Забирать жильё у россиян станет проще: что меняет новый законопроект?
Госдума одобрила в первом чтении законопроект, по которому забирать жильё у россиян станет проще. Незыблемое право на частную собственность? Нет, не слышали.
Что за законопроект?
Наверное, многие из Вас читают новости и знают, что в московском районе Кунцево идёт скандал. Власти города решили снести жилые дома, которые не считаются аварийными или ветхими, и построить на их месте высотные ЖК. Местные жители не хотят переселяться и судятся с властями, но пока безуспешно. Так вот, в будущем вся Россия может превратиться в одно сплошное Кунцево, благодаря очередным поправкам в законодательство. Речь идёт о законопроекте под номером 503785-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части совершенствования правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд)». С текстом может ознакомиться любой желающий на портале нормативно-правовых актов. Документ успешно прошёл первое чтение в Госдуме.
Зачем это нужно?
Ключевая цель, заложенная в документе, это так называемое «комплексное и устойчивое развитие территорий». Депутаты предлагают упростить процедуру изъятия земли и недвижимости, расширив возможности местных органов самоуправления. Изымать жильё у граждан и отдавать территории застройщикам местным властям будет ещё проще, чем сейчас. Причём отбирать можно как участки, так и многоквартирные дома, а вдобавок и смежные участки с «территориями комплексного развития». Основной целью введения института комплексного и устойчивого развития территории является вовлечение в градостроительную деятельность «депрессивных» площадок муниципальных образований. К таким территориям зачастую относятся неиспользуемые или неэффективно используемые территории, значительная часть которых занята самовольными постройками, и т.д. Наличие таких территорий в границах муниципальных образований, в большей степени расположенных в центральных районах, не может не вызывать обеспокоенность как местного населения, так и органов местного самоуправления, сказано в пояснительной записке. Для развития застроенных территорий под снос могут попасть не только аварийные дома, но и здания, которые предполагается снести или реконструировать на основании адресных муниципальных программ. Другими словами, местные власти могут принять адресную программу, и заключить договор с застройщиками. Снести все старые дома и построить новые. Причём, не спрашивая собственников, не проводя голосования.
На самом деле, документ мало что меняет
Документ предполагает множество поправок в Градостроительный кодекс и Земельный кодекс - в самом законопроекте набралось 53 страницы. Однако было бы не правильным говорить, что он вносит какие-то совсем радикальные изменения. Дело в том, что изымать неаварийное жильё и участки уже давно можно. В 2016 году был принят Федеральный закон о комплексном и устойчивом развитии территорий (сокращенно КУРТ) под номером 373-ФЗ в преддверии реновации в Москве. Как раз он и установил упрощенные и ускоренные механизмы изъятия земель для совместных проектов с застройщиками. Поэтому в действующей редакции Градостроительного кодекса изымать даже хорошее жильё уже можно. В статье 46.1 сказано, что «развивать застроенные территории» можно, если там есть многоквартирные аварийные и подлежащие сносу дома, а также многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления. Более того, реализовывать «комплексные программы» можно даже в том случае, если на территории не менее 50% аварийных домов, домов попадающих под какие-то программы или домов по каким-то причинам не соответствующим предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). А ПЗЗ…Их можно сделать любыми. Например, если на участке стоят трехэтажные дома, можно в ПЗЗ прописать, что для этого участка требуется двадцатиэтажный дом. Это прописано в пункте 46.10, который и был введен как раз тем ФЗ-373 в 2016 году. Кстати, даже если в оставшейся «хорошей» половине территории есть нормальные жилые дома, их тоже могут запросто снести и принудительно переселить людей, ведь под КУРТ отдается вся территория. Другими словами, при обоюдном желании застройщика и местных властей, под программу можно подвести абсолютно любой участок. Всё это уже есть в Градостроительном кодексе.
Что теперь изменится в Градостроительном кодексе?
