Маркетинг и описания ЗПИФ недвижимости. Часть 5.
Другие записи: Маркетинг и описания ЗПИФ недвижимости. Часть 5. | Какими корпоративными банковскими и страховыми услугами пользуются российские компании. 2007 г. | Я в ужасе... | 1111111111111111111111111111
Несовершенство законодательства.
Существует ряд несовершенств законодательства, создающих определенные трудности в деятельности ЗПИФн. Трудности могут возникнуть у строительных фондов при участии в конкурсах по продаже земельных участков, передаче земельного участка, выделенного под строительство в фонд и оформлении исходно-разрешительной и проектно-сметной документации на строительство в рамках ЗПИФн. Например, обычное для конкурсов требование о внесении предварительной оплаты части заявленной цены до рассмотрения заявок может стать камнем преткновения, поскольку существующее законодательство не предусматривает таких возможностей. Решение же вопроса путем применения "замещающих активов" связано с дополнительными издержками и рисками. Кроме того, управляющая компания ЗПИФн часто сталкиваются с невозможностью оформить на них исходно-разрешительную и проектно-сметную документацию.
Наконец, серьезным недостатком является невозможность проведения первичного размещения паев закрытых фондов через биржу именно на этапе их формирования.
Это только часть наиболее животрепещущих вопросов. Должен сказать, что нельзя не отметить работу, которая ведется различными участниками рынка по преодолению этих и других проблем и которая наверняка в ближайшем будущем позволит устранить существующие проблемы с законодательством.
Между тем, принятие закона 214ФЗ повлияло на функционирование ПИФов и несомненно подогрело интерес к ЗПИФн со стороны застройщиков. В условиях возникшей в первый момент после принятия закона неразберихи, вызванной его несовершенством, ЗПИФн оставался, наверное, единственной не затронутой формой финансирования. Получение кредитов на строительство в тот момент значительно усложнилось, а условия кредитования ужесточились. Некоторые банки вообще отказывались кредитовать жилищное строительство. Благодаря этому строители обратили внимание на ПИФы и начали интересоваться новыми для себя источниками финансирования. После того, как были приняты поправки к закону, ситуация с финансированием строительных проектов нормализовалась, но благодаря тому что о возможностях ЗПИФн узнал более широкий круг клиентов, рынок ЗПИФн сохранил положительный импульс.
Вместе с тем, поскольку такой источник финансирования, как банковский кредит, вновь стал для застройщиков доступен, то это отразилось на снижении разницы в инвестиционной стоимости квадратного метра, на уровне котлована и после сдачи объекта. Если раньше разница была достаточно велика, то теперь она составляет лишь 10-15%. И есть основание полагать, что в будущем она снизится еще. Это приводит к тому, что форма ЗПИФн - инвестора, покупающего метры и продающего объекты недвижимости после их сдачи, постепенно теряет свою привлекательность, а фокус внимания начинает перемещаться в направлении строительных ЗПИФн, выступающих непосредственно в качестве застройщика.
Таким образом, принятие закона не только простимулировало интерес к ЗПИФн как инструменту финансирования строительных проектов, но и привело к изменению структуры рынка.
Прогноз деятельности рынка ПИФов.
Если в настоящее время мы видим быстрый экстенсивный рост рынка за счет резкого увеличения количества фондов и их суммарных чистых активов, то в дальнейшем, можно предположить, рост будет осуществляться по интенсивной модели, предполагающей применение возможностей и особенностей ЗПИФн к различным отраслям и не строительным проектам. Например, использование ЗПИФн для организации проектного финансирования бизнеса, или создание фондов предпроектного финансирования, предоставляющих средства на начальной стадии реализации проекта, или реализация комплексных моделей финансирования бизнеса с использованием, как фондов недвижимости, фондов прямых инвестиций, так и такой инструмент как Индивидуальное доверительное управление и так далее. Оцениваю потенциал этого рынка как очень высокий.
В ходе развития рынка закрытых ПИФов недвижимости логично появление новых перспективных видов фондов. К примеру, рассмотрим особенности, причины и перспективы становления такого вида закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, как «промышленный» ЗПИФН?
