Маркетинг и описания ЗПИФ недвижимости. Часть 1.
Другие записи: Ликбез. Финансовый рынок. Термины и инструменты. | День 2010.08.01, Точное время 18:02:00 | my darling city | День 2010.10.07, Точное время 07:36:00
8volk8 Часть 1 из 5. Рынок закрытых ПИФов недвижимости сегодня можно охарактеризовать одной фразой - "бурный рост"!. Достаточно заметить, что за один только 2006 год количество ЗПИФ более чем удвоилось, по сравнению с тремя предыдущими годами (с 78 до 160 по состоянию на начало 2007). Что касается суммарных чистых активов, то за 2006 год они увеличились почти втрое (около 70 000 млн. руб. в начале 2007 г. против 30 000 млн. руб. в начале 2006 г.).
Судя по результатам первого квартала нынешнего года, темпы дальнейшего развития отрасли сохраняются на вполне достойном уровне. С начала года появилось 22 новых фонда, отмечено увеличение общей капитализации на 4 млрд. руб. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости продолжают завоевывать инвестиционные рынки.
Это связано в первую очередь с тем, что соотношение доходности и надежности таких инструментов как инвестиционные паи ЗПИФ недвижимости становится более привлекательным для инвесторов по сравнению с другими инструментами.
С другой стороны, драйвером роста рынка ЗПИФн является особый правовой режим ПИФа, как имущественного комплекса без образования юридического лица. Благодаря чему ЗПИФн имеет возможность реинвестировать прибыль, получаемую в ходе реализации проекта, без уплаты налога на прибыль.
Кроме того, фонд предлагает более удобные для получателя инвестиций условия по сравнению с банком, а именно - отсутствие залога и регулярных процентных платежей. Благодаря этому застройщик может не заботиться о наличии положительного денежного потока, необходимого для оплаты процентов, до завершения строительства и может продавать построенный объект уже после сдачи госкомиссии по максимальной цене.
Таким образом, особенности ЗПИФн как "формы упаковки" инвестиционных проектов создают дополнительные преимущества для застройщиков, зачастую перевешивающие более высокую стоимость денег фонда по сравнению с банковским кредитом.
Тем не менее, каким бы поступательным и благополучным ни казалось развитие ЗПИФНов сегодня, есть моменты, которые настораживают. Например, тот факт, что темпы роста рынка в 2006 году оказались более скромными, чем в предшествующем 2005-м.
Одна из главных причин - сохранение высоких стартовых порогов, серьезно ограничивающих инициативу потенциальных пайщиков. Но на дорогие квартиры в Москве существует огромный спрос, поэтому очевидно, что высокий вступительный взнос не способен удержать от участия в работе серьезного девелоперского фонда.
Отчасти это связано с тем, что для потенциальных участников далеко не очевиден дальнейший рост стоимости недвижимости. Похоже, что серьезные инвесторы не верят в возможность извлечь от строительства и приобретения недвижимости столь же баснословную прибыль, как в 2005 и 2006 годах.
Еще одна причина - значительный интерес к рынку акций и облигаций, более мобильному и подвижному, способному удовлетворить спрос массового частного инвестора.
Сказывается и несовершенство законодательства, регулирующего деятельность закрытого фондового рынка. Это касается многих правил, ограничивающих участников этого рынка. Например, временных, регламентирующих срок использования инвестиционных контрактов.
Множество ограничений существует и на участие фондов в начальном этапе строительства. Не отработаны механизмы вывода паев на биржу, что создает большие проблемы с их ликвидностью. Грубо говоря, сегодняшний пайщик, заключивший договор на несколько лет, практически не имеет шансов при разного рода обстоятельствах продать свой пай, а без такого рода подстраховки далеко не все решатся на крупные долгосрочные вложения.
Нужно также отметить, что закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости постепенно становятся воротами на рынок недвижимости для частных инвесторов даже с небольшими деньгами.
Закрытые ПИФы недвижимости, изначально появившиеся как способ оптимизации налогообложения имущества юридических лиц, постепенно становятся реальным инструментом преумножения капитала, доступным для частных инвесторов. Во всяком случае, порог вхождения в новые фонды уменьшается на глазах и порой достигает совсем уж смешных сумм, за которые на рынке жилья не купишь и нескольких метров. Тем не менее, некоторые эксперты считают, что это объясняется всего лишь заботой о ликвидность паев, а не попыткой привлечь больше частников. Как бы то ни было, но рынок ЗПИФов недвижимости, очевидно, переживает смену времен.