ФЗ-373 составлялся быстро, и многие вопросы в нём не были прописаны как следует. Поэтому новые поправки в Градостроительный носят, скорее, косметический характер и закрывают законодательные дыры, которые возникали в отношениях местных властей и застройщиков. Зонирование и документация Многие изменения касаются особенностей зонирования территорий. Преимущественно они регулируют порядок определения границ и действий власти, в случае, если эти границы четко не обозначены в Росреестре. В Градостроительный кодекс вводится сам термин «Комплексное развитие территорий»- ранее его упоминали в кодексе, но определения не было. Уточняется понятие градостроительного регламента, а также красных линий, обозначающих границы участков. Вводятся изменения в порядок установления территориальных зон и к документации по планировке территории, а также тому, что именно должно быть прописано в договоре «о комплексном развитии территории» между местными властями и застройщиками.
Что изменится в Земельном кодексе?
А вот здесь поправки куда серьезнее. Разрешат отдавать землю без торгов В статье 39.6 изменится следующее: отдавать земли разрешается «своим» компаниям без торгов. В частности она дополняется фразой о том, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается без проведения торгов: «в отношении пункта, расположенного в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, для строительства объектов в соответствии с утвержденным проектом планировки территории лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации».
«Комплексная программа» станет основанием для изъятия земли у собственника
Появится дополнение в статью 56.3 Земельного кодекса «Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд». Раньше таким условием было признание дома аварийным или подлежащим сносу, а также если на территории создавалась особо охраняемая территория или это предполагалось по международному договору. В законодательстве было явное противоречие между положениями Градостроительного и Земельного кодекса. Поэтому сейчас там предлагается добавить ещё один пункт. SEE ALSO В РОССИИ 11.07.2018 ФНС хочет контролировать все счета россиян вне налоговых проверок Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано: «решением о развитии застроенной территории или комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления и заключенным в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договором о развитии застроенной территории или о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления«. Пункт интересный: «продавать или изымать» Законодатель всё чаще употребляет слово «изымать». И, на мой взгляд, любопытная поправка вносится в часть 6 статьи 46.2 Градостроительного кодекса, которая регулирует договор о развитии застроенной территории. Пока что статья звучит так: Приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Ранее юристы, комментирующие этот пункт, говорили о нём следующее. Приобретать такие объекты застройщик вправе только по взаимному согласию с собственниками. Ни он, ни уполномоченные органы власти были не вправе обязывать частных собственников отчуждать принадлежащие им объекты недвижимости. Тогда основания для принудительного изъятия земельных участков, предусмотренные ст. 49 ЗК РФ, не включали в себя строительство многоквартирных домов или иных объектов, помимо инфраструктурных, в зоне развития застроенной территории. Более того, заключение договора о развитии застроенной территории само по себе не служило основанием для изъятия территории. Однако теперь пункт будет звучать так: Изъятие земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях развития застроенной территории осуществляется в порядке, установленном земельным законодательством. Таким образом речь теперь уже идёт об изъятии, а не о покупке прав. С учетом остальных поправок можно с уверенностью сказать, что право на частную собственность с этой поправкой окончательно потеряло свою ценность.
Граждан не спросили
Новый законопроект, к сожалению, никак не защищает права граждан. В нём нет никаких пунктов о возможности голосования жильцов за программу комплексного развития или против неё. В пояснительной записке к законопроекту говорится лишь то, что «местные власти не могут потребовать немедленного исполнения судебного решения об изъятии земли». Это дает собственникам какое-то время для обращения в суд. Однако в статье Земельного кодекса, которая регулирует порядок изъятия земель в подобных случаях, нет упоминания о том, что решение суда можно обжаловать. В ней говорится лишь об обжаловании размера компенсации. Как действовать в такой ситуации? Частная собственность, давай, до свидания Увы, ничье имущество с момента принятия законопроекта не будет иметь государственной защиты от произвольного распоряжения со стороны государства. Абсолютно любой участок или многоквартирный дом может оказаться в программе «комплексного развития». А учитывая тот факт, что кадастровая стоимость жилья, не всегда соответствует рыночной цене, вряд ли многих устроит выданная компенсация. Вот такое государственно-частное партнерство.
Источник: http://grosh-blog.ru/%D0%B7%D0%B0%D0%B1%D0%B8%D1%80%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D1%8C%D1%91-%D1%83-%D1%80%D0%BE%D1%81%D1%81%D0%B8%D1%8F%D0%BD-%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%BD%D0%B5%D1%82-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D1%89%D0%B5/