Предпосылки создания в России «промышленных» ЗПИФов обусловлены наличием большого объема производственных активов, не вовлеченных максимально эффективным образом в коммерческое использование. На сегодняшний день уже существуют инициативы со стороны промышленных холдингов и предприятий реального сектора по формированию подобных фондов. Оптимальным вариантом организации «промышленных» ЗПИФов на базе производственного комплекса может стать создание нескольких закрытых фондов различных категорий, каждый из которых будет выполнять свои функции: ЗПИФ недвижимости - управление и улучшение недвижимого имущества, ЗПИФ акций - консолидацию контроля над промышленным комплексом, ЗПИФы венчурных и прямых инвестиций - привлечение инвестирования новых производств. Формирование «предприятий» на базе ЗПИФа могло бы создать весомые экономические выгоды для организации производственного комплекса.
Перспективы развития направления «промышленных» ЗПИФов видятся в свете введения в 2008 году категории «квалифицированных инвесторов», для которых будут доступны ПИФы, работающие с максимально широким перечнем активов. Это поспособствует созданию подобных профильных фондов на базе ЗПИФов прямых или венчурных инвестиций, фондов недвижимости. В настоящее время фонд недвижимости может обеспечить лишь частичное выполнение задачи «промышленного» ПИФа. На его основе можно консолидировать недвижимые активы предприятия (земельные участки, здания и сооружения, права на них) и корпоративные активы.
Как видим, ЗПИФН для России все же новый инструмент инвестирования, поэтому еще не до конца проработана законодательная база, принципы работы УК и не решен самый главный вопрос - где взять профессионалов, которые будут управлять столь быстро появляющимися на рынке ЗПИФН? Поэтому на сегодняшний день ЗПИФН остаются выгодным инструментом инвестирования лишь для профессиональных игроков финансового рынка.
Существует мнение, что спрос на паи ЗПИФНов определяют несколько основных параметров. Из положительных - падение котировок на фондовом рынке, заставляющее его участников искать более выгодное и надежное вложение капитала. Нечто подобное мы наблюдаем в последнее время: с конца прошлого года основной показатель деловой активности - индекс РТС потерял более 6%, в результате чего значительная часть ликвидных бумаг (за редким исключением) сейчас дешевле, чем в конце декабря прошлого года.
Как будет развиваться ситуация дальше, остается неизвестным. Большинство экспертов достаточно осторожны в прогнозах на текущий год. Возможно, в 2007 году произойдет не одна коррекция вниз, что свойственно нашему фондовому рынку, сильно зависящему от котировок на нефть, но в целом, тренд будет положительный и инвестиции принесут определенный доход, хотя, может, более низкий, чем в 2005-2006 годах.
Однако предпосылки, способные повысить интерес к закрытым фондам, по-видимому, не настолько серьезны, чтобы вылиться в ажиотаж. Обстоятельство, которое оказывает отрицательное влияние на спрос, - стабилизация цен на рынке недвижимости, оставляющая все меньше надежд на извлечение высоких прибылей.
Другим отрицательным фактором можно назвать относительно низкую ликвидность паев ЗПИФНов: в проекты, связанные с недвижимостью, вкладывают средства крупные инвесторы, которые готовы ждать окончания срока проекта. Часто они не торопятся избавляться от паев, следовательно, низок уровень предложения свободных бумаг, которые могли бы приобрести физические лица.
Пока еще далеко не все управляющие компании готовы к работе с розничными инвесторами. Это связано с тем, что законодательно на формирование фонда отводится всего три месяца. Привлечь широкий круг мелких пайщиков за столь короткий промежуток времени довольно трудно - требуются дополнительные финансовые и временные затраты, например, на рекламу. Данный факт и обуславливает преобладание корпоративных инвесторов. Пока говорить о повороте закрытых фондов в сторону частных лиц можно лишь на примере отдельных компаний. Но в перспективе стоит ожидать укоренения намеченной тенденции. Возможно, это будет подкреплено появлением новых типов ПИФов недвижимости, интересных как раз физическим лицам - таких, как фонды фондов (их средства вложены в паи других фондов недвижимости).
Более того, сама схема продажи пая закрытого фонда, на сегодняшний день является довольно сложной и неотработанной. Впрочем, что-то может измениться после того, как процедура вывода паев закрытых фондов на биржу будет наконец-то упрощена. На это направлены сегодняшние законодательные инициативы. Насколько они окажутся результативными, покажет только время.
12 июля 2007 года.
Автор: Владимир В. Корнеев