Еще два года назад в составе большинства фондов участие частных лиц было скорее исключением, чем нормой. "Физиков" отсекал уже входной порог: в среднем он равнялся одному миллиону рублей. Сейчас средний порог вхождения в новые фонды на рынке неуклонно снижается. Так, при желании можно купить пай ЗПИФН всего за 10-30 тыс. рублей. А суммы в 100 тыс. рублей и меньше хватит для приобретения пая почти в сорока закрытых фондах.
В связи с этим некоторые эксперты делают вывод, что ЗПИФы постепенно поворачиваются лицом к частному инвестору. Причем процесс этот взаимозависимый: фонды - по промежуточным итогам своей деятельности - становятся все более интересными для частников. Некоторые УК в ответ проводят дополнительный выпуск паев, другие организуют активный биржевой оборот. Это, в свою очередь, способствует притоку в данный сегмент рынка новых частных инвестиций.
Но об устойчивости тенденции эксперты спорят. Одни считают, что снижение порога действительно идет, однако причины этого кроются в заботе не о частных инвесторах, а о повышении ликвидности паев при выводе их на биржу. Так некоторые эксперты считают, что ЗПИФН, наоборот, поворачиваются к институциональным инвесторам: мечты некоторых УК о привлечении миллиардов от частников уже в прошлом. Значительно проще убедить НПФ или просто юрлицо, чем тратить миллионы на раскачивание рынка частных инвесторов.
Другие, сравнивая ситуацию на рынке фондов недвижимости полтора года назад и сегодня, считают, что можно с уверенностью говорить о том, что ЗПИФН становятся инструментом для частных инвестиций. Позитивная динамика работы фондов, повышение прозрачности управляющих компаний не могли не отразиться на интересе со стороны частного инвестора, настаивают они.
Считается, что это связано с обычными эволюционными процессами на рынке: уже отработаны технологии массового привлечения пайщиков в открытые и интервальные ПИФы, и многие УК разобрались с более сложным и специфическим продуктом - ЗПИФами. К тому же большинство проблем в нормативной базе по ЗПИФам уже решено.
Поскольку доходность инвестиций в строящуюся жилую недвижимость превышает рост цен на жилье, многие пайщики рассматривают вложения в фонд как способ накопить на квартиру. И хотя институциональные инвесторы по-прежнему преобладают в большинстве фондов, о ЗПИФах недвижимости уже можно говорить как об инструментах, вполне доступных для частников.
Средний порог вхождения в ЗПИФН на московском и петербургском рынке составляет 100 тыс. рублей. Для человека, планирующего заниматься инвестициями в недвижимость, это очень небольшая сумма: за такие деньги сегодня невозможно купить ни одну готовую квартиру в Москве. Таким образом, даже инвесторы, не обладающие достаточной суммой для самостоятельной игры на этом рынке, могу приобщиться к сверхдоходным прибылям, которые в течение этого года показывал рынок недвижимости.
Типология проектов для закрытых ПИФов.
Первые ЗПИФы недвижимости появились три года назад, и период их существования удачно совпал с очень неплохим ростом цен на недвижимость, на показателях которого популярность инвестиций в квадратные метры росла как на дрожжах. По мере увеличения ниши и завоевания интереса инвесторов вырос и сам ассортимент ЗПИФов, а также их розничная доступность.
Сейчас помимо фондов, создающихся компаниями для того, чтобы оптимизировать налогообложение своего имущества, на рынке можно найти еще четыре вида ЗПИФов недвижимости: девелоперские, инвестиционные, земельные, рентные. Особняком стоят ипотечные фонды. На практике игроки рынка недвижимости делят ЗПИФН на три группы: рентные, девелоперские и налогосберегающие.
Львиная доля российских ЗПИФН в отличие от западных фондов представляет собой девелоперские фонды, ориентированные на строительство, а не на приобретение и дальнейшее управление уже функционирующими объектами. Американские же REITs в основном вкладывают свои средства в уже готовые объекты коммерческой недвижимости.
По такой схеме функционируют так называемые рентные фонды, которые практически не распространены в России. Деятельность таких фондов направлена на получение доходов от объекта недвижимости, как правило, в виде арендных платежей- и на увеличение стоимости здания.
