Неясные цели инвесторов в сельском хозяйстве
Законом ФЗ 4196-1 от 23.12.1992 г. в российском селе началась приватизация земли. Сельскохозяйственные угодья были поделены на условные земельные доли и переданы в общую долевую собственность сельских жителей, каждый из которых получил свидетельство о праве собственности. Собственниками сельскохозяйственных земель стали 11,8 миллиона граждан РФ.
В настоящее время инвесторами осуществляется усиленный выкуп этих земельных паев у населения .
Основные типы инвесторов можно разделить на три основные категории: 1) инвестиционные компании, а также частные инвесторы; 2) профессиональные спекулянты; 3) девелоперские компании и лэнд-девелоперы.
Указанные категории сформированы исходя из целей, которые они преследуют, приходя на рынок земли.
Соответственно для первых основная цель- это диверсификация портфеля активов и расширение рынка производства.
Цели вторых и третьих не связаны с сельскохозяйственным производством. Данная, наиболее значительная, часть инвесторов желает приобрести земельные паи в инвестиционную собственность за минимальную стоимость, и соответственно, получить все преимущества и риски и владения объектом для возможности осуществления вывода земель из сельскохозяйственного назначения и дальнейшей их продажи, например, строительному бизнесу в случае роста цены на землю, если речь идет о спекулянтах, или осуществления непосредственной застройки если речь идет о девелоперах.
«Схема действий такова. Физическое лицо, не являющееся собственником земельной доли, получает от участников долевой собственности доверенности на право выделения земельной доли в натуре и на право участия в общих собраниях участников долевой собственности. Одновременно, с гражданами заключаются предварительные договоры купли-продажи земельных участков, которые должны образоваться после выделения в натуре их земельных долей. При этом, денежные средства «продавцам» выплачиваются сразу. Обычно, результатом таких действий является «скупка» более 50% долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Таким образом, одно или несколько физических лиц путем получения доверенностей от собственников земельных долей и опираясь на указанные нормы ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» получают ту же самую, как и в описанном заявителем случае, возможность принятия или блокирования любых решений общих собраний участников долевой собственности.
Имеется ряд конкретных примеров, когда граждане, не изъявившие желания продавать свои земельные доли, а это в основном лица, желающие заниматься сельскохозяйственным производством на уровне фермерских хозяйств, практически утратили возможность выделения своих долей в натуре, что в конечном итоге привело не только к нарушению их конституционных прав, но и к нанесению ущерба продовольственной безопасности государства.» (Тезисы выступления МОД «Крестьянский фронт» на заседании Конституционного Суда Российской Федерации по делу о проверке конституционности положений пункта 2 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального Закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Процедура выделения из общих угодий своего земельного участка для ведения фермерского хозяйства в действующем законодательстве сформулирована нечетко и на практике получить свою долю очень сложно. Из почти 12 млн.граждан владельцев земельных долей зарегистрировали свои права только около 400 000 собственников (Источник: Минсельхоз РФ). Многих простых крестьян указанные факторы вкупе с простой неграмотностью о реальной стоимости того, чем они владеют, заставили поступить по вышеуказанному сценарию и продать свои паи за минимальную стоимость.
Такие случаи носили и носят не редкий характер, о чем могу засвидетельствовать лично, поскольку мои родственники, проживающие в Тульской и Ивановской областях, распрощались со своими паями подобным образом несколько лет назад.
Лидером по изменению статуса сельскохозяйственных угодий является Московская область в силу известной жилищно-строительной специфики. По данным Geo Development, в 2004 году территория Московской области под землями сельхозназначения составила 1749 тыс. га. В 2006 году в реестре сельхозземель значилось только 1565 тыс. га, а в 2007 - 1462 тыс. га. Таким образом, за три года 287 тыс. га сельхозугодий получили новый статус.
Что касается первого типа инвесторов (занятых в реальном сельхозпроизводстве) то здесь ситуация следующая. В основном это крупные агрохолдинги, как иностранного так и отечественного происхождения. Институт конъюнктуры аграрного рынка (ИКАР) оценивает общую площадь пашни под контролем 196 частных агрохолдингов (без учета структур, аффилированных с госкомпаниями) в размере 11,5 млн га., т.е. около 10% всей пашни. 32 агрохолдинга, по данным ИКАР, контролируют более чем по 100 000 га каждый.
Доля агрохолдингов неодинакова в разных регионах: например, в Центрально-Черноземном районе, по данным ИКАР, они контролируют уже больше четверти пашни, а в Южном федеральном округе около 14%. На Юге имеются внутренние ресурсы, чтобы «сопротивляться приходу агрохолдингов». В других федеральных округах доля сельхозземель в руках агрохолдингов «гораздо меньше».
Следует отметить возросшую активность иностранных компаний. По информации газеты «Ведомости» «Датская Trigon Agri дочка инвестгруппы Trigon Capital контролирует 100 000 га сельхозземель в районе Пензы и Самары,и в освоение этих земель к 2009 г. будет вложено больше 100 млн евро. К 2010 г. Trigon собирается довести площадь обрабатываемых земель в России до 150 000 га. Литовская Agrowill Group AB которая объединяет 15 компаний планирует получить 40 000-50 000 га в Черноземье. Через 3-4 года Agrowill имеет намерение контролировать «до полумиллиона гектаров» в России. Первой агрокомпанией, начавшей скупать сельхозземли в России на зарубежные деньги, называет себя Black Earth Farming (BEF), крупнейший пакет которой принадлежит Vostok Nafta. УК «Агро-инвест», «дочка» BEF, начала работу в России в 2006 г. и к моменту размещения контролировала 277 000 га в Черноземье. Сейчас, по словам советника председателя совета директоров УК «Агро-инвест» по GR и PR, «Агро-инвест» управляет более чем 300 000 га земель сельхозназначения в Центральном Черноземье. 3 июля объявила о намерении провести IPO на российских биржах компания «РАВ агро про».По данным Merrill Lynch в 2007 г. РАВ контролировала 82 000 га, к концу 2008 г. она планирует довести эту цифру до 150 000 га, а к 2011 г. до 300 000 га.
Российский Земельный кодекс запрещает владеть землями сельхозназначения иностранным гражданам и компаниям, а также российским компаниям, если иностранцам принадлежит в них более 50%. Но на «внучек» иностранных компаний на практике этот запрет не распространяется…».
Вышеизложенные процессы появления крупных инвесторов на селе можно считать положительным . Однако следует отметить, что эти процессы достаточно стагнационны. Так, только чтобы ввести в оборот 1000 га в Центральной России, придется вложить не менее $1 млн. Кроме того, существенным моментом для анализа ситуации является признаковое распределение инвесторов, как по стремлению к охвату наиболее плодородных земель, так и по происхождению контроля за активами вышеуказанных компаний.
Исходя из вышеизложенного, становится очевидным вопрос роли государства во первых, с точки зрения продовольственной безопасности страны, во вторых с точки зрения участия в происходящих процессах, в-третьих для обеспечения крестьян условиями раскрытия трудового потенциала.