Жизнь в Германии. Часть 1. Жильё.
После нескольких статей для "поравалильщиков" про Германию и дисскусий в коментариях к ним, решил написать серию постов про то, как здесь живут люди. Темы постов будут: Жильё, Работа, Образование, Транспорт и Общество.
Сегодня напишу про жильё. Эта тема, надеюсь, будет многим интересна в России. Возможно, что некоторые моменты кто-то применит для себя.
Итак, согласно министерству статистики Германии, на 2013 год в своем жилье проживали менее половины семей - ок. 43%. Причем в среднем площадь собственного жилья составляет ок. 122 кв.м. А площадь арендного жилья - около 70 кв.м. Что интересно, за 15 лет (с 1998 года по 2013 год) число собственников жилья увеличилось всего на 2,7%. В Германии есть поговорка, гласящая о том, что каждый человек платит за недвижимость, разница только в том - за свою он платит или за чужую.
Разберем две ситуации: 1. Вы снимаете жилье. 2. Вы - собственник жилья.
1. Вы снимаете жилье.
Это самый простой способ найти себе подходящее жилье. Вы находите подходящую квартиру в подходящем районе за подходящую плату, вселяетесь и живете. При заселении вы подписываете договор найма жилья с владельцем или представителем управляющей компании. Обычно это типовой договор, в котором прописаны все основные моменты вашего проживания и взаимодействия с владельцем жилья.
В договоре указывается площадь жилья, его состояние и комплектация (если например с мебелью или гаражом), разрешение или запрет на содержание животных. Также в договоре прописывается так называемая "холодная плата" (Kaltmiete), стоимость коммунальных услуг и, если имеется, величина залога (Kaution).
"Холодная плата" - это это месячный доход владельца со сдаваемого жилья.
В коммунальные услуги включены налог на земельный участок, обязательная страховка дома, плата за воду и ее отвод (также берется плата за отвод атмосферных осадков - Regenwasser), горячая вода (если есть), плата за энергоносители (газ, соляра или центр. отопление Fernwärme), вывоз мусора, уборка освещение улиц, общее электричество (освещение подъезда) и некоторые другие возможные позиции, которые зависят от самого дома.
Сумма коммунальных услуг рассчитывается как среднемесячная по всем позициям независимо от фактического потребления. Некоторые позиции рассчитываются исходя из площади жилья (отопление, страховка, налог на участок и т.п.), другая часть зависит от количества человек в семье (водоснабжение, вывоз мусора, общее электричество, лифт и т.д.). Сумма "холодной платы" и среднемесячной платы за коммунальные услуги состаляет "горячую плату" - Warmmiete.
Один раз в год производится перерасчет оплаченных коммунальных услуг и, если вы потребили меньше, чем было заплачено за год, вам возвращают разницу. Ну и соответственно наоборот, если вы потребили больше заплаченного, с вас потребуют возместить недостающее.
Многие владельцы требуют от будущих жильцов внести залог Kaution, из опасения, что жильцы могут что-либо испортить в квартире. Сумма залога по закону не может превышать более трех месячных "холодных плат". Владелец жилья обязан этот залог положить в банк под проценты с возможностью вернуть его в течении трех месяцев. Это связано с тем, что если вы вдруг решите расторгнуть договор и съехать с квартиры, вам необходимо не позднее, чем за три месяца до препологаемого выселения, письменно уведомить об этом владельца. Срок в три месяца является минимальным и прописан законодательно. Это связано с тем, чтобы и та, и другая сторона могли заблаговременно подготовиться к смене жилья/квартирантов. Скажу в дополнение, владелец жилья не может просто так расторгнуть договор - у него должна быть веская причина сделать это (неплатежи, нарушение порядка и т.п.).
За электричество и телефон жильцы платят сами отдельно. За то владелец дома ответственности не несет.
Все расходы на содержание дома, его ремонта и т.п. несет его владелец. Это значит, что если вдруг в доме прорвало трубу, вам необходимо лишь сообщить об этом владельцу. Все остальное уже не ваша забота. Если владелец решит произвести какие-либо ремонтные работы в доме, которые будут доставлять жильцам существенные неудобства, то жильцы могут потребовать компенсации в виде разумного уменьшения размера "холодной платы" на срок этих работ. С другой стороны, владелец может потребовать увеличения размера "холодной платы", если он произвел капитальную санацию дома и качество проживания в доме повысилось.
2. Вы владелец жилья.
Тут есть различие - вы собственик квартиры в многоквартирном доме или вы собственик дома.
