Какую землю стоит покупать?
Еще совсем немного и в Украине будет отменен мораторий на продажу земли сельхозназначения. И можно будет законно накупить себе земли (если у вас есть для этого деньги, конечно).
И мне кажется, что пришло время мне, как человеку всю свою сознательную жизнь работающему в агробизнесе, изложить своим коллегам мое мнение о том, какую землю им стоит покупать в первую очередь.
А какую - не стоит ни при каких, самых соблазнительных условиях.
1. Покупайте свою землю. Точнее говоря, то поле, на котором вы уже работаете. То самое, которое у вас на сегодня либо в аренде, либо оформлено в какое нибудь "пользование", но раз уж такая возможность открывается, то конечно же лучше по возможности эти поля выкупить. Это развяжет вам руки в принятии решений о любых инвестициях в собственные земли, это позволит вам в случае крайней нужды в будущем продать их, или сдавать в аренду, дабы было на что доживать в преклонные годы.
Эти земли вы хорошо знаете, их потенциал, их слабые и сильные стороны, а значит - шансы "купить кота в мешке" у вас в этом случае почти нулевые.
2. Покупайте орошаемые земли. Более всего это касается юга Украины конечно же, но глобальное потепление действительно происходит (и судя по всему его не остановят ни киотские протоколы ни истерики долбанутой прогульщицы уроков Греты Тундберг). И уже сегодня мы видим бурный рост орошаемых площадей и в Киевской и в Черкасской и в Черниговской областях.
"Вода - это жизнь", не знаю кто первым озвучил эту максиму, но ее правильность можно наблюдать почти каждый год.
Как например, я наблюдал и в этом, не самом засушливом году по всей длине Киевской трассы
3. Покупайте земли с потенциальной возможностью орошения. Пусть там даже нет на сегодня ни канала ни скважины ни поливных систем, но хотя бы где то поблизости - либо в пяти километрах в сторону либо в сотне метров вглубь - есть вода. Это значит, что при должной энергичности и наличии средств, рано или поздно орошение там можно будет создать. Нередко, именно такие инвестиции с тановятся самыми выгодными, так как пока еще мало кто из землевладельцев учитывает близость водных источников, линий электропередач, асфальтированных дорог и прочей инфраструктуры при оценке свое земли.
4. Ну а если уж речь идет о принципиально богарном земледелии, то покупайте земли приемлемо обеспеченные влагой. Тут важны два фактора - сколько за год выпадает осадков и как они распределены по сезону и насколько ваша почва способна эту влагу удерживать. Так как в одном и том же Каховском районе жирные суглинистые черноземы села Черноморовка способны давать втрое большие урожаи зерновых, чем тощие пески села Обрывки, в которых даже после хорошего дождя влага не задерживается и на несколько дней.
5. Не покупайте проблемные земли. Солончаки, солонцы, чрезмерно кислые почвы или еще того хуже, зараженные нематодой. Или по крайней мере, до покупки хорошо посчитайте, сколько вам придется вложить в их мелиорацию или излечение от проблем. И,да, вы не сможете оценить качество земель ни на глазок, ни на ощупь, для того обязательно нужен развернутый анализ почвы. Не по содержанию элементов питания (это как раз вопрос технический), а по наличию в почве того, что может не позволить вести интенсивное производство, или по крайней мере сильно сузит круг возможных для выращивания культур.
6. Не покупайте землю на последние деньги или под рискованные кредиты. Не забывайте, что после покупки вам на них работать, а значит вкладывать деньги. Купить и гордиться тем, что ты теперь землевладелец - не вариант. Содержание собственности требует затрат : зарастете сорняком - получите штрафы, а дальше (я надеюсь) и отбирать земли у таких нерадивых хозяев будут.
Сейчас много говорят о том, что банки откроют дешевые кредиты для покупки земли аграриями - не спешите хватать их, поверьте, уже сегодня банкиры обговаривают между собой - сколько тысяч гектаров земли они отберут у тех, кто не сможет вовремя погашать кредиты и что потом с этими землями они будут делать. Купить землю на банковский кредит можно только в случае, если у тебя есть очень хорошо продуманный и просчитанный проект выращивания и сбыта продукции и планируемая прибыль по проекту сильно перекрывает предстоящие платежи по кредиту. Так что начинайте тщательно считать свои бизнес-планы, господа аграрии!
7. Не покупайте земли с юридическими отягощениями. На сегодня законодательство Украины прописано так, что переход права собственности на землю не влечет за собой расторжение договора аренды. А значит, если владелец земли заключил например со мной договор аренда на 49 лет, то даже если вы купите у него эту землю - работать на ней по прежнему буду я. Ваше право после покупки - приходить ко мне и получать арендную плату (после предоставления мне документов, подтверждающих переход к вам права собственности).