На практике ЗПИФН денежного потока выглядит так: фонд приобретает заполненный арендаторами бизнес-центр, уже приносящий арендный доход. Этот доход распределяется между пайщиками, которым этот бизнес центр принадлежит на правах общей долевой собственности.
Налогосберегающие ЗПИФН создаются исключительно в целях оптимизации налогообложения: это, прежде всего, отсрочка платежей по налогу на прибыль. Такие фонды становятся все более популярными у крупных хозяйствующих субъектов, которые владеют недвижимостью.
При том многообразии стратегий и проектов, которые используются в ЗПИФах, оценить весь рынок невозможно. Итак, как полагают аналитики, свыше 70% вложений инвестиционных фондов приходится на девелоперские проекты.
Стандартная схема формирования такого ЗПИФа такова: в качестве основного имущества в фонд вносится сам объект недвижимости после его предварительной оценки, а затем привлекаются средства для финансирования строительства или реконструкции.
По завершении работ фонд продает объект и гасит паи. При этом отличительной особенностью закрытых фондов является то, что пайщики, которые фактически становятся со-инвесторами строительства, не имеют права потребовать погашения паев до обозначенной в правилах фонда даты. Таким образом, владелец объекта недвижимости (как правило, он становится инициатором создания ЗПИФа) застрахован от вывода средств из проекта.
Строительные (девелоперские) фонды.
- Проекты по возведению объектов жилой или коммерческой недвижимости и реализации их по завершении строительства. Наиболее распространены девелоперские ЗПИФН - их почти две трети от всех существующих фондов. Девелоперские фонды преобладают на рынке по причине своей высокой доходности - в среднем 25-30% годовых. Кроме того, сами девелоперы стали проявлять к таким фондам больше интереса. Они создаются, как правило, под какой-либо конкретный проект. Средства пайщиков направляются на строительство, и полученный доход - это деньги от реализации построенного объекта.
Оценочная эффективность строительства:
- жилой недвижимости - 30-35% годовых;
- коммерческой недвижимости - 25-30% годовых
Инвестиционные фонды
Инвестиционные фонды специализируется на покупке и перепродаже готовой недвижимости. Как правило, речь идет о квартирах в строящемся доме: квадратные метры покупаются на стадии строительства и продаются после его завершения. Доходность складывается из двух составляющих: роста индекса цен на жилую недвижимость (около 10-15% в 2007 году) и увеличения цены объекта по мере его строительной готовности (в среднем 15-20% в год).
Оценочная эффективность строительства:
- жилой недвижимости - от 30-35% годовых;
Земельные фонды
Земельные фонды по схеме действий схожи с девелоперскими. На общие средства пайщиков выкупается участок земли и ведется его девелопмент: проектируется и строится поселок, бизнес-парк или другой проект, который затем продается.
Земельные фонды в России также очень распространенное явление в сегменте фондов недвижимости. Предпосылками этого явления стало то, что формирование фонда земельными участками позволяет инициатору проекта произвести рыночную переоценку земли «за балансом» собственника, то есть на балансе фонда. Здесь же производится перевод земли из одной категории в другую (при необходимости), межевание земельных участков и, наконец, создание инфраструктуры на этой земле.
Перечисленные мероприятия позволяют формировать и использовать в дальнейшем добавочную стоимость этого реального актива без дополнительной налоговой нагрузки: если часть улучшенного земельного актива реализуется по рыночной стоимости, то разница не будет облагаться налогом на прибыль. Она может быть полностью задействована для приобретения новых активов или реализации проектов в рамках ПИФа.
Таким образом, земельный фонд по своей экономической сущности не является каким-то новым подвидом фондов недвижимости - это классический девелоперский фонд, который реализует либо обычную стратегию девелопера - купить объект, улучшить и продать по более высокой цене, либо на подготовленном к застройке участке построить новые объекты недвижимости. Как раз такой «активный девелопмент» является наиболее популярным направлением деятельности земельных фондов.
На примере земельных фондов можно показать, как пайщик может получить дополнительную прибыль за счет переоценки внесенного в фонд недвижимого имущества. В условиях отсутствия рынка купли-продажи земли и единых механизмов формирования ее стоимости, земельные участки остаются самым недооцененным активом, и этот невозобновляемый и недооцененный ресурс растет в цене последние несколько лет на 20-50% в год.
