Интервью с Председателем совета директоров компании DeVision - Дмитрием Буряком
Справка о компании DeVision:
Компания DeVision основана в Киеве в 2002 г. и обладает уникальным портфелем проектов недвижимости общей площадью более 1 млн. кв.м. и суммарной стоимостью более $ 1,3 млрд. Деятельность «DeVision» включает полный спектр операций по созданию и эксплуатации объектов недвижимого имущества: от разработки концепции объекта и строительства до реализации и управления жилой и коммерческой недвижимостью. Компания владеет и развивает 9 проектов жилой и коммерческой недвижимости в Киеве и Киевской области.
Девелорперы и инвесторы сегодня предлагают много путей выхода из сложностей, вызванных мировым финансовым кризисом и недостатком финансирования. Рецепт, как правило один - приостановка проектов. О других возможностях рассказал Председатель совета директоров компании DeVision Дмитрий Буряк.
Сегодня многие компании заявляют о приостановке проектов. Насколько кризис ликвидности затронул ваши девелоперские проекты в Украине?
Я не побоюсь сказать, что мы не зависим от мирового кризиса. Есть одна притча, если оформить ее в одно предложение, то ее смысл будет заключаться следующем: когда дует сильный ветер, дурак прячется, нормальный человек строит укрытие, а умный - строит мельницу. Поэтому когда я говорю, что мы не зависимы, то это означает все лишь то, что наш проектный портфель так сбалансирован, что мы не чувствуем негативных процессов. Спрос на наше предложение постоянный. Мы осознаем опасности, которые существуют на рынке и планируем свою деятельность так, чтобы избежать их. Например, мы сегодня не идем в развитие проектов, связанных с жильем, но хотим, чтобы наш загородный проект ЗаСпаГольф был полностью подготовлен к началу массированных строительных работ.
Вы планируете продать проект коттеджного городка ЗаСпаГольф?
Нет. У нас другая стратегия. Мы собираемся завершить концепцию проекта, подвести к участку всю инженерию, и показать этот проект на международных выставках недвижимости MIPIM в 2010-2012 годах для создания совместных предприятий по комплексному быстрейшему освоению всей территории.
Сегодня говорят, что можно купить проекты у компаний, которые испытывают финансовые затруднения. Вы готовы увеличивать свой проектный портфель?
Да. У нас создана рабочая группа, которая анализирует эти проекты. Сейчас мы работаем только в Киеве, но компания планирует начать деятельность в регионах. В регионах нас интересует ритейл. Мы считаем, что в период кризиса для этого самое подходящее время. В компании формируется аналитический отдел, который изучает такие проекты.
На украинском рынке активно обсуждается так называемый массовый выход российских компаний из Украины. Вы отмечаете такую тенденцию?
Разговоры, в основном, базируются на решении компании MIRAX приостановить свой киевский проект. Я думаю, что Сергей Полонский со свойственной ему энергией, которая подтверждает его украинское происхождение, хотел взять нахрапом. Но времена меняются, и он был вынужден заморозить проект, потому, что такой проект он должен был бы либо развивать самостоятельно со своим чутьем и деловой интуицией, либо следовать законам экономики, хорошо разбираться в рынке и анализировать, каков сегодня рынок, куда направлен тренд. Полонский судил о Киеве по российскому рынку и применял те же методы - самая высокая башня, самый лучший небоскреб, самый большой проект, но в Киеве несколько другая оценка данного подхода.
По вашему мнению, ситуация с MIRAX - единичный случай или тренд?
Я думаю, что это не единичный случай, а иллюстрации, которая показывает, что если ты сам не управляешь бизнесом здесь, не находишься в этом городе, то ты не чувствуешь специфические нюансы, которые влияют на успешность любого проекта. В частности, MIRAX выбрал участок, основываясь на том, что ему сказали, что это место хорошее. А это место сложное и не настолько хорошо для такого объекта. Если бы он сам был здесь, сам видел и сам разобрался, однозначно эти нюансы были бы вскрыты. А так получилось «по Черномырдину» - хотели как лучше, а получилось - как всегда.
Многие игроки видят спасение от кризиса в реализации проектов дорогих, в то время, как уровень жизни в Украине не так высок. На ваш взгляд есть ли спрос на жилье высокого класса - категории «элит», «премиум»?
Однозначно есть, но платежеспособных людей, которые еще не реализовали какие-то имеющиеся у них желания, мало. Я имею в виду лиц, которые обладают достаточным доходом, чтобы без кредитов покупать дорогую недвижимость высокого класса. Поэтому я считаю, что любые новые проекты должны быть хорошо адаптированы к конкретной целевой группе. И если эта совокупность людей правильно определена, то проект непременно будет удачным, а если это не сделано, а расчет идет только лишь на категорию элит и премиум, то этот проект может претерпеть фиаско из-за неполноты предварительных исследований. Такие примеры уже есть.
Как вы оцениваете перспективы объектов эконом-класса?
Конечно, перспективы у эконом-класса есть, но сейчас на рынке будет ледниковый период, который очень больно ударит по замороженным проектам. Многие компании считают, что заморозив проекты, они сохраняют свои вложения. На самом деле, если ты вложил и заморозил, это означает, что ты за эти вложения платишь. Чем меньше будет на рынке предложения, тем быстрее будет подниматься цена на эти объекты. И если сегодня цена предложения имеет заложенную скидку, т.е. цена опускается, то все равно с учетом всей совокупности затрат и имеющегося постоянного спроса, цена не будет иметь предпосылки для стремления вниз.
Девелоперы говорят, что в их проблемах виновато, в том числе, и ограничение кредитования проектов. Как вы думаете, почему 10 лет назад застройщики могли привлечь деньги населения и построить дом, а сейчас без поддержки банковского кредита не могут?
И сейчас могут. Но сейчас процесс девелопмента и строительства жестче регламентирован законодательством: нужно получить лицензию, создать финансовый институт, и т.д. К сожалению, в законодательстве сегодня есть много таких вещей, которые еще не доказали свою состоятельность. Но стоит помнить и о том, что если раньше застройщик собирал деньги у населения, он фактически не отвечал за них. Что-то гарантировал, но не отвечал за сроки, качество и т.д. Практически ни один проект не был реализован в заявленный срок, не соблюдалась заявленная стоимость - людям приходилось доплачивать за уже купленные квартиры. Сейчас все это более жестко регламентировано, но этот процесс еще нормально не заработал. Пока на рынке нет тех пионеров, которые показали бы, что при регламентированной схеме может быть получена доходность. И нет тех людей, которые это промотировали бы - показали бы, что финансовые инструменты нормально работают. История успеха еще не создана.