Да и купить земли у моих арендодателей вам будет непросто. Опять же, по существующему ныне законодательству, арендатор имеет преимущественное право покупки этого участка земли. И это "преимущественное право" не пустые слова. Это означаает, что если земли моего арендодателя хочет купить Вася, то мой арендодатель обязан письменно уведомить меня, что Вася хочет купить их по цене 50 000 гривень за гектар. И если я столь же письменно соглашусь с этой ценой, то покупателем по закону стану я, а не Вася. Если же я откажусь покупать, то Боже Васю упаси купить потом за 30 000 гривень. Так как я на первом же суде оспорю эту сделку, как нарушающую мое закрепленное законом право преимущественного выкупа и заберу эту землю уже за 30 000 (а Вася долго будет пытаться стребовать со старого хозяина земли свои денежки).
Эта ситуация создает реальный механизм преимущества для арендатора, поскольку все, кто в последние 20 лет покупал или продавал недвижимость или автомобили, хорошо знают, что в нашей стране не принято указывать реальную стоимость дорогостоящих покупок-продаж. Ибо наше правительство очень жадное и ненасытное и со всех сделок сдирает налоги, пропорционально регистрируемой сумме сделки.
Вследствие чего граждане Украины указывают в официальном договоре треть - половину реальной суммы (для уменьшения налогообложения) а разницу отдают "кешем".
Так вот, реализовать эту привычную схему может разве что арендатор, ведь он имеет право купить арендуемый участок по любой официальной цене, на которую согласился продавец. А Вася со стороны неминуемо попадет в ловушку, если укажет в договоре официальную сумму меньшую, чем была официально заявлена арендатору (что и описано выше).
Вот почему, я бы вам не рекомендовал спешить покупать земли, по которым еще не истекли долгосрочные договоры аренды.
Не стоит также покупать и земли, захваченные рейдерами. Не только потому, что покупать награбленное - это минусик в карму. А еще и потому, что все эти грязные делишки могут быть оспорены в суде теми, кого ограбили и у вас могут быть долгие и сложные разборки со старыми владельцами, восстановленными в правах.
8. Подумайте, прежде чем покупать бросовые, залежные земли. В последние годы земля у нас в стране была нарасхват - за нее дрались, судились и воевали, выкупали право аренды за весьма солидные деньги и если какие то участки земли в последние годы никто не обрабатывал и не сдавал в аренду, стоит задуматься - что с ними не так?
Если предлагаемое вам поле выглядит примерно вот так:
то это еще не означает, что надо сходу отказываться от покупки.
Но это означает, что надо во- первых, тщательно расспросить продавца - в чем причина того, что на нем никто не пожелал работать до сего дня, а после таких расспросов лучше всего проверить это поле с особым пристрастием.
Такую экспертизу вам сделают в специализированной лаборатории. Например в одной из лабораторий АгроАнализа.
Ну вот я перечислил основные факторы, которые стоит учесть при принятии решения о покупке земли. А может вообще покупать землю не стоит? Может быть это плохое вложение денег?
Вот не так давно очень умный старик Trim_c впечатлился высказыванием сотрудницы Bayera Джекки Апплгейт о том, что оказывается кое что таки можно вырастить совсем без почвы (вы будете смеяться, но для многих даже вполне образованных людей этот бородатый факт все еще является откровением!) И сделал из этого вывод, что значит совсем скоро для выращивания сельхозпродукции земля вообще не понадобится и что совсем через немного лет наша земля вообще ничего не будет стоить.
Не верьте ему, друзья мои. Он не специалист в этом вопросе. Можно сказать - полный профан (что не умаляет его достоинств как эксперта в вопросах политики, где бы ему стоило и сконцентрировать свои прогнозы и умозаключения, но так уж устроены люди, что не могут удержаться от того, чтобы поумничать на темы в которых ничерта не смыслит).
Мы то с вами знаем что такое гидропоника и прекрасно видим, что за последние 20,30,40 лет несмотря на бурное развитие гидропонных и аэропонных технологий, себестоимость такой продукции и не думает существенно падать, а ассортимент выращиваемых по этим технологиям культур по прежнему ограничивается несезонными овощами да цветами. Ну или образно говоря, продукцией категории того самого "мака" из украинской пословицы "Сто років маку не родило и голоду ні було".
Что неминуемо приводит нас к логичному выводу - нескоро еще наступят те времена, когда земля упадет в цене и никому нужна не будет.
Так что, если вы располагаете деньгами для такой покупки - покупайте землю господа!
Только не забывайте прислушиваться к доброму совету людей, в этом вопросе разбирающихся поболее политьических обозревателей и пустомель- журналистов.