Поэтому закономерно, что на рынке появляется все больше фондов, инвестирующих в загородные участки (в частности, в земли сельскохозяйственного назначения). При этом стратегия большинства ЗПИФов основана на последующей перепродаже участков или сдаче их в аренду.
Первый земельный ЗПИФ появился на рынке летом 2006 года. Участникам фонда предложили заработать на недооцененности сельскохозяйственных земель. А уже в этом году число подобных фондов, предлагающих заработать на росте капитализации объекта за счет перевода земель из одной категории в другую, перевалило за десяток.
Как показывает практика, капитализация земельного фонда, в активах которого находятся земли сельхозназначения, может вырастать в разы. Например, если в отсутствие данных о ценах аналогичных участков оценка земли проводилась на основе ее кадастровой стоимости.
Но такой пример пока скорее исключение из правил. Сегодня, оценка объектов, внесенных в ЗПИФ, действительно может отличаться от стоимости их приобретения пайщиком, поэтому со стороны подобные схемы могут казаться сверх доходными. Но далеко не факт, что начальная оценка стоимости участков будет соответствовать сумме расходов пайщиков на их приобретение, а последующие оценки - цене участков, по которой их можно продать.
Проблема в том, что, за редкими исключениями, статистика по ценам сделок с земельными участками недоступна, поэтому оценка стоимости участков проводится различными математическими методами или на основе нормативной и кадастровой стоимости участков, которые в большинстве случаев отличаются от их рыночной стоимости.
Поэтому более распространенной стратегией среди земельных ЗПИФов является участие в девелоперских проектах. В основном речь идет о коттеджном и дачном строительстве. Если у инвестора есть земельный участок, где может быть реализован подобный проект, то обычно он вносит землю в активы ЗПИФа, а затем управляющая компания заключает инвестиционный контракт с девелоперской компанией. По окончании проекта коттеджи и земля под ними реализуются. При этом доход, полученный от такого проекта, также не облагается налогом на прибыль и может быть в дальнейшем реинвестирован. По оценкам экспертов, использование ЗПИФов для реализации проектов в области загородной недвижимости - очень выгодная идея, позволяющая легально сэкономить на налоге на прибыль.
Использование ЗПИФа недвижимости для реализации девелоперских проектов с земельными участками может быть интересным с позиции не только оптимизации налогообложения, но и привлечения средств сторонних инвесторов. Так, передача в фонд земельных участков и привлечение денег на проведение ряда мероприятий, повышающих стоимость земли (например, строительство), являются альтернативой банковскому кредитованию и иному заимствованию. При этом раздел части доходности с инвесторами в конечном счете может оказаться дешевле заемных денег, а также не требует залога.
Создание ЗПИФа также актуально, если в роли потенциального покупателя земли выступают нерезиденты. По действующему законодательству иностранные физические и юридические лица не имеют права приобретать землю в собственность, но вместе с тем, нет никаких запретов для иностранцев приобретать инвестиционные паи фондов, активы которых составляют земли сельскохозяйственного назначения. Нерезиденты в таких фондах получают как бы вторичные права, хотя формально и становятся титульными владельцами, но в силу доверительного управления, не имеющими правомочий собственника по пользованию и распоряжению, поскольку эти функции выполняет управляющая компания от имени фонда и в интересах владельцев инвестиционных паев. Таким образом, участие иностранных инвесторов сводится лишь к долевому владению землей сельхозназначения и получению доходов.
Рентные фонды
Рентные ЗПИФы - фонды, владеющие одним или несколькими объектами недвижимости и сдающие их в аренду. Уверен, одним из приоритетных направлений будет заключение долгосрочных договоров на последующую эксплуатацию (управление) возведенных объектов недвижимости в рамках вновь образованных рентных или соответствующим образом преобразованных в рентные строительных ЗПИФ.
Доходность здесь редко превышает 15-20%, но и риски минимальны. Идеальная альтернатива банковским депозитам.
Число фондов, ориентированных именно на владение и на получение дохода на рынке коммерческой недвижимости, постоянно увеличивается.
Помимо схемы инвестирования, подобные фонды позволяют использовать различные варианты работы с объектами недвижимости. Управляющая компания может эксплуатировать здание, получая предсказуемый поток доходов.
