комитетами Государственной Думы, а также уполномоченными органами государственной власти.
3. Требования к выполнению работы
3.1. Проекты нормативных правовых актов должны дать определения следующим понятиям:
- «малоэтажные жилые дома»;
- «виды малоэтажных жилых домов, в том числе блокированных и многоквартирных (таунхаусов, дуплексов и т.п.)»;
- «организованная малоэтажная застройка»;
- «территория общего пользования организованной малоэтажной застройки».
- «имущество общего пользования и объекты его составляющие»
3.2 Проекты нормативных правовых актов должны содержать:
- определение форм управления малоэтажными жилыми комплексами;
- порядок формирования территории малоэтажного жилого комплекса;
- порядок формирования территории общего пользования малоэтажного жилого комплекса и порядок ее использования;
- порядок формирования общего имущества жителей малоэтажного жилого комплекса, объекты, которые могут входить в его состав и объекты, которые не могут быть в общей долевой собственности жителей, порядок его использования;
- определение общих начал управления малоэтажными жилыми комплексами, легализация статуса правил проживания в жилом комплексе (договора о добрососедстве);
- порядок выбора формы управления малоэтажными жилыми комплексами;
- порядок заключения договора с управляющей организацией, его сторон и сроков действия;
- определение существенных условий договора управления малоэтажным жилым комплексом и договора содержания и обслуживания территорий общего пользования;
- правила формирования платы за услуги, оказываемые управляющей организацией и иными лицами, осуществляющими управление малоэтажными жилыми комплексами (кооперативы, некоммерческие партнерства и иные), а также лицами, осуществляющими содержание и обслуживание территории;
- основные правила субсидирования муниципальными образованиями деятельности по управлению малоэтажными жилыми комплексами;
- основные стандарты оказания услуг по управлению малоэтажным жилым комплексом, по содержанию и обслуживанию территории общего пользования;
- раскрытие информации лицами, осуществляющими управление малоэтажными жилыми комплексами и оказание услуг по содержанию и обслуживанию территории общего пользования;
- порядок и условия коммунальных услуг жителям малоэтажной жилой застройки;
- порядок сбора платы за коммунальные услуги и услуги управления (содержание и обслуживание территории общего пользования);
- порядок прекращения договора управления и договора по содержанию и обслуживанию территорий общего пользования.
4. Этапы и сроки выполнения работы
4.1 Первым этапом работы является подготовка Концепции совершенствования отношений в сфере малоэтажного жилищного строительства в части строительства жилых комплексов профессиональными застройщиками, в которой должны быть отражены результаты выполнения пп.3.1, 3.2 настоящего технического задания. Второй этап - проекты нормативных правовых актов и поправок к законопроектам в сроки, установленные регламентами Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации.
4.2 Срок подготовки проекта Концепции - 1 месяц от даты заключения договора.
4.3 Срок подготовки проектов нормативных правовых актов - не позднее 2-х месяцев после утверждения Заказчиком Концепции совершенствования отношений в сфере малоэтажного жилищного строительства в части строительства жилых комплексов профессиональными застройщиками.