Если вы собственник квартиры в многоквартирном доме, то из самой квартиры вам принадлежит только ее внутреняя часть. Вам не принадлежат несущие стены расположенные в квартире (они общие), вам не принадлежит наружная часть оконных рам и даже внешняя сторона вашей входной двери. Т.е. они вам принадлежат, но менять их вид, цвет и даже материал вы можете только с разрешения других жильцов и/или администрации населенного пункта. Я не говорю уже про кондиционер или спутниковую тарелку.
Вы, как и в случае со съемным жильем, платите определенную сумму на общедомовые нужды - налог на участок, страхование дома, общий свет и т.п. плюс какую-то сумму на ремонт дома. Тут получается аналог ТСЖ. Разница со съемным жильем заключается лишь в том, что выпадает "холодная плата" (или она идет погашение ипотеки), вас не могут выселить и вы можете оказывать влияние на то, когда будет сделан тот или иной ремонт и т.п.
Если вы собственник дома, то тут тоже есть нюансы. В Германии распространены несколько видов домов.
Рядный дом или Reienhaus
В этом случае у вас с соседями дома стоят впритык и зачастую имеютобщие стены. Если ваш дом (и соответственно участок) находится где-то посередине, то есть риск разосраться с обоими соседями, которые будут потом подлянить по-мелкому. К тому же, если вдруг захочется поставить навес или что-то в этом роде, то нужно сначала получить одобрение соседей. Хорошо, если у вас дом находится с краю, тогда у вас всего один потенциальный сосед-кровопиец:). Тут ситуация схожа с той, как если бы вы были владельцем половины двойного дома.
Двойной дом или Doppelhaus
Тут все как выше, только у ваших домов нет общих стен. То есть, если бы у вас была бы возможность перевезти ваш дом в другое место, то у вас бы это без проблем получилось.
Третий вид дома, это особняк или freistehendes Haus
Тут вы практический полный хозяин и делаете, что захотите. Некоторые моменты придется правда согласовывать со строительным надзором (Bauamt). Это касается внешнего вида дома или каких-нибудь перестроек или достроек.
Являясь владельцем дома вы несете полную ответственность за все, что с ним происходит. Соответственно и платите за все сами. Может также произойти такое, что администрация населенного пункта решит сделать капитальный ремонт на вашей улице и тогда вам придется разделить финансовые затраты на ремонт, которые будут зависеть от ширины примыкающего к улице участка.
Это лишь краткое описание ситуации с жильем, оно не претендует на полноту стопроцентную объективность.
Сегодня напишу про жильё. Эта тема, надеюсь, будет многим интересна в России. Возможно, что некоторые моменты кто-то применит для себя.
Итак, согласно министерству статистики Германии, на 2013 год в своем жилье проживали менее половины семей - ок. 43%. Причем в среднем площадь собственного жилья составляет ок. 122 кв.м. А площадь арендного жилья - около 70 кв.м. Что интересно, за 15 лет (с 1998 года по 2013 год) число собственников жилья увеличилось всего на 2,7%. В Германии есть поговорка, гласящая о том, что каждый человек платит за недвижимость, разница только в том - за свою он платит или за чужую.
Разберем две ситуации: 1. Вы снимаете жилье. 2. Вы - собственник жилья.
1. Вы снимаете жилье.
Это самый простой способ найти себе подходящее жилье. Вы находите подходящую квартиру в подходящем районе за подходящую плату, вселяетесь и живете. При заселении вы подписываете договор найма жилья с владельцем или представителем управляющей компании. Обычно это типовой договор, в котором прописаны все основные моменты вашего проживания и взаимодействия с владельцем жилья.
В договоре указывается площадь жилья, его состояние и комплектация (если например с мебелью или гаражом), разрешение или запрет на содержание животных. Также в договоре прописывается так называемая "холодная плата" (Kaltmiete), стоимость коммунальных услуг и, если имеется, величина залога (Kaution).
"Холодная плата" - это это месячный доход владельца со сдаваемого жилья.
В коммунальные услуги включены налог на земельный участок, обязательная страховка дома, плата за воду и ее отвод (также берется плата за отвод атмосферных осадков - Regenwasser), горячая вода (если есть), плата за энергоносители (газ, соляра или центр. отопление Fernwärme), вывоз мусора, уборка освещение улиц, общее электричество (освещение подъезда) и некоторые другие возможные позиции, которые зависят от самого дома.
Сумма коммунальных услуг рассчитывается как среднемесячная по всем позициям независимо от фактического потребления. Некоторые позиции рассчитываются исходя из площади жилья (отопление, страховка, налог на участок и т.п.), другая часть зависит от количества человек в семье (водоснабжение, вывоз мусора, общее электричество, лифт и т.д.). Сумма "холодной платы" и среднемесячной платы за коммунальные услуги состаляет "горячую плату" - Warmmiete.