Другой вариант,- за счет дополнительного выпуска паев привлекаются дополнительные средства, с целью реконструкции и модернизации этого здания. С одной стороны это повысит его классность и, соответственно, стоимость аренды, с другой возрастет и рыночная стоимость самого здания. В результате доход по паю увеличится, вырастет и рыночная цена пая.
Характеризуются высокой прогнозируемостью и практически безрисковой структурой получения доходности, весьма востребованы долгосрочными инвесторами консервативного плана.
Оценочная эффективность рентных проектов:
в Москве - 18-20% годовых;
в регионах, где насыщенность объектами коммерческой недвижимости ниже -до 22% годовых.
Ипотечные фонды
Ипотечные фонды только совсем недавно начали работать, и их очень ограниченное количество, поэтому говорить о рынке ипотечных фондов в настоящее время не приходится.
Пайщики ЗПИФов недвижимости.
Пайщиков ЗПИФН можно разделить на несколько категорий. Первая - собственники бизнеса или объектов недвижимости, которые стремятся "красиво" его упаковать. Ведь качественно подготовленный продукт позволяет существенно увеличить его инвестиционную привлекательность.
Вторая категория, это частные инвесторы, которые ищут альтернативу рынку ценных бумаг, но не имеют достаточно средств покупать/продавать недвижимость.
К третьей категории можно отнести крупных частных инвесторов, которые имеют интерес к конкретным объектам недвижимости.
В основном инвесторами фондов недвижимости выступают крупные частные инвесторы и организации строительного комплекса, а также собственники уже имеющейся недвижимости. Итак, в первую очередь спрос на фонды недвижимости формируют девелоперы, на втором месте идут собственники недвижимости, на третьем - инвесторы, стремящиеся на ней заработать.
В целом же, "ЗПИФН - это универсальный инструмент и подходит как частному, так и институциональному инвестору. По его словам, организация ЗПИФа позволяет предложить клиенту интересную и даже уникальную инвестиционную идею - в этом и заключается привлекательность ЗПИФН.
При этом, практический опыт показывает, что основными инвесторами ЗПИФН на сегодняшний день являются институциональные инвесторы. Более того, многие из действующих фондов создавались для инвестиций в заранее определенные объекты и для заранее определенного круга инвесторов.
ЗПИФН часто используют для привлечения кредитных ресурсов. Делается это просто, УК создает ЗПИФ с застройщиком, который вносит средства в фонд, и становится единственным пайщиком. Затем УК выкупает на средства фонда имущественные права на строящиеся квартиры. После чего банк кредитует застройщика под залог паев ЗПИФН, то есть фактически под залог имущественных прав.
Или вот другой пример, УК создает ЗПИФ под определенный проект заказчика. Затем заказчик "заводит" объект в фонд и становится пайщиком фонда. Когда заказчик продает паи ЗПИФа на вторичном рынке (в том числе через биржу), он получает ресурсы для строительства. А УК параллельно с заказчиком привлекает потенциальных инвесторов.
Закрытые паевые инвестиционные фонды как инструмент инвестирования могут быть интересны любым видам вкладчиков:
• Строительным компаниям - с целью привлечения капитала и увеличения объемов строительства.
• Девелоперским компаниям - с целью увеличения объемов инвестиций и повышении эффективности вложений за счет налоговой оптимизации.
• Физическим лицам - в интересах получения доходов от инвестиций или собственно недвижимости. Причем это особая категория клиентов. К ним относятся представители структур власти региона и состоятельные люди из области крупного, среднего, гораздо реже - малого бизнеса. Собирательный портрет покупателя элитного жилья выглядит примерно так: мужчина 35-45 лет, с высшим образованием, бизнесмен, руководитель крупного предприятия или известной компании, очень занятой, чаще всего - семейный. Этот клиент уже состоялся как личность, многого добился в жизни.
• Крупным или средним компаниям - в интересах реструктуризации, выделения недвижимости в отдельный бизнес, реализации инвестиционных проектов или строительства.
• Государственным или муниципальным структурам - в целях аккумулирования бюджетных средств и ресурсов с рынка для финансирования крупных проектов.
• Коммерческим банкам - для расширения технологий финансирования строительства недвижимости и получении более высоких доходов от инвестиций.
• Страховым компаниям, негосударственным пенсионным фондам и инвестиционным фондам - в интересах диверсификации и повышения доходности инвестиций.