Один раз в год производится перерасчет оплаченных коммунальных услуг и, если вы потребили меньше, чем было заплачено за год, вам возвращают разницу. Ну и соответственно наоборот, если вы потребили больше заплаченного, с вас потребуют возместить недостающее.
Многие владельцы требуют от будущих жильцов внести залог Kaution, из опасения, что жильцы могут что-либо испортить в квартире. Сумма залога по закону не может превышать более трех месячных "холодных плат". Владелец жилья обязан этот залог положить в банк под проценты с возможностью вернуть его в течении трех месяцев. Это связано с тем, что если вы вдруг решите расторгнуть договор и съехать с квартиры, вам необходимо не позднее, чем за три месяца до препологаемого выселения, письменно уведомить об этом владельца. Срок в три месяца является минимальным и прописан законодательно. Это связано с тем, чтобы и та, и другая сторона могли заблаговременно подготовиться к смене жилья/квартирантов. Скажу в дополнение, владелец жилья не может просто так расторгнуть договор - у него должна быть веская причина сделать это (неплатежи, нарушение порядка и т.п.).
За электричество и телефон жильцы платят сами отдельно. За то владелец дома ответственности не несет.
Все расходы на содержание дома, его ремонта и т.п. несет его владелец. Это значит, что если вдруг в доме прорвало трубу, вам необходимо лишь сообщить об этом владельцу. Все остальное уже не ваша забота. Если владелец решит произвести какие-либо ремонтные работы в доме, которые будут доставлять жильцам существенные неудобства, то жильцы могут потребовать компенсации в виде разумного уменьшения размера "холодной платы" на срок этих работ. С другой стороны, владелец может потребовать увеличения размера "холодной платы", если он произвел капитальную санацию дома и качество проживания в доме повысилось.
2. Вы владелец жилья.
Тут есть различие - вы собственик квартиры в многоквартирном доме или вы собственик дома.
Если вы собственник квартиры в многоквартирном доме, то из самой квартиры вам принадлежит только ее внутреняя часть. Вам не принадлежат несущие стены расположенные в квартире (они общие), вам не принадлежит наружная часть оконных рам и даже внешняя сторона вашей входной двери. Т.е. они вам принадлежат, но менять их вид, цвет и даже материал вы можете только с разрешения других жильцов и/или администрации населенного пункта. Я не говорю уже про кондиционер или спутниковую тарелку.
Вы, как и в случае со съемным жильем, платите определенную сумму на общедомовые нужды - налог на участок, страхование дома, общий свет и т.п. плюс какую-то сумму на ремонт дома. Тут получается аналог ТСЖ. Разница со съемным жильем заключается лишь в том, что выпадает "холодная плата" (или она идет погашение ипотеки), вас не могут выселить и вы можете оказывать влияние на то, когда будет сделан тот или иной ремонт и т.п.
Если вы собственник дома, то тут тоже есть нюансы. В Германии распространены несколько видов домов.
Рядный дом или Reienhaus
В этом случае у вас с соседями дома стоят впритык и зачастую имеютобщие стены. Если ваш дом (и соответственно участок) находится где-то посередине, то есть риск разосраться с обоими соседями, которые будут потом подлянить по-мелкому. К тому же, если вдруг захочется поставить навес или что-то в этом роде, то нужно сначала получить одобрение соседей. Хорошо, если у вас дом находится с краю, тогда у вас всего один потенциальный сосед-кровопиец:). Тут ситуация схожа с той, как если бы вы были владельцем половины двойного дома.
Двойной дом или Doppelhaus
Тут все как выше, только у ваших домов нет общих стен. То есть, если бы у вас была бы возможность перевезти ваш дом в другое место, то у вас бы это без проблем получилось.
Третий вид дома, это особняк или freistehendes Haus
Тут вы практический полный хозяин и делаете, что захотите. Некоторые моменты придется правда согласовывать со строительным надзором (Bauamt). Это касается внешнего вида дома или каких-нибудь перестроек или достроек.
Являясь владельцем дома вы несете полную ответственность за все, что с ним происходит. Соответственно и платите за все сами. Может также произойти такое, что администрация населенного пункта решит сделать капитальный ремонт на вашей улице и тогда вам придется разделить финансовые затраты на ремонт, которые будут зависеть от ширины примыкающего к улице участка.
Это лишь краткое описание ситуации с жильем, оно не претендует на полноту стопроцентную объективность.